Ещё один проект элитных квартир со снижением цены на 45% демонстрирует, что сегмент элитных квартир переживает непростые времена. Хотя рынок недвижимости прогнозировался весьма благоприятным, крупные инвестиции в сегмент элитной недвижимости в одно время стали одной из причин, обусловивших эти трудности.

Давление рынка

Г-н Нгуен Као Чи, генеральный директор Capella Holdings, сообщил, что с 2010 года в проекте The One Saigon выставлено на продажу около 96 объектов по цене от 5500 до 6000 долларов США за квадратный метр, что предполагает высокую прибыль. Однако результаты оказались крайне низкими: количество проданных объектов оказалось меньше, чем имелось на складе, то есть за 5 лет было продано всего 40 объектов.

Снижение цены на квартиру – это шаг к быстрой окупаемости. После снижения на 45% текущая цена составляет около 70 миллионов донгов за м². Инвестор также разделил график платежей на несколько частей и обязался сдавать квартиру в аренду в течение первого года по цене 1200 долларов США в месяц.

Многоквартирные дома терпят убытки, чтобы продать дома

На самом деле, это не первый случай, когда инвесторам приходится снижать цены на квартиры, чтобы избежать сложной рыночной ситуации. В 2012 году г-н Дык шокировал рынок, решив радикально снизить цены на квартиры. Перед Тэтом г-н Дык «заявил», что совершит революцию в снижении цен на жильё после Тэта, но точная сумма пока не определена.

После Тэта официальная объявленная цена для проекта Phu Hoang Anh снизилась с 1800 долл. США/м2 и более до 1250 долл. США, а для проекта River View в округе 2 — в среднем со 2000 долл. США до 1350 долл. США/м2.

Нефтегазовый гигант PVL снизил цену продажи 85 квартир в проекте PetroVietnam Landmark с закупочной цены 21,36 млн донгов за м² (с НДС) до цены продажи не менее 15,5 млн донгов за м². PVL снизил цену 85 квартир в PetroVietnam Landmark и признал убыток в размере 70 млрд донгов. Однако количество квартир, проданных с таким снижением цены, всё равно не оправдало ожиданий.

Для инвестирования в проект Petro Vietnam Landmark компания PVL заняла 100 миллиардов донгов у Lien Viet Bank со сроком погашения 23 ноября 2011 года. Когда наступит дата погашения, процентная ставка увеличится на 25% в год, штраф за просроченный платеж составит 150%, что эквивалентно процентной ставке 35% в год, а валовая сумма процентов, которую должна будет заплатить PVL, составит около 40% в год.

Проценты из прибыли

После окончания этого периода инвесторы ринулись строить роскошные квартиры, но многие проекты не принесли ожидаемого изначально дохода. К концу 2012 года уровень задолженности по инвестициям в недвижимость, как по проектным, так и по вторичным инвестициям, достиг миллионов миллиардов донгов. Когда пузырь лопнул, компании, не сумевшие реструктурировать свои финансы, оказались в кризисе. У них накопилось множество неликвидных активов и огромные долги, которые ежедневно приносили проценты.

«Мы видим, что недвижимость больше не является сверхприбыльным сектором, но, как и в других коммерческих секторах, валовая прибыль составляет всего около 10%. Это философия бизнеса в новый период, которую мы усвоили после длительного периода застоя на рынке», — сказал г-н Три.

У инвесторов голова болит из-за проблемы с прибылью.

«По сути, за последние пять лет банковские процентные ставки съели всю нашу прибыль, поэтому мы усвоили суровый урок: получать низкую прибыль, но надеяться на быструю продажу. В частности, мы ожидаем валовой прибыли всего в 10%, поэтому продаём с дисконтом 45%, чтобы быстро продать и вернуть капитал. Ведь если мы будем держать высокую цену, но не сможем продать, банк продолжит поглощать и капитал, и проценты», — сказал представитель инвестора.

Расплачиваясь за этот период, многие компании до сих пор испытывают трудности. Например, компания Phat Dat Real Estate Corporation (PDR). Финансовый отчёт компании за период с 2009 по 2013 год показал, что остаток товарно-материальных запасов на конец 2013 года составил 5 155 млрд донгов, включая проекты: The EverRich 2 – более 3 360 млрд донгов, The EverRich 3 – почти 1 489 млрд донгов, Nha Be – более 225 млрд донгов, Long Thanh My – почти 81 млрд донгов.

Общая сумма капитализированных процентов по проектам PDR достигла 1 545 млрд донгов. В частности, в 2009 году она превысила 101 млрд донгов; в 2010 году – более 143,2 млрд донгов; в 2011 году – более 519 млрд донгов; в 2012 году – 466 млрд донгов; в 2013 году – 315 млрд донгов.

Акционерное общество «Сонг Да – Тханг Лонг» (STL) лидирует в списке компаний с налоговой задолженностью по состоянию на 30 июня 2015 года, превышающей 375 млрд донгов. По результатам деятельности за 2014 год консолидированная прибыль STL после уплаты налогов составила отрицательную сумму в размере 968 млрд донгов. Таким образом, это уже четвёртый год подряд, когда компания терпит убытки. По состоянию на 31 декабря 2014 года накопленный консолидированный убыток STL составил 1 484 млрд донгов, что привело к отрицательному собственному капиталу в размере 1 306 млрд донгов. STL пришлось продать часть своего проекта в Хадонге.

С 2015 года рынок недвижимости Хошимина снова оживлён. Согласно отчёту CBRE, в 2015 году на рынке недвижимости Хошимина было открыто 78 новых проектов с почти 42 000 квартир, что на 122% больше, чем в предыдущем году. При этом преобладающую долю составляли квартиры среднего и высокого класса. В связи с недавним резким ростом предложения многие инвесторы столкнулись с трудностями, поскольку покупателей привлекали новые проекты.

Снижение цены для инвестора — это важное решение, необходимое для выхода с рынка. В текущих условиях снижение цены также является предупреждением для инвесторов перед началом строительства проекта и недопустимым ростом цен на квартиры по сравнению с реальным.

По данным Vietnamnet