Почему цена на землю в Нгеане растет?
(Baonghean.vn) — 2020 год стал знаменательным для бизнеса, связанного с землей и недвижимостью. После медленного и затишья в первом и втором кварталах, вызванного опасениями, начиная с третьего квартала, сделки с землей стали активнее, и к концу года число сделок увеличилось, а цены выросли.
«Обратный ход» рынка сельскохозяйственных земель
Любой, кто интересуется рынком и сделками с землей, легко может ощутить, что 2020 год для этой сферы весьма особенный и непредсказуемый. Если в предыдущие годы рост цен наблюдался в сегменте квартир и земли в центре городов, то в 2020 году «обратное» преимущество было у сельской местности и пригородов.
По словам экспертанедвижимостьВ городе Винь: Причина вышеупомянутого «разворота» заключается в том, что после взятия под контроль пандемии COVID-19 с конца второго квартала земельные аукционы были возобновлены. Поскольку все земельные аукционы организованы в форме косвенного голосования, явление мелких «земельных брокеров», участвующих в торгах и повышении цен, больше не существует. Вместо этого появилась новая форма участия в аукционах – площадок для торговли недвижимостью, которые считаются «акулами» инвесторов на рынке сельской и пригородной земли.
 |
| Благодаря инвестициям в базовую инфраструктуру, земельный участок в районе Гамлет 5 коммуны Нги-Фу (город Винь), на аукционе которого выставлены десятки лотов, принесёт доход в бюджет. Фото: Нгуен Хай |
В роли человека, который хочет купить землю, а также непосредственно изучая земельные аукционы, мы обнаружили, что, в отличие от каждого года, на большинстве аукционов районов и городов, от Хынг Нгуен, Нги Лок или До Лыонг, Дьен Чау, Куинь Лыу, Йен Тхань... есть «акулы»-инвесторы с довольно большими финансовыми возможностями и знаниями в области планирования и проектирования земельных участков, поэтому они часто решают делать ставки на лучшие лоты, делая ставки по конкурентоспособной цене, и поэтому они часто выигрывают у мелких инвесторов.
Более того, они часто покупают землю большими партиями, занимая 20–40% от общего числа лотов, поэтому легко влияют на уровень цен. В частности, в коммуне Хунг Тхонг (Hung Nguyen) коммуна выставила на аукцион 22 лота, но «акульи» инвесторы купили почти 10; в коммуне Куинь Хонг (Quynh Luu) была выставлена на продажу первая партия из 91 лота, а инвестор из Дьен Чау купил почти 40 лотов. Аналогичная ситуация наблюдается в районах Йентхань, Дьен Чау и До Лыонг, где общая стоимость земли выросла почти вдвое.
Аналогичным образом, в последнее время «земельные брокеры» также объединились, образовав компании из 5-7 участников, каждый из которых вносит 2-3 миллиарда донгов на аукционы. Выход на рынок новых «акул»-инвесторов создал интересную конкуренцию на земельных аукционах и отчасти способствовал росту цен на землю.
 |
| Благодаря инвестициям в базовую инфраструктуру и выгодному расположению, цена выставленной на аукцион земли в Куинь Хонг стала самой высокой в районе Куинь Лыу в 2020 году. Фото: Нгуен Хай |
Представитель Центра услуг по проведению аукционов при Министерстве юстиции заявил: «Хотя мы знаем, что аукционы с участием крупных инвесторов повлияют и отразятся на ценах на землю на аукционах, и люди, которые действительно хотят купить землю, теряют деньги, но поскольку государственное регулирование это позволяет и, что еще важнее, это приносит доход в бюджет, мы должны соблюдать».
Владелец земли, проживающий на участке дороги №2, параллельной 35-метровой дороге в коммуне Нгиан (рядом с национальным шоссе № 46), сказал: «Обычно цена земли в этом районе составляет всего 4–5 миллионов донгов за м²».2Но с августа, по многочисленным просьбам, цена выросла до 8-9 миллионов донгов за м².2Аналогичным образом, в городе Винь цены на недвижимость в районе, граничащем с 35-метровой дорогой от коммуны Нгиан до коммуны Хынгхоа и зоной переселения коммуны Нгидук, а также на 24-метровой дороге в коммуне Хынглок и на 72-метровой дороге в районе Куанбау, выросли вдвое. В частности, в конце прошлого года цены на эти участки колебались в пределах 12–15 миллионов донгов за квадратный метр.2На данный момент эта сумма возросла до 19–20 миллионов донгов.
 |
| Земельный участок на 35-метровой дороге в коммуне Нги-Дык вырос в цене вдвое по сравнению с аукционом. Фото: Нгуен Хай |
В последнее время цены на землю в городе стремительно растут, причем не только в районах с выгодным местоположением, но и в отдаленных районах, где цены долгое время не менялись, но теперь выросли еще больше. В среднем, каждый день Управление регистрации прав землепользования города Винь подтверждает 40-50 сделок по передаче, продаже и разделу земельных участков.
Инвестиционные потоки капитала в недвижимость
Столкнувшись с оживлением на рынке земельных операций и ростом цен в конце года, председатель Ассоциации недвижимости Нге Ан г-н Нгуен Куок Кхань пояснил: «В 2020 году из-за пандемии COVID-19 психология людей несколько пострадала, и они стали чаще выбирать более безопасное жилье в столице».
В предыдущие годы в сельской местности,денежные переводыДеньги, присланные детьми, копятся или инвестируются в производство и бизнес, но теперь их направляют на покупку земли, чтобы сохранить. С другой стороны, после первоначальных волнений, связанных с пандемией, цены на землю не упали резко, а наоборот, имели тенденцию к росту, поэтому люди смело инвестировали в покупку земли, и поэтому жара усилилась.
Житель деревни Суан Хыонг коммуны Нги Дук рассказал: «У его семьи есть участок земли для переселения, который им не нужен, и им нужны деньги, поэтому они выставили его на продажу. Каждый день к ним обращаются 3–5 покупателей с просьбой его купить. Хотя участок продаётся примерно на 30% дороже, чем раньше, спрос на землю всё ещё высок. Люди из районов Йентхань и До Лыонг приезжают сюда, чтобы купить его, чтобы их дети могли вернуться в город Винь учиться и работать».
 |
| Жилой дом в новом городском районе Винь Тан (город Винь). Фото: Нгуен Хай |
Представитель акционерной компании «Инфраструктурное строительство» коммуны Нги-Фу (город Винь), объясняя возросший спрос на покупку земли, отметил: «По сравнению с предыдущими годами, нынешние объёмы строительства значительно сократились. Поэтому вместо того, чтобы тратить деньги на поиск подходящих площадок, он, зная, что многие участки земли имеют ценность, переключился на инвестиции в земельные аукционы, что выгоднее и безопаснее. Если дела пойдут хорошо, достаточно потратить 10 миллиардов на покупку 5-7 участков, и через несколько месяцев получить прибыль в размере 1-2 миллиардов, что, как правило, эффективнее, чем заниматься строительством».
С другой стороны, с макроэкономической точки зрения, в 2020 году Государственный банк скорректировал процентные ставки, которые резко упали, поэтому вместо того, чтобы хранить их в банке, люди стали снимать свои сбережения и покупать землю. Хотя официальной статистики от Государственного банка о суммах, снятых людьми со счетов, нет, обсуждения с некоторыми банковскими операционными офисами в регионе показывают, что тысячи миллиардов донгов из народных банков были переведены в другие инвестиционные каналы.
 |
| Район переселения в Нги Ан рядом с 35-метровой дорогой стоит 16-18 миллионов за м2.2Фото: Нгуен Хай |
В настоящее время участки застройки в районах выставлены на аукционы, техническая инфраструктура в основном проинвестирована, транспортное сообщение удобное. В целях безопасности следует избегать покупки участков с плохой дренажной инфраструктурой и неясной планировкой; при покупке следует выбирать надежные торговые площадки, иметь прозрачные документы на землю и тщательно изучать планировку.