Thấy gì từ thông điệp về tín dụng cấp cứu bất động sản?

Cho vay bất động sản chiếm hơn 21% và còn hơn nữa?

Ngay đầu hội nghị, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông tin về tín dụng cấp cho bất động sản đã cao hơn rất nhiều so với các ngành khác.

Theo đó, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, riêng cho vay kinh doanh bất động sản tăng 11,5% chiếm tỷ trọng 31,28% dư nợ. Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định chưa bao giờ xiết cho vay bất động sản, chỉ kiểm soát chặt mà thôi.

Những số liệu báo cáo đó có lẽ chưa phản ánh hết thực tế vì tín dụng đổ vào bất động sản, từ nguồn vay ngân hàng hay các nguồn khác, là muôn hình vạn trạng và trong rất nhiều trường hợp, không có trong báo cáo.

Trong khi đó, chính sách tiền tệ vừa phải chống lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô vừa phải hỗ trợ, thúc đẩy tăng trưởng – tức hai mục tiêu trái ngược nhau – đã hết dư địa. Tăng trưởng tổng tiền gửi toàn hệ thống chỉ 5,5-6% cho thấy mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm ngoái là không khả thi.

Bên cạnh đó, nợ xấu tiềm tàng sau mấy năm dịch bệnh; vụ SCB; biến động lớn về lãi suất và tỷ giá VND/USD và đặc biệt là lạm phát đang tăng trở lại là những yếu tố cản trở.

Trên nền tảng đó, thật khó để đưa ra một thông điệp, hay cam kết cụ thể gì từ các nhà hoạch định chính sách tiền tệ, cho dù tất cả các doanh nghiệp đều đưa ra các kiến nghị rất cụ thể, và phần nào rất thảm thương.

Phát biểu kết luận Hội nghị, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước bà Nguyễn Thị Hồng chỉ nói: "Các ngân hàng chủ động kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, đẩy mạnh cho vay người mua nhà, thu nợ người bán nhà, tăng cường kiểm tra việc cấp tín dụng đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau. Nếu tín dụng tập trung vào các doanh nghiệp là sân sau với mức độ tập trung lớn sẽ rất rủi ro”.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho biết: Từ cuối năm 2022, đã phải thu hẹp hoạt động sản xuất kinh doanh, đình hoãn thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới, do thiếu vốn. Mà không chỉ riêng chúng tôi khó khăn. Khi các dự án của chúng tôi đình hoãn thì các nhà cung cấp nguyên vật liệu như: sắt thép, xi măng, gạch, đồ nội thất, gia dụng, điện máy cũng gặp khó khăn theo là điều không thể tránh khỏi. Tình hình như trên là rất phổ biến ở các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2022, có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể, tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài việc phá sản, giải thể, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động để ứng phó với điều kiện khó khăn hiện tại. Điều này tác động rất lớn đến nền kinh tế và vấn đề an sinh xã hội. Nguyên nhân chính là do thiếu vốn.

Trong khi dư nợ tín dụng bất động sản vẫn tăng cao nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản lại thiếu vốn trầm trọng, vậy nguyên nhân do đâu. Theo các chuyên gia kinh tế, đó là do cơ chế.

“Nút thắt” cơ chế

Dòng vốn vào thị trường bất động sản đến từ nhiều nguồn như: Vốn tự có của doanh nghiệp, vốn ứng trước của người mua nhà, vốn phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vốn tín dụng…Thời gian gần đây, áp lực vốn dồn vào tín dụng ngân hàng, còn các kênh khác như phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu sụt giảm mạnh. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản lại phải tung tiền ra mua lại trái phiếu đã phát hành trước hạn, càng làm cho dòng tiền của họ thêm khó khăn. Cùng với đó, nhiều khách hàng cá nhân cũng gặp khó khăn, không thể vay vốn ngân hàng nên tạm dừng mua nhà.

Riêng thị trường trái phiếu hiện nay gần như đóng băng. Số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam cho thấy, cả tháng 1/2023, không có đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp nào. Còn tháng 12/202,2 chỉ có 3 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến từ nhóm các công ty chứng khoán và bất động sản, chiếm khoảng 3% tổng giá trị phát hành.

Quang cảnh thành phố Vinh. Ảnh tư liệu

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển sẽ giảm gánh nặng cho hệ thống ngân hàng và đóng vai trò rất quan trọng trong việc hỗ trợ vốn để phát triển kinh tế. Tuy nhiên, tình trạng thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị “lên bờ xuống ruộng” thời gian qua, đã gây mất niềm tin và sẽ rất khó phát triển bền vững lâu dài. Các doanh nghiệp bất động sản từ quý 3/2022 đã liên tục đề nghị các cơ quan chức năng hỗ trợ họ, nhanh chóng khai thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp để có thể huy động vốn, giải quyết khó khăn nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được.

Thị trường bất động sản còn đang gặp vướng mắc lớn về pháp lý. Hiện nay thị trường này phải chịu sự điều chỉnh của khoảng 15 Luật và các văn bản dưới luật là hàng chục nghị định, hàng trăm thông tư, hàng nghìn văn bản chỉ đạo, điều hành. Dẫn đến sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định, khiến cho việc triển khai dự án bị kéo dài thời gian, làm tăng chi phí và rủi ro. Theo thống kê tại thành phố Hồ Chí Minh hiện có hơn 1.000 dự án và Hà Nội hơn 300 dự án đang gặp vướng mắc, không thể thi công, khiến cho doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc huy động vốn.

Hiện nay, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

Nguyên nhân chủ yếu là do quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại mất khoảng 3-5 năm,… Đây chính là “nút thắt” cơ chế cần phải tháo gỡ thật nhanh, mới hy vọng giúp thị trường bất động sản vượt qua khó khăn.