Политика активизации рынка недвижимости в 2016 году

Ограничение на кредитование недвижимости действовало в соответствии с дорожной картой до 2018 года, но в прошлом году оно оказало сильное влияние на застройщиков проектов, а также на весь рынок.

Кредитные ограничения на недвижимость

В январе 2016 года Государственный банк Вьетнама (ГБВ) начал собирать комментарии по проекту поправки к Циркуляру 36, регулирующему лимиты и коэффициенты безопасности в деятельности кредитных организаций и филиалов иностранных банков.

Данный проект поправки увеличивает коэффициент риска в сфере недвижимости со 150% до 200% и устанавливает план по ограничению кредитования рынка недвижимости на два года. Это считается первым шоком года, связанным с перспективой перегрузки рынка капитала. После многочисленных рекомендаций проект поправки направлен на сохранение доли краткосрочного мобилизованного капитала, используемого для средне- и долгосрочных кредитов, на уровне 60% в 2016 году. С 1 января 2017 года этот показатель будет снижен до 50%, а с 1 января 2018 года – до 40%.

Это означает, что компаниям необходимо психологически подготовиться к ситуации ограниченного средне- и долгосрочного кредитования рынка недвижимости. Большинство компаний обеспокоены тем, что краткосрочное ограничение притока капитала на рынок может повлиять на психологию рынка недвижимости в 2016 году, а в долгосрочной перспективе — серьёзно повлиять на последующие годы.

Проект комментариев по ставке ограничения кредитования недвижимости считается первым политическим шоком для сообщества предприятий сферы недвижимости в 2016 году. Фото: Ву Ле

Объявление списка ипотечных проектов

В середине июля 2016 года Департамент природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин совместно с Министерством юстиции и Городским департаментом строительства опубликовали список из 77 проектов недвижимости, находящихся в ипотеке у банков. Это был первый случай в стране, когда управляющее агентство публично раскрыло статус проектов, чтобы люди могли четко понимать, как покупать жилье, и избежать мошенничества, как это случалось с некоторыми предыдущими многоквартирными домами.

После этой «революции» в раскрытии информации рынок недвижимости столкнулся с рядом трудностей. Многие компании, реализующие и продающие жилые комплексы в этом районе, заявили, что им приходится постоянно развеивать сомнения покупателей, поскольку люди ошибочно полагают, что проект находится в ипотеке, а это значит, что их активы находятся под угрозой, а платежеспособность инвестора вызывает сомнения.

Некоторые компании обеспокоены риском снижения ликвидности рынка квартир в Хошимине. С другой стороны, некоторые компании сообщили об отзыве залога, но список показывает, что проект всё ещё находится в залоге. Тем не менее, межотраслевые агентства по управлению предупредили компании: «Инвесторы должны нести ответственность за прозрачность информации с самого начала».

Вскоре после этого Ханой также опубликовал список ипотечных проектов, аналогичных проектам Хошимина. Это получило одобрение населения, но эксперты рекомендовали опубликовать полный, подробный и актуальный список для обеспечения объективности и справедливости.

Исследование налогообложения недвижимости

В четвертом квартале 2016 года на рынке недвижимости появилась информация о том, что Министерство финансов изучает вопрос введения налога на недвижимость, ориентированного на владельцев второго и более жилья. Согласно плану, в период с 2016 по 2020 год Министерство разработает Закон о налоге на недвижимость для владельцев нескольких домов, чтобы предотвратить спекуляции и минимизировать риски на рынке недвижимости.

Цель этого налога оценивается положительно: он способствует устойчивому развитию рынка недвижимости, предотвращает спекуляции и увеличивает поступления в государственный бюджет. В более позитивном сценарии налог на вторичное жильё также побуждает вторичных инвесторов создавать компании в сфере недвижимости, а не индивидуальные предприятия, как в настоящее время.

Ассоциация недвижимости города Хошимин оценила, что налог является инструментом ограничения спекуляций на рынке недвижимости, а предотвращение рыночных пузырей путем сбора налогов является хорошим решением, однако при его внедрении необходимо проявлять осторожность и осмотрительность.

Окончание льготного кредитного пакета на сумму 30 000 млрд донгов

Эта политика, введённая в 2013 году, предусматривает 70% поддержку покупателей социального и коммерческого жилья стоимостью менее 1,05 млрд донгов за единицу и 30% поддержку проектов социального жилья, официально закрывшихся в конце декабря 2016 года. За 3 года реализации этой политики, к концу ноября 2016 года, 56 000 человек по всей стране построили дома, и было выплачено почти 30 000 млрд донгов. Только в городе Хошимин 10 316 жителей смогли получить пакет в размере 30 000 млрд донгов на общую сумму 7 032,3 млрд донгов, из которых 10 308 человек взяли 5 575,4 млрд донгов, а 8 инвесторов проектов социального жилья – 1 456,8 млрд донгов.

Однако немедленное прекращение действия этого льготного пакета кредитования также затрудняет доступ к жилью для малообеспеченных городских жителей и негативно сказывается на сегменте доступного жилья. В настоящее время большинству покупателей социального жилья приходится оформлять кредит с плавающей процентной ставкой, как и для обычного коммерческого жилья.

Динамика Соглашения о Транстихоокеанском партнерстве

Возможный выход США из Транстихоокеанского партнёрства (ТТП) считается одним из неопределённых факторов, способных оказать серьёзное влияние на рынок недвижимости Вьетнама. На протяжении 2016 года дисбаланс между спросом и предложением на рынке недвижимости в крупных городах страны, который был в значительной степени смещен в сторону элитного сегмента, считается следствием волны попыток использовать возможности ТТП по кратчайшим путём.

Поэтому, как только Дональд Трамп принял власть от президента Обамы, он не исключил возможности выхода США из Транстихоокеанского партнерства (ТТП), оставив неопределенность, которая может повлиять на многие сегменты вьетнамского рынка недвижимости.

Эксперты прогнозируют, что отсутствие США в этом торговом соглашении повлияет на перемещение инвестиционного капитала и производства во Вьетнам. Кроме того, это напрямую повлияет на рынок недвижимости в средне- и долгосрочной перспективе. В краткосрочной перспективе ТТП может изменить спрос на элитную недвижимость, курорты, индустриальные парки, офисы в крупных городах...

По данным VNE