Прежде чем говорить о нарушениях, необходимо рассказать о «рождении» и корректировках планирования жилой зоны на улице Нгуен Шинь Кунг. 2 февраля 2007 года решением Народного комитета провинции № 476/QD-UBND был утвержден детальный план строительства в масштабе 1/500 проекта поля для гольфа, отеля и комплекса курортных вилл в городе Куало. На общей площади проекта в 132,7 га запланирован участок площадью 18,6 га под строительство складов, вспомогательных сооружений, жилья для персонала, дендрариев и т. д. с регламентом низкой плотности застройки (14%), сочетающим дендрариев с сохранением и восстановлением существующего озера для защиты окружающей среды.
Спустя три года, рассмотрев предложение инвестора, Народный комитет провинции утвердил детальный план строительства жилого района Нгуен Шинь Кунг на месте складского комплекса, вспомогательных сооружений, жилья для персонала, питомника деревьев и т.д. (Решение № 1690/QD.UBND.CN от 27 апреля 2010 г.). Общая площадь жилого района Нгуен Шинь Кунг составляет 17,2 га. На севере он граничит с улицей Нгуен Шинь Кунг, на юге – с дорогой № 14, на востоке – с дорогой № 3, а на западе – с жилой зоной.
Жилой район Нгуен Шинь Кунг, описанный в Решении № 1690/QD.UBND.CN, отличается богатой технической и социальной инфраструктурой, обеспечивающей комфорт для проживающих здесь жителей. Из общей площади 17,2 га жилая зона занимает всего 7,92 га. Остальные 9,3 га отведены под развлекательные зоны, спортивные клубы (0,6883 га); детский сад (0,4137 га); медицинский центр (0,1379 га); дом культуры (0,1256 га); коммерческие объекты, коммунальные услуги (0,3298 га); зеленый парк (1,2 га); транспортные пути, общественные парковки (4,926 га). Кроме того, имеются квартиры для малообеспеченных людей (1,143 га), гостиницы (0,3621 га).
Спустя 8 лет акционерное общество «Cua Lo Sea Golf» предложило скорректировать планировку жилого района Нгуен Шинь Кунг и получило одобрение. 24 июля 2018 года Народный комитет провинции принял решение № 3166/QD-UBND, утвердившее корректировку детального плана застройки в масштабе 1/500 жилого района Нгуен Шинь Кунг с целью «корректировки и перепланировки некоторых функциональных зон». В частности, развлекательная зона, спортивный клуб, объекты общественного обслуживания и парковка были преобразованы в зону малоэтажной жилой застройки; территория, запланированная под строительство медицинского центра, была преобразована в зеленую спортивную зону; территория, запланированная под строительство квартир для малообеспеченных людей, отелей и зеленых парков, была преобразована в зону малоэтажной жилой застройки. Благодаря этим корректировкам площадь земельного участка под малоэтажное жилищное строительство проекта увеличилась с 7,92 га до более чем 9,27 га!
Но корректировка планировки не прекратилась. В 2021 году инвестор подал ходатайство о переводе «жилого комплекса для малообеспеченных граждан» в категорию «социального жилья», и решение Народного комитета провинции № 3172/QD-UBND одобрило это решение.
Предполагалось, что на запланированном участке земли под строительство вспомогательных сооружений, создающих экологическую экосистему, адаптированную для реализации городского жилого проекта, инвестор серьёзно возьмётся за его реализацию. Но нет, то, что сейчас происходит с этим проектом, говорит об обратном.
Жилой район улицы Нгуен Шинь Кунг окружен тремя основными дорогами (на юге запланирована дорога шириной 30 м; на севере граничит с улицей Нгуен Шинь Кунг; на востоке граничит с улицей Нгуен Хюэ), поэтому он действительно является центром прибрежной городской зоны Кыало. Но прошло 12 лет, весь проект пуст и скучен, потому что здесь всего несколько домов, внутренняя транспортная система, пустырь с озером и сорняками. Услуги, социальная инфраструктура и коммунальные услуги, упомянутые в планировании, такие как развлекательные зоны, спортивные клубы, детские сады, общественные дома культуры, коммерческие зоны государственных услуг, квартиры для малообеспеченных людей, зеленые парки и водные поверхности ... не показали никаких признаков инвестиций или строительства.
Что касается 11 внутренних дорог в жилом районе Нгуен Шинь Кунг, в документе № 383/TĐ.SXD-HDXD от 2016 года Департамент строительства выдвинул очень конкретные и подробные требования к структуре фундамента, покрытия и основания дорог; в то же время предусмотрено, что дороги должны быть с бордюрами, канавками из сборного железобетона, тротуары вымощены кирпичом Terazo и иметь зоны озеленения... Но в действительности качество строительства дорог проекта является проблематичным, что подтверждается тем фактом, что, несмотря на то, что они не использовались долгое время, в некоторых местах наблюдались просадки и отслоение; тротуары или зоны озеленения отсутствуют. Этот проект также был оценен на предмет базового проектирования 11 моделей вилл одинаковой высоты (3 этажа), требования применяются к каждой дороге. Однако, поскольку уже построено около 30 жилых проектов, модель дома зависит от предпочтений и финансовых возможностей каждого домохозяйства и человека. Каждый дом имеет разную конструкцию, по высоте он может быть двухэтажным, трехэтажным и даже четырехэтажным.
Отставание проекта от графика, слабая и неадекватная инфраструктура также были включены властями в отчёт по осмотру объекта в апреле 2022 года. А именно: «Не построено: 3348,54 м/3348,54 м дорог без тротуаров; 449 домов/478 земельных участков; объекты социальной сферы, такие как спортивные и рекреационные площадки, детские сады, дома культуры, коммерческие объекты и квартиры для малообеспеченных граждан».
В 2017 году Инспекция Департамента природных ресурсов и окружающей среды провела проверку соблюдения законодательства о земле, охране окружающей среды и водных ресурсах акционерным обществом «Cua Lo Sea Golf». В частности, в рамках проекта жилого района Нгуен Шинь Кунг, инспекция обнаружила, что компания передала права землепользования на 28 земельных участков домохозяйствам и частным лицам для строительства домов путем раздела участков и продажи земель, в то время как строительство инфраструктуры, согласно утвержденному детальному плану (коммуникационные работы, работы социальной инфраструктуры и техническая инфраструктура), не было завершено. Инспекция подтвердила, что это действие нарушает статью 194 Закона о земле 2013 года и статью 41 Постановления правительства № 43/2014/ND-CP.
Таким образом, в Заключении по результатам проверки № 256/TTr от 28 октября 2018 года Инспекция Департамента природных ресурсов и окружающей среды потребовала от акционерного общества «Cua Lo Sea Golf» прекратить нарушение. В целях устранения ответственности государственного управления, Инспекция Департамента природных ресурсов и окружающей среды рекомендовала Департаменту планирования и инвестиций провести проверку и рассмотреть вопрос о рассмотрении случая с акционерным обществом «Cua Lo Sea Golf» с опозданием в соответствии с положениями закона об инвестициях; рекомендовала Народному комитету города Куало разрешить акционерному обществу «Cua Lo Sea Golf» осуществлять процедуры передачи прав землепользования, выдачи сертификатов на право землепользования в форме раздела земельных участков и продажи земельных участков для проекта жилого района Нгуен Шинь Кунг только после завершения строительства инфраструктуры в соответствии с утвержденным планом, обеспечения подключения к общей инфраструктуре района, обеспечения предоставления основных услуг...
Так, нарушения в земельном секторе акционерной компании «Cua Lo Sea Golf» на территории жилого района Нгуен Шинь Кунг были вскоре обнаружены, указаны и устранены.
Но как ни странно, в отчете о результатах проверки Департамента строительства в июне 2022 года, представленном в Провинциальный народный комитет, было показано, что инвестор проекта жилого района Нгуен Шинь Кунг проигнорировал заключение инспекции № 256/TTr инспекции Департамента природных ресурсов и окружающей среды и продолжил совершать нарушения. Фактически, новые нарушения во много раз больше нарушений, указанных в 2018 году. В частности, проект жилого района Нгуен Шинь Кунг включает в себя 478 участков земли различных типов. До сих пор, хотя Cua Lo Beach Golf Joint Stock Company еще не завершила техническую инфраструктуру, не построила сервисные работы, социальную инфраструктуру, но подписала 466 контрактов на мобилизацию суммы до 431 миллиарда донгов. Из 466 контрактов Департамент строительства пояснил, что есть 117 контрактов на куплю-продажу домов и взнос в капитал; Остальные 349 договоров о передаче прав землепользования! Независимая проверка, проведённая журналистами газеты Nghe An, также показывает, что на сегодняшний день 164 из 349 дел о передаче прав землепользования завершены процедурами передачи и выданы свидетельства о праве землепользования!
Обсуждая эти вопросы с экспертом-юристом, он заявил, что акционерное общество «Cua Lo Sea Golf» нарушило закон об инвестициях, строительстве и земле; кроме того, передача прав землепользования в случае, когда инвестиции в строительство технической инфраструктуры, служб и социальных объектов не были завершены в соответствии с планом, утвержденным компетентными органами, также имеет признаки обмана потребителей.
