«Лихорадочный» рынок жилой земли: стоит ли покупать сейчас или нет?

Отвечая на вопросы покупателей недвижимости, генеральный директор компании Viet An Hoa Company Чан Кхань Куанг заявил, что поведение покупателей земли зависит от множества различных потребностей. Поэтому необходимо разделить покупателей на целевые группы, чтобы дать конкретные рекомендации.

Г-н Куанг отметил, что сегодня на рынке земли существуют три основные группы покупателей: спекулянты, инвесторы и покупатели для сбережений, строительства домов, дарения детям. Эксперт с предостережением охарактеризовал особенности и привычки каждой группы покупателей.

Для спекулянтов:В настоящее время рынок недвижимости во многих провинциях и городах находится в руках спекулянтов и находится под их контролем. Для группы покупателей, приобретающих землю для спекуляций, растущий рынок — это прекрасная возможность для гребли волны и серфинга. Большинство спекулянтов обладают значительным и долгосрочным капиталом, достаточной покупательной способностью, чтобы вызывать колебания цен на рынке... Они часто покупают группами и имеют довольно систематическую стратегию купли-продажи, занимая проактивную позицию.

Чем жарче рынок, тем активнее спекулянты. Они перестают покупать только тогда, когда рынок разворачивается, сталкивается с трудностями и начинается кризисный цикл.

Иллюстрация. Источник: интернет.

Для инвесторовЗемельная лихорадка — это одновременно и возможность, и вызов для инвесторов. С точки зрения возможностей, рост цен на землю позволяет этой группе покупателей воспользоваться благоприятным рынком, высокой покупательной способностью и простотой покупки и продажи с целью получения прибыли. Однако инвесторы не обладают достаточной силой, чтобы создавать тренды, а лишь следуют за ними, поэтому они не так активны, как спекулянты.

Проблема для инвесторов заключается в том, что, несмотря на знание и понимание рынка, они не могут избежать менталитета «покупай вместе с толпой». Растущий ценовой пузырь порождает жадность, толкая инвесторов к тому, что они ставят прибыль на первое место, игнорируя реальную стоимость и законность, что приводит к высоким рискам.

Инвесторам рекомендуется покупать землю в период высокой активности рынка и свободных денежных средств, инвестируя в недвижимость только 30% от этой суммы в данный момент. Оставшиеся 70% денежных средств следует рассматривать как денежный поток для поиска возможностей и хранить до более подходящего момента. Если в данный момент инвесторы используют кредитное плечо, им следует избегать заимствований сверх порога безопасности (не более 50% от стоимости недвижимости).

Для покупателей, чтобы использовать: Это наименее опытная группа покупателей на рынке, которая с большей вероятностью понесет убытки при покупке земли в периоды высокой рыночной активности. Эта группа покупателей покупает землю только при необходимости (для использования, сохранения в качестве сбережений, передачи детям) и часто располагает финансовыми ресурсами или может получить финансовую поддержку (от банков, семьи).

Если покупатель земли для пользования не торопится, он может отложить сделку, чтобы осмотреться, изучить, оценить, получить юридическую консультацию и затем принять решение. Фактически, текущий уровень цен на землю очень высок, и виртуальные цены смешиваются с реальными.

Что касается тех, кто покупает землю для собственного пользования, вынужден брать кредит в банках и испытывает финансовые трудности, они могут временно отложить покупку на 12 месяцев, чтобы изучить рынок и затем принять решение, основываясь на реальных событиях. Ожидание падения цен на землю имеет тот недостаток, что понимание рыночной тенденции может занять очень много времени, как минимум 12 месяцев или больше.

Противоречивая реальность сегодня заключается в том, что, несмотря на земельную лихорадку, которая продолжалась непрерывно уже 4 года (2015–2016–2017–2018), до сих пор невозможно определить, когда рынок вступит в рецессию. Кроме того, не исключено, что даже при снижении цен на землю рыночная стоимость недвижимости всё ещё слишком высока по сравнению с доступностью недвижимости для этой группы покупателей.

Эксперт Тран Кхань Куанг отметил, что в любое время, будь то кризис или ажиотаж, на рынке недвижимости переплетаются потребности в покупке и продаже. Для тех, кто покупает землю для пользования, отсрочка при возникновении ситуации с земельной лихорадкой считается безопасным решением, чтобы избежать убытков. В то же время для спекулянтов и инвесторов земельная лихорадка — это идеальное время для немедленной покупки и продажи, поскольку ожидание может привести к потере возможности.

Отвечая на вопрос о том, наступит ли когда-нибудь спад после земельной лихорадки, г-н Куанг сказал, что если есть цикл роста, то будет и цикл спада. Однако график роста-падения цен на землю также зависит от местоположения и площади недвижимости.

Если земля имеет полную юридическую документацию и расположена в месте, пригодном для строительства, эксплуатации, проживания или сдачи в аренду, вероятность снижения цены крайне мала. Напротив, если земля расположена в месте с низкой плотностью населения, неполной юридической документацией, ограниченными возможностями эксплуатации, аренды и коммерческой деятельности, то цена земли может скорректироваться, когда рынок вступает в период рецессии или кризиса.

Ву Ле