В 2016 и 2017 годах рынок недвижимости может пережить «лихорадку».

Первая лихорадка возникла в 1993 году и продолжалась до конца 1994 года. Эта лихорадка началась с принятия Закона о земле, признавающего куплю-продажу прав землепользования, и когда страна в целом вышла из социально-экономического кризиса.

Лихорадка на рынке недвижимости может возникнуть в 2006 году

Оглядываясь назад на три недавних «лихорадки» на рынке недвижимости

Первая лихорадка возникла в 1993 году и продолжалась до конца 1994 года. Эта лихорадка началась с принятия Закона о земле, признавающего куплю-продажу прав землепользования, и когда страна в целом вышла из социально-экономического кризиса.

Когда правительство ввело подоходный налог и повысило налог на передачу недвижимости, рынок недвижимости достиг пика и оставался на нём в течение 6 лет (с начала 1995 года до конца 2000 года). Цены на пике были в 4 раза выше, чем на спаде (до ажиотажа).

Вторая лихорадка началась в конце 2000 – начале 2001 года. Она началась одновременно с ростом цен на золото, когда оценка и даже оплата производились на основе золота. Цены во время второй лихорадки выросли в 2,5–3 раза (что эквивалентно росту на 16,5–20,1% в год).

Эта лихорадка перешла пик в конце 2002 года. После этого рынок недвижимости практически замер на протяжении почти 6 лет, в основном из-за высокой цены на золото, которая непрерывно росла и сохранялась на протяжении всего первого десятилетия XXI века, а также из-за появления фондового рынка, создавшего новый канал инвестиций.

В марте 2007 года, когда фондовый рынок перешёл от пика к противоположной стороне, оттуда был перемещён большой объём капитала на рынок недвижимости, что привело к его переходу в третью фазу лихорадки. К марту 2008 года рынок недвижимости перешёл от пика к противоположной стороне. Основными причинами стали очень высокая инфляция (за год рост составил 19,89%), очень высокие процентные ставки по банковским кредитам (иногда до 23–24% в год); в конце того же года разразился финансовый кризис и глобальная экономическая рецессия.

Чтобы справиться с внутренними проблемами, правительство запустило пакет мер стимулирования экономики в размере почти 10 миллиардов долларов США посредством субсидирования процентных ставок по кредитам, что привело к выделению около 430 000 миллиардов донгов в виде кредитов, доведя уровень кредитования до 120% ВВП. Значительный объём кредитов был вложен заёмщиками и компаниями в рынок недвижимости, что способствовало его оживлению до 2010 года. Однако с конца 2010 года по конец 2014 года рынок недвижимости находился в состоянии застоя.

Четвертая лихорадка может появиться в 2016, 2017 году.

С конца 2014 года рынок недвижимости начал оживать, показав признаки потепления с конца 2015 года, с возможностью возникновения четвертой волны потепления в 2016 и 2017 годах. Эта лихорадка возникает из-за ряда факторов.

Во-первых, в 2014 году инфляция была низкой (выросла на 1,84%), а в 2015 году за 9 месяцев выросла только на 0,4%.

Во-вторых, фондовый индекс растет уже 3 года и, вероятно, продолжит расти в 4-й год, а большой объем капитала с фондового рынка будет переведен на рынок недвижимости.

В-третьих, цена на золото движется пилообразно, но с нисходящим трендом. Недавняя лихорадка на рынке недвижимости повлекла за собой множество последствий, включая поглощение и захоронение капитала на этом рынке, что привело к образованию безнадежных долгов и созданию порочного круга: «Цены на недвижимость растут — ужесточение долговой ситуации — цены на недвижимость падают — ипотечные активы исчезают — банки истощаются — ужесточение долговой ситуации еще больше».

Потепление рынка недвижимости после длительного периода времени приводит к решению проблемы безнадежных долгов, создает условия для роста кредитования, предотвращает банкротство предприятий... Однако, если не урегулировать ситуацию должным образом, порочный круг может повториться.

Чтобы избежать негативных последствий, вызванных ажиотажем на рынке недвижимости, коммерческим банкам необходимо тщательно контролировать кредитование и ипотеку; необходимо правильно оценивать ипотечные активы... Первичным инвесторам необходимо сосредоточиться на завершении строящихся проектов для увеличения предложения; следует обратить внимание на структуру продукта...

По данным Investment