Предупреждение о ситуации с неконтролируемым разделением земельных участков: Часть 1 — Открытое законодательство или лазейки в законах?
В последнее время во многих населенных пунктах провинции, от городов и сельской местности до центральных регионов, наблюдается «взрыв» активности в сфере передачи земельных участков, их разделения и расчленения, что приводит к спонтанному формированию новых жилых комплексов.
В ходе дальнейшего расследования журналисты газеты и радиостанции «Нге Ан» обнаружили, что подобная деятельность создает недостатки и потенциально может иметь негативные последствия для общества. Многие местные партийные комитеты и органы власти также выразили обеспокоенность, поэтому этот вопрос требует внимания и своевременного решения.
«Местные власти потеряли контроль».
Собрать информацию о вновь образовавшихся, спонтанно возникших жилых кластерах несложно, поскольку они связаны с публичной продажей земельных участков на платформах социальных сетей, таких как Zalo и Facebook. Кроме того, эта информация отражена в документах некоторых местных чиновников, которые признали существующие недостатки и выразили желание усилить механизмы контроля над ними.
Чиновник из бывшего города Тай Хоа показал нам видеоролик с большим ровным участком земли с дорожками, разделённым на десятки лотов. Он сказал, что это проект по разделению земли, осуществляемый отдельными лицами в этом районе, и они рекламируют участки на продажу в социальных сетях через аккаунты в Facebook. Затем он добавил: «Это явление наблюдалось несколько лет назад, и после периода затишья оно возобновилось. Мы очень обеспокоены, потому что видим, что это создаёт проблемы и приводит к негативным последствиям в будущем. Особенно для людей, которые покупают землю для проживания здесь, это будет крайне невыгодно из-за отсутствия инфраструктуры. Однако эта проблема выходит из-под контроля местных властей…»
В начале 2021 года в бывших районах Нгиа Дан и Тан Ки наблюдался всплеск купли-продажи больших участков земли в жилых районах. Получатели земли затем передавали её под строительство дорог, после чего делили на более мелкие участки для продажи в социальных сетях. После сообщений в СМИ власти бывших районов Нгиа Дан и Тан Ки провели проверки. Установив, что эта деятельность нарушает правила планирования и строительства и оказывает негативное воздействие на общество, они вынесли предупреждения и поручили местным властям незамедлительно расследовать, выявлять и тщательно предотвращать подобные действия. Впоследствии проблема утихла и была в конечном итоге искоренена.
Поэтому, после просмотра видеоролика и выслушивания опасений и тревог ответственного лица, мы спросили, почему он заявил, что этот вопрос находится вне местного контроля. По его словам, Закон о земле 2024 года и связанные с ним правовые документы, включая Решение № 82/2025/QD-UBND от 5 ноября 2025 года Народного комитета провинции, содержат множество нерешенных вопросов, упрощающих некоторые административные процедуры и облегчающих разделение земельных участков под жилую застройку. Однако это также привело к появлению практики купли-продажи крупных земельных участков с целью их разделения на множество более мелких участков для коммерческих целей, в масштабах, не отличающихся от проектов в сфере недвижимости, что в будущем приведет к спонтанному формированию множества новых жилых комплексов. Затем он добавил: «Эта деятельность происходит во многих населенных пунктах провинции. Из-за опасений некоторые населенные пункты, такие как район Винь Хунг, район Винь Фу, коммуна Нгиа Тхо, коммуна Нгиа Лам, направили письменные запросы…».
На основании вышеизложенной информации мы изучили несколько петиций от властей коммун и районов и пришли к выводу, что это действительно серьезная проблема.
Как сообщается в документе № 38/UBND-KT от 9 января 2026 года, составленном Народным комитетом коммуны Нгиа Тхо, в последнее время в этом районе участились случаи, когда домохозяйства и отдельные лица делили жилые участки с целью передачи прав пользования землей, образуя небольшие, спонтанные жилые районы путем прокладки внутренних подъездных дорог, соединяющихся с существующими дорогами, находящимися в ведении коммуны. Многие из этих случаев не соответствуют техническим стандартам, не имеют дренажных и водопроводных систем, перегружают инфраструктуру и представляют потенциальный риск «нарушения планирования» и влияют на безопасность и порядок в районе.
Народный комитет коммуны Нгиа Тхо оценил ситуацию следующим образом: «Эта ситуация показывает, что, если ее не взять под контроль и своевременно не исправить, это может привести к сложным последствиям, создавая трудности для управления, инвестиций в инфраструктуру и ориентации на устойчивое развитие местности».
Согласно документу Народного комитета коммуны Нгиа Тхо, причина заключается в том, что в настоящее время разделение земель и передача прав землепользования не входят в компетенцию Народного комитета коммуны. При этом, прием и обработка заявок на разделение земель в отделении Земельного кадастра не требуют подтверждения Народного комитета коммуны относительно обоснованности, соответствия плану и технической пригодности дорог, соединяющих существующую инфраструктуру. Таким образом, эти факторы приводят к многочисленным трудностям и недостаткам в управлении государственными землями в этом районе, ограничивая возможности активного контроля и устранения нарушений на местном уровне; что создает множество трудностей для контроля, управления и обеспечения ориентации на развитие в данной местности.
Ссылаясь на ряд положений Закона о земле 2024 года; Постановление № 254/2025/NQ-QH от 11 декабря 2025 года Национального собрания, устанавливающее некоторые механизмы и политику для устранения трудностей и препятствий в реализации Закона о земле; Решение № 15/2025/QĐ-UBND от 9 мая 2025 года Народного комитета провинции по управлению и защите местной дорожно-транспортной инфраструктуры… Народный комитет коммуны Нгиа Тхо рекомендует консультироваться с местными властями относительно текущего состояния и условий подключения при рассмотрении заявок на разделение земельных участков с использованием внутренних подъездных путей для соединения с дорогами, находящимися в ведении Народного комитета коммуны. В случаях, когда местные власти не подтверждают соответствие плану, направлению развития, условиям подключения, обеспечению водоснабжения, водоотведения и других необходимых потребностей в разумных пределах, предлагается временно приостановить рассмотрение заявок на разделение земельных участков для обеспечения соответствия подключения техническим стандартам…
Спонтанно возникло множество новых жилых комплексов.
Чтобы получить информацию о «спонтанно сформировавшихся жилых кластерах», мы, следуя указаниям наших информаторов, просто открывали свои смартфоны, заходили в Google или Facebook и вводили несколько ключевых слов, связанных с землей. Это позволяло легко получить доступ к ряду частных застроек в городских, сельских и холмистых районах.
В районе Винь Фу, в жилом квартале Нги Фу, в блоке 3, находится такой участок земли, разделенный на несколько частей. Согласно объявлениям в Facebook, площадь участка оценивается в несколько тысяч квадратных метров и разделена на 3 участка по 26 лотов вдоль извилистой дороги шириной 4 метра, соединяющей его с внутриквартальной дорогой. Представившись заинтересованными в посещении и покупке, мы случайно столкнулись с человеком, который утверждал, что является владельцем земли во втором поколении.
По его словам, ранее этот участок земли был приобретен группой компаний Thien Minh Duc Group у местных жителей для использования в качестве склада. Когда в нем больше не было необходимости, группа компаний Thien Minh Duc Group передала ему права на весь земельный участок общей площадью 2100 квадратных метров.2из которых 850 м2 Первоначально земля предназначалась для жилой застройки. Затем он перепрофилировал всю территорию под жилую застройку, инвестировал в строительство внутренних дорог с щебнем и асфальтовым покрытием, создав три больших участка, которые впоследствии продал застройщику. Покупатель впоследствии перепланировал землю, разделив ее на более чем 20 участков, каждый из которых имеет площадь от 50 до 80 квадратных метров в зависимости от формы участка.2Земельный участок продается заинтересованным покупателям по цене приблизительно 30 миллионов донгов/м².2Несмотря на ограниченную инфраструктуру в этом районе, особенно узкие и извилистые дороги, он сказал: «На такой небольшой площади он очень подходит для молодых семей с ограниченным бюджетом. Поэтому сразу после выставления на продажу довольно много молодых семей приехали посмотреть участок...»
В районах Тай Хоа и Тай Хьеу, а также в коммунах Нгиа Лам и Нгиа Тхо мы за один день посетили пять частных жилых комплексов. Все они представляли собой очень большие участки земли, на первый взгляд похожие на недавно выставленные на аукцион жилищные проекты, реализуемые государством. В этих комплексах были только цементные дорожки, ведущие в качестве общего доступа, несколько уличных фонарей на солнечных батареях и низкие заборы, разделяющие их на десятки участков площадью от 150 до 200 квадратных метров.2Согласно обновленной информации, эти земельные участки ранее находились в ведении отдельных домохозяйств, при этом лишь часть была отведена под жилую застройку, а остальная часть — под огороды или земли для многолетних культур. Что касается лиц, осуществлявших разделение земли, большинство из них — приезжие. Например, разделение в деревне Чунг Чинь, коммуна Нгиа Лам, было осуществлено жителем бывшего района Йен Тхань; а разделение в деревне Тхань Хоа, коммуна Нгиа Тхо, было осуществлено жителем бывшего города Тхай Хоа…
Стоит отметить, что местные власти совершенно не знали о создании этого «нового жилого района», узнав о нем только после получения отчетов от жителей. Г-н Ло Суан Ду, заместитель председателя Народного комитета коммуны Нгиа Лам, заявил: «Разделение земельных участков в деревне Чунг Чинь произошло на этапе объединения, в рамках двухуровневой модели местного самоуправления. После объединения коммун мы узнали об этом и провели проверку только после получения отчетов от жителей. Этот разделенный участок земли был приобретен частным лицом из бывшего района Йен Тхань, которое затем построило подъездные дороги и разделило землю на более мелкие участки для перепродажи нуждающимся семьям».
По словам Ло Суан Ду, заместителя председателя Народного комитета коммуны Нгиа Лам, в отчете инспекционной группы указано, что земельный участок не соответствует требованиям транспортной инфраструктуры из-за отсутствия местного планирования или градостроительной ориентации, соединение с дорогой не соответствует нормам, а также отсутствуют водоснабжение, канализация и электросети.
Г-н Ло Сюань Ду заявил: «Мы признаем, что несанкционированные инвестиции в инфраструктуру для разделения и продажи земельных участков с целью создания новых жилых районов не соответствуют требованиям и рискуют нарушить местное планирование. Мы считаем, что разрешение на самопроизвольное разделение и создание жилых районов будет иметь негативные последствия, которые приведут к долгосрочным последствиям для будущих жителей, а также повлияют на административную работу местного самоуправления…»
(Продолжение следует)