Некоторые комментарии к проекту измененного Закона о земле

1. Существующие проблемы и ограничения Закона о земле 2013 года в части изъятия земель, предоставления земель и аренды земель

К настоящему времени Закон о земле 2013 года реализуется уже почти 10 лет, внеся существенный вклад в практику повышения эффективности государственного управления землей во Вьетнаме, последовательно утверждая режим государственной собственности на землю, обеспечивая законные права и интересы субъектов, однако все еще имеются недостатки и ограничения как в регулировании, так и в реализации.

В сфере приобретения земли, землеотвода и аренды земли, на мой взгляд, все еще существуют некоторые основные ограничения, а именно:

Первый:Что касается формы предоставления земельных участков и аренды земельных участков, предусмотренной статьей 118, закон определяет две формы: аукцион и предоставление земель с определенными условиями. Однако на местах в настоящее время при применении закона зачастую применяется форма предоставления земельных участков вместо аукциона из-за неполноты и неясности регулирования видов земель и условий реализации этой формы. Это существенно влияет на эффективность государственного управления, может быть затронута возможность широкого участия субъектов, рыночная природа и права землепользователей.

Закон о земле (с поправками) поможет улучшить управление земельными ресурсами с точки зрения площади, качества и экономической ценности... гармонизируя права и интересы государства, землепользователей и инвесторов. Фото: Ту Хуен

Понедельник:Что касается определения цен на землю, когда государство изымает землю, выделяет землю и сдает землю в аренду (предусмотрено статьей 108 Закона о земле и Указом № 45/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующим взимание платы за пользование землей, и Указом № 46/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года, регулирующим взимание арендной платы за землю и водные поверхности), то эти правила на практике часто приводят к тому, что цены на землю у государства часто несовместимы с рыночными ценами, даже значительно ниже рыночных цен. Таким образом, при рекультивации земель работы по расчистке участка затягиваются и затрудняются, поскольку люди, чьи земли изымаются, не принимают компенсационную цену. Кроме того, во многих проектах земля была выделена, но определение цен на землю затягивалось, что приводит к медленной мобилизации доходов государственного бюджета, задержкам в реализации проектов, растрате земельных ресурсов, снижению эффективности инвестиций и эффективности производственной и хозяйственной деятельности предприятий.

Как его следует изменить, чтобы он соответствовал действительности?

В настоящее время проект новой редакции Закона о земле проходит широкое общественное обсуждение. Основные положения нового Закона направлены также на устранение вышеуказанных ограничений и недостатков в сфере изъятия земель, землеотвода и аренды земель в соответствии с Постановлением Центрального Комитета партии № 18/2022. В нем подчеркиваются требования к внесению изменений и дополнений:

Первый:Распределение и сдача земель в аренду в основном осуществляются посредством аукционов по продаже прав землепользования и торгов по проектам, связанным с землепользованием. Существуют строгие правила, призванные ограничить и преодолеть разное толкование и применение законов на местах, а также избежать злоупотреблений при назначении инвесторов для реализации инвестиционных проектов в обход законодательства, что приводит к потерям государственного бюджета и создает лазейки для коррупции и расточительства. Форма отказа от аукционов по продаже прав землепользования применяется только к инвестиционным проектам, освобожденным от платы за землепользование и арендной платы в период реализации проекта.

Понедельник:Исходя из политики отмены рамочного ценообразования на землю, при определении цен на землю, в принципе, цены на землю должны соответствовать рыночным ценам, аукционным ценам, а все факторы, влияющие на цену земли в рамках проекта, должны быть полностью учтены. В то же время, должны быть предусмотрены санкции для организаций и лиц, нарушающих оценку земли.

2. Проблема накопления сельскохозяйственных земель — неизбежная тенденция, но требующая осторожного подхода.

По моему мнению, усиление процесса землепользования в нашей стране сегодня является правильной политикой, соответствующей реалиям социально-экономического и культурного развития и тенденциям во многих странах.

Содействие процессу накопления и концентрации сельскохозяйственных угодий в пользу высокотехнологичного сельского хозяйства и крупномасштабного производства окажет большое влияние на бизнес-сообщество, инвестирующее в аграрный сектор.

Текущее состояние сельскохозяйственного землепользования в нашей стране показывает, что 90% сельскохозяйственных угодий управляется и используется индивидуальными домохозяйствами, которые по-прежнему используют мелкомасштабные, малоэффективные и рассредоточенные методы производства. В то же время, хозяйственные организации управляют и используют лишь 10% сельскохозяйственных угодий, при этом масштабы производства невелики. Кроме того, перераспределение рабочей силы в сфере услуг не является устойчивым, и фермеры по-прежнему склонны сохранять свои земли в качестве подготовки к трудным временам.

Сельскохозяйственные земли по-прежнему широко распространены в частном секторе, где используются мелкие, малоэффективные и рассредоточенные методы производства. Фото: Ту Хуен

Поэтому в этот пересмотренный Закон о земле необходимо включить соответствующие положения по вопросу накопления сельскохозяйственных земель, такие как:

Закон должен содержать положения, создающие возможности для сельскохозяйственных производственных домохозяйств, а также для отечественных и иностранных инвесторов для более удобного доступа к земле, одновременно поощряя и привлекая отечественные и иностранные инвестиции в секторы производства сельскохозяйственных товаров, где наша страна имеет конкурентные преимущества, способствуя концентрации и накоплению земель для крупномасштабного, концентрированного и эффективного производства сельскохозяйственных товаров.

Что касается расширения предельного срока для получения права пользования сельскохозяйственными землями индивидуальных домохозяйств, то Закон о земле 2013 года устанавливает, что предельный срок для получения права пользования сельскохозяйственными землями индивидуальных домохозяйств составляет не более 10 раз; в проекте Закона о земле (с изменениями) установлено не более 15 раз, поскольку действующая редакция законопроекта является целесообразной.

Необходимо установить строгие правила, регулирующие принципы и методы накопления сельскохозяйственных земель. Необходимо обеспечить эффективную реализацию этой политики, но при этом предусмотреть возможность использования её в корыстных целях, противоречащих общей цели, и нарушения режима государственной собственности на землю. Кроме того, в законе необходимо дополнительно институционализировать вопросы децентрализации, делегирования полномочий, определения ответственности и усиления контроля сверху за управлением государственными органами всех уровней в этом вопросе.

Доктор Нгуен Ван Дай - Университет Винь