Корректировка коэффициента безопасности кредитов вызывает неоднозначные мнения, поскольку оказывает большое влияние на рынок недвижимости.

Циркуляр Государственного банка № 36 устанавливает, что максимальный размер краткосрочного капитала для средне- и долгосрочного кредитования составляет 60%, а недвижимость классифицируется как группа активов с коэффициентом риска 150%. После вступления в силу этого циркуляра с 1 февраля 2015 года из банков на рынок недвижимости хлынул огромный поток средств, благодаря чему было запущено и даже возобновлено множество проектов в сфере недвижимости, и многие смогли взять кредиты на покупку жилья.

Примерно через год Госбанк планирует внести поправки, снижающие лимит использования краткосрочного капитала для средне- и долгосрочных кредитов с 60% до 40% и увеличивающие коэффициент риска дебиторской задолженности по недвижимости со 150% до 250%.

Многие считают, что не следует «резко тормозить» рынок недвижимости, ужесточая кредитный контроль, а если и стоит, то нужна дорожная карта, чтобы у бизнеса и даже банков было время подготовиться. Рынок недвижимости только восстановился, «пузыря» ещё нет, поэтому нет необходимости вносить поправки в циркуляр.

Корректировка коэффициента безопасности для кредитов на недвижимость привлекает внимание экспертов и бизнеса.

По словам г-на Нгуена Тран Нама, председателя Ассоциации недвижимости Вьетнама, количество сделок на рынке недвижимости увеличилось, но цены довольно стабильны, и покупатели в основном приобретают недвижимость для проживания. Уровень непогашенной задолженности в секторе недвижимости находится в пределах допустимых значений; изменения и дополнения в Законе о жилье и Законе о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости усилят контроль и проверку проектов и предприятий в сфере недвижимости... Г-н Нгуен Тран Нам считает, что Циркуляр 36 не следует изменять, поскольку он негативно повлияет на текущую ситуацию на рынке недвижимости.

«Спрос населения на недвижимость очень высок, поскольку экономика развивается, а доходы растут — это законный спрос. Поэтому нет причин не содействовать развитию рынка недвижимости для удовлетворения потребностей людей и одновременного развития экономики и общества. В связи с этим Ассоциация недвижимости Вьетнама направила премьер-министру, управляющему Государственного банка и Министерству строительства документ с просьбой не корректировать коэффициент безопасности для ипотечных кредитов в ближайшем будущем, а сохранить его на текущем уровне, поскольку это ненужно и вредно для экономики страны», — высказал своё мнение г-н Нам.

Несмотря на противоположные мнения, многие эксперты и даже представители компаний, работающих в сфере недвижимости, выразили единое мнение, что пришло время ужесточить условия кредитования недвижимости, чтобы этот рынок мог развиваться здорово и устойчиво.

Поскольку с середины 2015 года количество проектов социального жилья и недорогого коммерческого жилья для малообеспеченных и бедных сокращается, в то время как формируется и развивается ряд проектов высокого класса, превышающих покупательную способность и потребительские возможности людей с реальными потребностями в жилье, что создает риск создания виртуальной «лихорадки» рынка и возможности повторного схлопывания пузыря на рынке недвижимости. Поэтому корректировка банками коэффициентов риска и коэффициентов кредитования – это своего рода предупреждение, «желтая карточка» для рынка недвижимости.

Экономист Нгуен Чи Хьеу считает, что для устойчивого роста экономики Вьетнама крайне важны прозрачность и здоровый рынок недвижимости. Поэтому эксперт Нгуен Чи Хьеу поддерживает поправку к циркуляру № 36 и предлагает внедрить её немедленно.

«Хотя поправка к циркуляру №36 имеет некоторые негативные последствия для заёмщиков, банков и инвесторов в недвижимость, в целом она полезна для экономики, особенно для оздоровления рынка недвижимости в настоящее время. Хотя эти два правила ужесточаются, их недостаточно, чтобы «задушить» рынок недвижимости или создать сложную ситуацию для банков. Я думаю, что если мы продолжим поддерживать ситуацию на рынке недвижимости в этом году, а затем реализуем дорожную карту сроком на 6 месяцев и 1 год для применения этих мер, рынок недвижимости может скатиться либо в состояние пузыря на рынке недвижимости, либо в состояние колебаний, которые будет сложнее скорректировать в дальнейшем. Поэтому я предлагаю внедрить эти меры немедленно», — предложил эксперт Нгуен Чи Хьеу.

Согласившись с поправкой к Циркуляру 36, заместитель директора компании Dat Lanh Real Estate Company (HCMC) г-н Нгуен Ван Дык заявил, что эта корректировка оперативно скорректирует ситуацию для инвесторов, а также клиентов, которые покупают элитные квартиры для торговли и спекуляции, но также вызовет перегрузку для проектов в сегменте для людей со средним уровнем дохода и малоимущих.

В связи с этим г-н Нгуен Ван Дык предложил, чтобы в проекте поправок к настоящему циркуляру сохранились прежние верхний предел и коэффициент риска в размере 60% и 150% для сегмента социального жилья и недорогого коммерческого жилья стоимостью менее 1 млрд донгов, а корректировка коснулась сегмента более высокого ценового диапазона. В частности, для сегмента квартир стоимостью от 1 до 2 млрд донгов будут применяться коэффициенты 50% и 200%, а для сегмента квартир стоимостью от 2 млрд донгов и более — 40% и 250%.

«Необходимо разграничить эти потоки. Государство должно направлять какие из них гражданам, а какие — предприятиям для инвестирования в квартиры, полезные для общества. Поэтому необходимо разделить квартиры на три типа с тремя различными коэффициентами риска, чтобы правительство могло направлять предприятия и рынок недвижимости на квартиры среднего уровня, даже дешёвые квартиры для бедных и людей со средним доходом», — сказал г-н Нгуен Ван Дык.

У Государственного банка Вьетнама, безусловно, есть причины и цели корректировать лимиты и ставки по кредитованию недвижимости. Несомненно, что, несмотря на восстановление рынка недвижимости, он по-прежнему подвержен влиянию факторов неустойчивости, а спрос и предложение ещё не достигли полного равновесия. Поэтому вмешательство кредитной политики необходимо, оно должно быть своевременным и обоснованным для устойчивого развития рынка недвижимости, способствуя росту экономики страны, особенно в условиях всё более глубокой интеграции.

По данным ВОВ