Thị trường bất động sản Nghệ An: Trầm lắng, khó lường

Giao dịch đi ngang

So với những tháng đầu năm và nhất là vài tháng sau mở cửa, phục hồi kinh tế sau đại dịch Covid-19 (từ ngày 15/3), cũng như cả nước, thị trường bất động sản Nghệ An hiện nay số lượng các giao dịch giảm nhiều.

Đối với phân khúc đất đấu giá, ngoại trừ một số phiên đấu giá cuối tháng 3 và tháng 4 là thời điểm xã hội trở lại trạng thái bình thường sau dịch, một số phiên đấu giá đất thành công vẫn có kết quả khả quan, giá đấu thành tăng từ 100% so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên, từ tháng 5 lại đây, các giao dịch mua bán giảm hẳn khi các thông báo đấu giá đất có ít người mua hồ sơ hơn và các lô đất đấu giá thành chỉ tăng 5% đến 7% so với bước giá khởi điểm.

Thời điểm này, do giá đất giảm nhiệt nên hiện tượng từng nhóm người đi kiểm tra và giao dịch mua bán đất nền đã ít so với hồi tháng 4 tháng 5. Ảnh Internet

Tại huyện Đô Lương, tâm điểm của thị trường bất động sản Nghệ An những tháng đầu năm, giá khởi điểm đưa ra đấu được xây dựng với mức khá cao. Sau khi tổ chức đấu một số phiên vào đầu năm khá tốt, huyện Đô Lương đang dự kiến tiếp tục đưa ra đấu một số khu vực vào đầu tháng 9 này, lô đất có diện tích bình quân từ 150-200m² nhưng thấp nhất là 1,7 tỷ đồng và cao nhất là trên 3 tỷ đồng.

Tại huyện Nghi Lộc, theo chia sẻ của đại diện Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện, theo kết quả đấu giá tháng 4 và tháng 5 thì giá tại khu vực các xã Nghi Mỹ, Nghi Phương, Nghi Văn gần Tỉnh lộ 534 số lượng người mua hồ sơ ít hơn, giá đấu thành không tăng nhiều so với khởi điểm trước đây; cá biệt một số lô đất tại các xã Nghi Văn, Nghi Phong do ở khá xa trung tâm nên người mua ít và phải mất nhiều phiên đấu mới bán được, gần đây có một vài trường hợp dù đấu giá thành nhưng đã bỏ cọc.

Đầu tư hạ tầng khu tái định cư kết hợp khai thác quỹ đất tại xóm 5, xã Nghi Phú (TP. Vinh). Ảnh: Nguyễn Hải

Tại TP. Vinh, từ đầu năm đến nay, thành phố đã đấu được 273 lô đất tại các vị trí chưa có người mua trước đây. So với đầu năm tăng khá mạnh thì nay chỉ tăng 5% so với khởi điểm và đã có 9 trường hợp bỏ cọc. Gần đây nhất, thành phố đưa 112 lô ra đấu giá nhưng sau 3-5 lần, chỉ bán được 13 lô, còn lại 89 lô phải tiếp tục đấu trong thời gian tới.

Đại diện Trung tâm Khai thác quỹ đất TP. Vinh chia sẻ: Theo quy định, nếu sau khi làm các thủ tục thông báo và đấu giá 3 lần liên tiếp không có người nộp hồ sơ và không có lô nào đấu giá thành thì đơn vị đấu giá sẽ đề nghị làm thủ tục điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, do các lần đấu vẫn có người nộp hồ sơ và một số lô đấu giá thành được nên các đơn vị dịch vụ vẫn tiếp tục đấu thay vì điều chỉnh giá.

Về phía cơ quan chủ sở hữu tài sản, đại diện Phòng Tài chính huyện Nghi Lộc cho rằng: Trừ khi giá đất giảm nhiệt rõ rệt và các phiên đấu giá không hề có người mua thì địa phương mới đề xuất phương án điều chỉnh giảm. Mặc dù giá khởi điểm hiện khá cao và nếu không đấu giá được sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch thu ngân sách nhưng các địa phương đều ngại điều chỉnh giá khởi điểm vì thị trường khá thất thường và khó lường.

Một tòa nhà chung cư với nhiều căn hộ bên cạnh đường Vinh Tân (TP. Vinh) kéo dài. So với vài năm trước, do sản phẩm căn hộ chung cư vùng nội thành không nhiều nên giá nhích hơn so với trước. Ảnh: Nguyễn Hải

Ở một số khía cạnh khác, theo một số nhà đầu tư vãng lai, mặc dù Nhà nước khẳng định không siết chặt nguồn vốn đầu tư vào bất động sản một cách bất hợp lý, nhưng thực tế để đảm bảo an toàn tín dụng, các ngân hàng đang kiểm soát khá gắt gao khoản vay đầu tư vào bất động sản. Nếu địa bàn nào xuất hiện dấu hiệu tăng trưởng nóng bất thường về huy động vốn vào bất động sản thì Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại cấp trên đều cảnh báo và kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm giảm nguy cơ nợ xấu.

Chờ sức bật mới

Hiện tại, rõ ràng thị trường bất động sản đang đi ngang do Chính phủ và các bộ, ngành và địa phương đang chỉ đạo tính thuế, phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất sát với thực tế giao dịch trên thị trường, thay vì căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng. Không những thế, tới đây, Chính phủ sẽ nâng hiệu quả sử dụng đất đai, tài sản bằng cách đánh thuế, phí cao đối với người sở hữu từ 3 bất động sản trở lên khiến nhà đầu tư bất động sản lo ngại.

Ông Nguyễn Ngọc Minh - Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Nghệ An chia sẻ: Mặc dù đấu giá đất chỉ là 1 kênh, nguồn cung ra thị trường bất động sản nhưng là kênh tham chiếu có tác động tới giá bất động sản nói chung. Nếu giá đất đấu giá tăng đồng nghĩa với giá đất các phân khúc còn lại ấm lên và ngược lại.

Hạ tầng khu đấu giá đất tại xóm Trung Thành, xã Hưng Đông đấu giá đầu năm 2022 khá sôi động, có khu đất tăng gần gấp rưỡi nhưng nay giảm nhiệt, nhà đầu tư khó bán lại. Ảnh: Nguyễn Hải

Cũng theo ông Minh, với cơ chế hiện nay và đất đai là một kênh đầu tư, kinh doanh nên người có thu nhập trung bình và có nhu cầu mua thật sự rất khó tiếp cận, mua được đất với giá khởi điểm do Nhà nước xây dựng. Từ trước đến nay, dù sôi động hay trầm lắng thì hầu hết người tham gia và đấu trúng giá đều là “khách quen” tại các phiên đấu giá. Gần đây khi giá trầm lắng, các nhà đầu tư khá thận trọng nhưng cũng là cơ hội để người có vốn và nhu cầu đất thực sự tiếp cận mua đất. Tuy nhiên, đầu tư thời điểm này cũng khó vì xu hướng giá đang rất khó đoán.

Các nhà đầu tư, giao dịch đất đi khảo sát vị trí lô đất trước phiên đấu giá tại xã Tăng Thành (Yên Thành). Ảnh: Văn Trường.

Để hạn chế tình trạng đấu giá với giá cao xong bỏ cọc, ông Nguyễn Phấn Khởi - Phó Phòng Tài chính - Kế hoạch huyện Nghi Lộc cho biết: Do UBND tỉnh quy định khu vực nông thôn, người tham gia đấu chỉ cần đóng tối thiểu 10% giá trị lô đất mà giá đất khu vực nông thôn khá thấp, khiến tình trạng sau đấu giá bỏ cọc gia tăng so với trước.

Bên cạnh đó, theo Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản, do quy định thời gian nộp nghĩa vụ tài chính sau đấu giá khá dài (90 ngày), ngoại trừ những trường hợp nạp 50% giá trị lô đất sau đấu giá 30 ngày, nên kể cả đấu giá thành thì 60 ngày nữa nhà đầu tư vẫn có thể bỏ cọc. Trường hợp 73 người đấu giá bỏ cọc ở huyện Diễn Châu tại nhiều khu vực do không nộp tiền sau đấu giá theo quy định khiến UBND huyện quyết định hủy kết quả đấu giá và thu hồi 15,7 tỷ đồng tiền cọc về ngân sách là một ví dụ. Vì bất cập trên nên nhiều huyện đang kiến nghị tỉnh sửa đổi quy định theo hướng tăng % giá trị tiền cọc khu vực nông thôn lên và rút ngắn thời gian làm nghĩa vụ tài chính.

Theo ông Lê Mạnh Hiên- Phó Chủ tịch UBND huyện Diễn Châu, vài năm lại đây huyện đầu tư hạ tầng nhiều khu đất để đấu giá khai thác quỹ đất nhưng do giá đất tăng khá ảo nên tình trạng bỏ cọc vẫn thường xuyên xảy ra. Trong ảnh: Khu đất đấu giá tại xã Diễn Phúc (Diễn Châu) đầu tư hạ tầng khá đẹp nhưng vẫn bị bỏ cọc sau đấu giá giữa năm 2022. Ảnh: Văn Trường

Trong bối cảnh phân khúc đất đấu giá nói riêng cũng như giao dịch tách thửa, bán đất trong khu dân cư khá trầm lắng thì phân khúc đất phân lô bán nền tại các khu đô mới trên địa bàn Nghệ An khá phong phú và chờ đợi sức bật mới. Cùng với khu vực TP. Vinh và các thị xã có các dự án bất động sản cao cấp hoặc nền khu đô thị mới với nguồn cung khá dồi dào thì nhiều địa phương đang tăng tốc để đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa nên cũng có nhiều sản phẩm tung ra thị trường. Đi đầu trong xu hướng này là huyện Diễn Châu có 2 dự án lớn tại các xã Diễn Thành, Diễn Ngọc, Diễn Kỷ; Đô Lương có 2 dự án tại 2 xã Lạc Sơn, Yên Sơn và đang tiếp tục kêu gọi đầu tư vào các dự án khu đô thị mới.

Hạ tầng khu đấu giá đất tại cạnh khu vực cống Mụ Bà và gần Dự án Khu đô thị mới cầu Dâu, xã Tràng Sơn (Đô Lương). Ảnh: Nguyễn Hải

Tương tự, mới đây huyện Tân Kỳ cũng đã thông qua quy hoạch các vùng và thông qua chủ trương đầu tư 2 khu đô thị mới phía Nam và phía Bắc thị trấn Tân Kỳ với hàng trăm lô đất nền sẽ được đưa ra thị trường; huyện Quỳnh Lưu quy hoạch và làm hạ tầng để hình thành 2 khu đô thị mới tại Quỳnh Hưng - Quỳnh Bá và Quỳnh Bảng – Quỳnh Nghĩa với khoảng 300 lô đất nền ra thị trường được kỳ vọng là lựa chọn mới của các nhà đầu tư.