Проблема покупки дома за миллиард донгов, если у вас есть только 500 миллионов.

Ежемесячные платежи по процентам и основному долгу в банк должны составлять менее 50% от общего дохода, чтобы обеспечить возможность платить банку и при этом покрывать расходы на проживание семьи.

Господин Тхань Ха (район Го Вап, Хошимин) хочет переехать, когда его старшему сыну исполнится семь лет и ему потребуется больше места для жизни и учёбы. Сейчас он и его жена живут в небольшом доме с родителями, что создаёт множество неудобств. Благодаря накоплениям и поддержке обеих семей пара накопила 500 миллионов донгов и ищет квартиру стоимостью около 1 миллиарда донгов в районах, удалённых от центра.

«Оставшиеся 500 миллионов донгов необходимо взять в банке в долг. Наш ежемесячный доход составляет около 18 миллионов донгов, что не так много по сравнению с высоким уровнем городской жизни. Поэтому обеспечить возможность погашения долга непросто», — сказал г-н Ха.

Он подсчитал, что, поскольку он всё ещё живёт с родителями, ему не придётся платить за аренду. Он старался поддерживать расходы на жизнь на уровне 10–12 миллионов в месяц, а оставшуюся сумму тратил бы на выплату процентов и основного долга банку в размере 5–7 миллионов. Таким образом, его месячная зарплата в тот месяц терялась, и когда возникали расходы, ему приходилось брать деньги в долг.

По словам финансовых экспертов, беспокойство г-на Ха также распространено среди молодых людей, которые хотят иметь жильё. Чтобы не «застрять» при кредитовании на покупку дома, не стоит «идти в лес с пустыми руками», а необходимо иметь сбережения в размере не менее 30% от стоимости недвижимости. ИзбегайтеЗанять более 50% от стоимости квартирыОбеспечить возможность погашения долга. Ежемесячные выплаты процентов и основного долга банку должны составлять менее 50% от общего дохода семьи.

Ещё один важный момент, который следует учитывать, — это изменение процентной ставки. Как правило, процентная ставка в первый год составляет всего около 5%, что создаёт у многих впечатление, что она будет действовать в течение всего срока кредита. Однако после первоначального льготного периода процентная ставка часто корректируется в соответствии с фактической рыночной ставкой. Поэтому необходимо оценивать рыночные колебания, чтобы составить подходящий финансовый план на будущее.

В настоящее время предложение квартир, соответствующих финансовым возможностям молодых людей, довольно обширно. Этот сегмент также привлекает внимание многих инвесторов. Например, в начале июля компания Him Lam запустила проект жилого комплекса Him Lam Phu Dong, расположенного на улице Фам Ван Донг, в центре района Тху Дык, с 400 квартирами для молодежи. Площадь всех квартир составляет 60-65 м², они двухкомнатные, а цена продажи составляет 1,1-1,2 млрд донгов. Квартиры предлагаются по «доступным» для молодежи ценам, но при этом отличаются современным дизайном, отделкой и оборудованием известных брендов, таких как ToTo, Kohler, Teka и т. д. Квартиры располагают разнообразной инфраструктурой, включая бассейн, ресторан, детский сад, спортивную площадку, тренажерный зал, пешеходную дорожку и зону медицинского обслуживания.

В конце мая компания Phat Dat и An Gia Investment совместно с Creed Group выставили на продажу жилой комплекс River City в 7-м районе. В проекте более 8000 квартир, ориентированных на молодежь и госслужащих со стабильным доходом, по цене от 1,4 млрд донгов за квартиру и площадью от 47 м². Компания Novaland, занимающая лидирующие позиции в элитном сегменте, также инвестировала в жилой комплекс средней ценовой категории RichStar в районе Тан Фу. Квартиры здесь имеют разную площадь – от 53 до 94 м² – по цене от 1,39 млрд донгов, сдаются с базовой отделкой и множеством удобств.

В 2016 году компания Him Lam Land выставила на продажу около 2000 квартир стоимостью 1–1,5 млрд донгов, расположенных на основных магистралях, таких как проспект Фам Ван Донг, Ханойское шоссе, проспект Во Ван Киет...

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, отметил, что для устойчивого развития рынка недвижимости необходимо предлагать широкий спектр услуг, отвечающих потребностям большинства, особенно молодёжи. Поэтому тот факт, что многие инвесторы ориентируются на проекты средней ценовой категории стоимостью от миллиарда донгов за единицу, отвечающие потребностям тех, кто хочет приобрести настоящее жильё, является позитивным сигналом для рынка.

«Я думаю, что строительство жилья для молодёжи малорисково. Это динамичный класс, и благодаря работе и сбережениям их доход со временем будет увеличиваться. При наличии подходящей политики продаж, такой как рассрочка платежа на 20 лет, льготное кредитование, то потребление продукции вполне осуществимо», — сказал г-н Чау.

Разделяя эту точку зрения, заместитель генерального директора компании Him Lam Land Company г-н Нго Куанг Фук отметил, что сегмент жилья для молодёжи обладает большим потенциалом благодаря высокому спросу и ограниченному предложению. Одна из сложностей для бизнеса — поиск подходящего земельного фонда для строительства жилых комплексов площадью 65 кв. м стоимостью 1–1,5 млрд долларов, особенно в центральных районах. Для эффективного инвестирования в этот сегмент необходима тщательная подготовка и долгосрочная стратегия.

«Помимо вопросов бизнеса, строительство жилья для людей со средним уровнем дохода также имеет большое значение с точки зрения социального обеспечения, способствуя диверсификации продукции на рынке и ограничивая дисбаланс между спросом и предложением», — подчеркнул г-н Фук.

Эксперты по недвижимости считают, что рынок будет рад многочисленным проектам среднего ценового диапазона, которые позволят диверсифицировать предложение и удовлетворить практические потребности пользователей. Однако для эффективного доступа покупателей к квартирам среднего ценового диапазона бизнесу также необходима поддержка, особенно финансовая.

Г-жа Дуонг Тхи Туй Дунг, директор отдела исследований и консалтинга CBRE, отметила, что сегменты доступного и среднего ценового диапазона пользуются большой популярностью на рынке. Поддержка банковской системы, фиксированная процентная ставка в течение первых 1-2 лет на уровне около 6-7%, а также гибкая стратегия продаж инвестора будут стимулировать покупателей жилья в этом сегменте.

Г-н Нго Куанг Фук, заместитель генерального директора компании Him Lam Land Company, также признал, что самым большим ограничением для молодых людей является небольшой размер первоначальных сбережений. Поэтому компания придерживается политики продаж с поддержкой долгосрочных платежей. Например, в начале покупатель платит 10% (около 120 миллионов) для подписания договора. С этого момента и до получения дома (около 18 месяцев) необходимо заплатить дополнительно 35%, что эквивалентно 380 миллионам донгов. На момент получения дома у покупателя остается около 50% от стоимости квартиры. В это время компания поддерживает покупателей, предлагая им возможность оплаты в течение 2 лет без процентов (2% в месяц) или в течение 4 лет (1% в месяц) с фиксированной процентной ставкой 6% годовых в течение 4 лет. Таким образом, выплачивая 12-15 миллионов донгов в месяц, можно стать владельцем дома.

«Молодым людям стоит смело покупать дом, если у них есть сбережения и стабильный доход. Несмотря на давление, это будет мотивировать их усерднее работать, чтобы увеличить свой доход, а также развивать чувство экономии», — поделился г-н Фук.

Хим Лам Фу Донг завершил строительство фундамента. Фотография сделана на объекте в июле 2016 года.

Помимо финансовых вопросов, при покупке жилья молодым людям также следует обращать внимание на такие факторы, как: удобное расположение проекта с точки зрения транспорта, развитая транспортная инфраструктура, отсутствие пробок. Кроме того, в жилом комплексе должны быть предусмотрены удобства для повседневной жизни, такие как супермаркеты, кафе, бассейны, тренажерные залы, а также удобства для детей, такие как игровые площадки, парки, детские сады, чтобы обеспечить безопасную, комфортную и экономящую время среду проживания.

Согласно отчету CBRE по исследованию рынка недвижимости города Хошимин, во втором квартале 2016 года предложение на рынке квартир продолжало активно расти: было открыто более 10 107 новых объектов, что на 20% больше, чем в предыдущем квартале. Наибольшую долю составило новое предложение в сегменте средней ценовой категории – около 41%. Проекты средней ценовой категории также продемонстрировали хорошие коммерческие результаты, достигнув 37% от общего объема потребления на всем рынке, что является самым высоким показателем среди всех сегментов. Ожидается, что количество сданных в эксплуатацию квартир в течение следующих 18 месяцев будет иметь средний темп роста до 200%. Рынок оживлён во второй половине года, когда инвесторы запускают множество новых проектов.

По данным VNE