Некоторые комментарии к проекту Закона о внесении изменений в Земельный кодекс

1. Недостатки и ограничения Закона о земле 2013 года в части изъятия земель, землеотвода и аренды земель

К настоящему времени Закон о земле 2013 года реализуется уже почти 10 лет, внеся существенный вклад в практику повышения эффективности государственного управления землей во Вьетнаме, последовательно утверждая режим государственной собственности на землю, обеспечивая законные права и интересы субъектов, однако все еще имеются недостатки и ограничения как в регулировании, так и в реализации.

В сфере возврата земель, землеотвода и аренды земель, по моему мнению, все еще существуют некоторые основные ограничения, а именно:

Первый:Относительно формы предоставления земельных участков и аренды земель, предусмотренной статьей 118, закон определяет две формы: аукцион и предоставление земель с определенными условиями. Однако в настоящее время на местах при применении закона зачастую применяется форма предоставления земельных участков, а не форма аукциона из-за неполноты и неясности регламентации видов земель и условий реализации этой формы. Это существенно повлияло на эффективность государственного управления, может быть затронуто широкое участие субъектов, рыночный характер и права землепользователей.

Пересмотренный Закон о земле поможет улучшить управление земельными ресурсами с точки зрения площади, качества и экономической ценности... гармонизируя права и интересы государства, землепользователей и инвесторов. Фото: Ту Хуен

Понедельник:Что касается определения цен на землю при изъятии государством земель, выделении земель и сдаче земель в аренду (предусмотрено статьей 108 Закона о земле и Указом № 45/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующим взимание платы за пользование землей, и Указом № 46/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующим взимание арендной платы за землю и водные поверхности), то эти правила на практике часто приводят к ситуации: цены на государственные земли часто несовместимы с рыночными ценами или даже значительно ниже рыночных цен. Поэтому при изъятии земель расчистка участка затягивается и затрудняется, поскольку люди, чьи земли изъяты, не принимают компенсационную цену. Кроме того, по многим проектам земля была выделена, но определение цен на землю затянулось, что приводит к медленной мобилизации доходов государственного бюджета, задерживает реализацию проектов, приводит к растрате земельных ресурсов, снижает инвестиционную эффективность и эффективность производственной и хозяйственной деятельности предприятий.

Как его следует изменить, чтобы он соответствовал действительности?

В настоящее время проект новой редакции Закона о земле проходит широкое общественное обсуждение. Основные положения нового Закона направлены также на устранение вышеуказанных ограничений и недостатков в сфере изъятия земель, землеотвода и аренды земель в соответствии с Постановлением Центрального Комитета партии № 18/2022. В нем подчеркиваются требования к внесению изменений и дополнений:

Первый:Распределение и сдача земель в аренду в основном осуществляются посредством аукционов по продаже прав землепользования и торгов по проектам, связанным с землепользованием. Существуют строгие правила, призванные ограничить и преодолеть разное толкование и применение законов на местах, а также избежать злоупотреблений при назначении инвесторов для реализации инвестиционных проектов в обход законодательства, что приводит к потерям государственного бюджета и создает лазейки для коррупции и расточительства. Форма отказа от аукционов по продаже прав землепользования применяется только к инвестиционным проектам, освобожденным от платы за землепользование и арендной платы в период реализации проекта.

Понедельник:Исходя из политики отмены рамочного ценообразования на землю, при определении цен на землю, в принципе, цены на землю должны соответствовать рыночным ценам, аукционным ценам, а все факторы, влияющие на цену земли в рамках проекта, должны быть полностью учтены. В то же время, должны быть предусмотрены санкции для организаций и лиц, нарушающих оценку земли.

2. Проблема накопления сельскохозяйственных земель — неизбежная тенденция, но требующая осторожного подхода.

По моему мнению, усиление процесса землепользования в нашей стране сегодня является правильной политикой, соответствующей реалиям социально-экономического и культурного развития и тенденциям во многих странах.

Содействие процессу накопления и концентрации сельскохозяйственных угодий в пользу высокотехнологичного сельского хозяйства и крупномасштабного производства окажет большое влияние на бизнес-сообщество, инвестирующее в аграрный сектор.

Текущее состояние сельскохозяйственного землепользования в нашей стране показывает, что 90% сельскохозяйственных угодий управляется и используется индивидуальными домохозяйствами, которые по-прежнему используют мелкомасштабные, малоэффективные и рассредоточенные методы производства. В то же время, хозяйственные организации управляют и используют лишь 10% сельскохозяйственных угодий, при этом масштабы производства невелики. Кроме того, перераспределение рабочей силы в сфере услуг не является устойчивым, и фермеры по-прежнему склонны сохранять свои земли в качестве подготовки к трудным временам.

Сельскохозяйственные земли управляются и используются отдельными домохозяйствами, которые по-прежнему широко распространены мелкомасштабными, малоэффективными и разрозненными методами производства. Фото: Ту Хуен

Поэтому в этот пересмотренный Закон о земле необходимо включить соответствующие положения по вопросу накопления сельскохозяйственных земель, такие как:

Закон должен содержать положения, создающие возможности для сельскохозяйственных производителей, а также для отечественных и иностранных инвесторов по более удобному доступу к земле, одновременно поощряя и привлекая отечественные и иностранные инвестиции в секторы производства сельскохозяйственной продукции, где наша страна имеет конкурентные преимущества, способствуя концентрации и накоплению земель для крупномасштабного, концентрированного и эффективного производства сельскохозяйственной продукции.

Что касается расширения предельного размера передачи права пользования сельскохозяйственными землями индивидуальных домохозяйств, то Закон о земле 2013 года устанавливает, что предельный размер передачи права пользования сельскохозяйственными землями индивидуальных домохозяйств составляет не более 10 раз; в проекте Закона о земле (с изменениями) установлено, что он составляет не более 15 раз, поскольку действующий проект является целесообразным.

Необходимо установить строгие правила, регулирующие принципы и методы накопления сельскохозяйственных земель. Необходимо обеспечить эффективную реализацию этой политики, но при этом предусмотреть возможность её использования для получения выгод, противоречащих общей цели, что негативно скажется на режиме государственной собственности на землю. Кроме того, закон должен дополнительно институционализировать вопросы децентрализации, делегирования полномочий, определить сферы ответственности и усилить контроль сверху за деятельностью государственных органов всех уровней в этом направлении.

Доктор Нгуен Ван Дай - Университет Винь