* * * * *
20 июня 2022 года Департамент строительства выдал Провинциальному народному комитету документ № 2134/SXD-BC, в котором сообщалось о результатах проверки проекта поля для гольфа, гостиничного комплекса и виллы в городе Куа Ло.
Акционерное общество «Cua Lo Sea Golf» получило свидетельство о регистрации предприятия от Департамента планирования и инвестиций в 2006 году; в апреле 2007 года Народный комитет провинции выдал инвестиционный сертификат на проект строительства гольф-поля, отеля и комплекса вилл в районе Нги Хыонг города Куало. Площадь земельного участка под проект составляет 132,478 гектара, включая два участка: поле для гольфа, отель и комплекс вилл; складские помещения, вспомогательные сооружения, детский сад и жилье для персонала и рабочих; общий инвестиционный капитал составляет 1 527,85 млрд донгов. Инвестиционный сертификат обновлялся четыре раза.
Четвертая смена инвестиционного сертификата (31 мая 2014 г.). Масштаб проекта включает: 1 поле для гольфа на 18 лунок, 1 5-звездочный отель (420 номеров), 1 3-звездочный отель (300 номеров), 284 виллы, спортивно-оздоровительную зону, жилой комплекс Нгуен Шинь Кунг. Срок реализации проекта составляет 8 лет: с 27 апреля 2007 года по 28 апреля 2015 года.
Что касается детального плана строительства в масштабе 1/500 проекта комплекса гольф-полей, отелей и вилл в городе Куа Ло, утвержденного решением Народного комитета провинции № 467/QD-UBND от 2 февраля 2007 года, то к октябрю 2007 года план был скорректирован. На тот момент проект состоял из двух зон: поля для гольфа, отеля и комплекса вилл (площадь 114,14 га); складской зоны, вспомогательных сооружений, детского сада и жилья для персонала и рабочих (площадь 18,34 га).
27 апреля 2010 года решением № 1698/QD-UBND.CN Народным комитетом провинции был утвержден детальный план застройки жилого района на улице Нгуен Шинь Кунг общей площадью 172 500 м2.2, заменив складскую зону, вспомогательные сооружения, детскую комнату и жилые помещения для персонала и рабочих. К настоящему времени планировка жилого района Нгуен Шинь Кунг дважды корректировалась решением № 3166/QD-UBND от 24 июля 2018 года и решением № 3172/QD-UBND от 27 августа 2021 года.
Для поля для гольфа, отеля и комплекса вилл к 20 января 2021 года Народный комитет провинции утвердил корректировку плана в Решении № 168/QD-UBND; оставшаяся площадь составляет 1 135 515 м2.2Причина корректировки: «Корректировка планировки в соответствии с Планом зонирования бульвара Винь-Куа Ло и территорией по обе стороны бульвара Винь-Куа Ло». В рамках этой корректировки планировки комплекс с полем для гольфа, отелем и виллами больше не будет двух пятизвездочных и трёхзвездочных отелей. Вместо этого планируется построить 40-этажный отель и торговый центр; количество земельных участков под строительство курортных вилл увеличено с 284 до 382, общая площадь земельного участка составляет 17,1 га.
В документе № 2134/SXD-BC Департамент строительства содержит отдельный подробный отчет об инвестициях акционерной компании Cua Lo Sea Golf в строительство комплекса полей для гольфа, отеля, вилл и жилого района Нгуен Шинь Кунг.
Для комплекса «Поле для гольфа, Отель и Вилла» (на основании последней корректировки плана, внесенной в Решение № 168/QD-UBND от 20 января 2021 г.) построено 3900 м2/4800 м2 дорог, проведено электричество, вырыты дренажные канавы и высажены деревья; выполнено 900 м2/4800 м2 дренажных канав, бордюров и ограждений; построены операторский дом 1; операторский дом 2; поле для гольфа; озеленены, организовано движение транспорта; построено 16 домов (16 участков земли)/382 участка под курортные виллы. В зоне развлечений, курортов и пляжа реализован 1 проект площадью 506 м2.2Но не в соответствии с планом. Инвестор не построил 366 домов/382 виллы, площадь и торговый центр. Развлекательные, курортные и пляжные зоны не построены в соответствии с утверждённым планом. До сих пор 900/4800 м транспортных дорог не заасфальтированы или не имеют тротуаров.
В жилой зоне улицы Нгуен Шинь Кунг (на основании Решения об утверждении корректировки планировки № 3166/QD-UBND от 24 июля 2018 г.) построено 3348,54 м/3348,54 м проезжей части, дренажных канав, систем электро- и водоснабжения; построено 29 домов (29 земельных участков)/478 жилых участков. Не построено 449 домов/478 жилых участков, спортивно-оздоровительная площадка, детский сад, дом культуры, торгово-сервисная зона, жилой комплекс для малообеспеченных граждан. Протяженность проезжей части без тротуаров составляет 3348,54 м/3348,54 м.
Площадь земельного участка всего проекта в настоящее время составляет 1 308 017,51 м2.2, из которых застроенная площадь составляет 860 644,96 м22Доля незастроенной площади составила 65,8%, незастроенной площади – 34,2%. Инвестированный бюджет составил около 30–40% от общего объема инвестиций (за счет еще не построенных крупных объектов, таких как: Курортные виллы, дома; Площадь; Зона развлечений, курорта, пляжа; Зона торгового центра; Зона спорта и отдыха; Детский сад, Дом культуры; Зона коммерческого обслуживания; Квартиры для малообеспеченных граждан).
Что касается исполнения финансовых обязательств, то, согласно документу № 2604/CT-HKDTK Налогового департамента, по состоянию на 25 апреля 2022 года инвестор задолжал 6 972 614 300 донгов по земельным платежам, 961 685 164 донгов по просроченным платежам по земельным платежам, 6 179 791 068 донгов по арендной плате и 59 734 385 донгов по просроченным платежам по земельным платежам. При этом инвестор привлек капитал в размере 853 млрд донгов. В частности, для строительства гольф-комплекса, отеля и вилл с 382 земельными участками инвестор заключил 142 договора, мобилизовав 422 млрд донгов. В жилом районе Нгуен Шинь Кунг имеется 478 земельных участков, инвестор заключил 466 договоров на сумму 431 млрд донгов (из них 349 договоров — на передачу прав землепользования; 117 договоров — на куплю-продажу домов и внесение капитала).
Согласно 4-му скорректированному инвестиционному сертификату, реализация проекта должна быть завершена до 28 апреля 2015 года. К моменту проверки (апрель 2022 года - PV) отставание от графика составило 6 лет и 7 месяцев. Объективной причиной стало одобрение Народным комитетом провинции корректировки плана зонирования бульвара Винь-Куа Ло и прилегающей к нему территории, что затронуло часть проекта; в последние годы пандемия COVID-19 также частично повлияла на ход реализации проекта.
Что касается субъективных причин, то инвестор не вложил средства в строительство объектов проекта в соответствии с утвержденным планом из-за нехватки финансовых возможностей или намеренного невыполнения инвестором своих обязательств (инспекционная группа не имеет полномочий проверять финансовые возможности инвестора, поэтому установить конкретную причину невозможно). Кроме того, домохозяйства и лица, которым было передано право на строительство собственного жилья, не построили дома в соответствии с нормативными актами; несмотря на проведение проверок государственными органами управления, меры по их принудительному и тщательному исполнению не были решительными и тщательными, что также отчасти сказывается на ходе реализации проекта.
По данным Департамента строительства, основная ответственность за задержку проекта лежит на инвесторе, а также на домохозяйствах и лицах, которым передано право на строительство. Кроме того, государственные органы управления не несут ответственности за проведение проверок и не проводят тщательных проверок.
В 2017 году Народный комитет провинции принял решения № 382/QD-UBND и № 2896/QD-UBND о передаче права на строительство домов домохозяйствам и отдельным лицам в жилом районе Нгуен Шинь Кунг. В частности, Народный комитет провинции установил, что до передачи права на строительство домов инвесторы должны завершить строительство зелёных насаждений и объектов инфраструктуры, включая объекты коммунального обслуживания, социальной и технической инфраструктуры, синхронно связанных с общей системой района.
На момент проверки инвестор ещё не построил объекты коммунального обслуживания и социальной инфраструктуры, что не соответствовало условиям, предусмотренным решениями № 382/QD-UBND и № 2896/QD-UBND Народного комитета провинции, а передал право домохозяйствам и отдельным лицам строить собственное жильё. Это стало одной из основных причин медленного развития проекта. На это же указало и Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды в Заключении проверки № 256/KL-TTr от 26 октября 2018 года, однако до настоящего времени инвестор не устранил эти нарушения.
В связи с этим Департамент строительства рекомендует Народному комитету провинции рассмотреть вопрос об отмене решений № 382/QD-UBND и № 2896/QD-UBND. Только после полного выполнения акционерным обществом «Cua Lo Beach Golf» всех условий будет рассмотрен вопрос о дальнейшей передаче прав домохозяйствам и частным лицам на строительство собственных домов в соответствии с действующими правилами.
