Tìm giải pháp cải thiện chỉ số tiếp cận đất đai

Chỉ số tiếp cận đất đai và sử dụng đất ổn định là 1 trong 10 chỉ số thành phần quan trọng của Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI), phản ánh chất lượng, hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương cấp tỉnh nhằm xây dựng môi trường thuận lợi cho sự phát triển doanh nghiệp dân doanh.

Nâng cao chỉ số này là hành động thiết thực để thực hiện thành công Đề án cải thiện, nâng cao chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh.

Nhìn lại số liệu PCI đã công bố trong 3 năm gần nhất đối với Nghệ An cho thấy “Chỉ số tiếp cận đất đai và sử dụng đất ổn định” chỉ ở mức trung bình và xếp thứ hạng thấp so với toàn quốc (2014 là 5,32/10, xếp thứ 53/63; 2015 là 5,38/10 xếp thứ 47/63; 2016 là 5,37/10 xếp thứ 52/63).

Trong các chỉ số thành phần xây dựng nên “Chỉ số tiếp cận đất đai và sử dụng đất ổn định” chỉ có tỷ lệ “% diện tích đất trong tỉnh có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất” được đánh giá ở mức cao (91,58% cả 3 năm), các chỉ số còn lại ở mức trung bình hoặc thấp. Vậy những chỉ số thành phần thực tế ra sao và giải pháp nào để khắc phục, cải thiện?

Tập đoàn FLC khảo sát tại xã Nghi Tiến (Nghi Lộc). Ảnh: Thu Huyền

Có thể nói rằng, chỉ số % doanh nghiệp ngoài quốc doanh đánh giá không gặp phải cản trở về tiếp cận đất đai hoặc mở rộng mặt bằng kinh doanh, mặc dù có được cải thiện qua các năm nhưng vẫn ở mức rất thấp (2014 là 13%, 2015 là 16,07%, 2016 là 27,03%). Nút thắt được chỉ rõ chính là những bất cập rất ít được cải thiện của hệ thống các thủ tục hành chính về đất đai và những lo ngại về rủi ro, thiệt hại gặp phải khi doanh nghiệp bị thu hồi đất.

Đối với những bất cập của hệ thống các thủ tục hành chính về đất đai, một kết quả nghiên cứu tại Đề tài khoa học công nghệ cấp tỉnh "Khai thác có hiệu quả quỹ đất đầu tư cho cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị trên địa bàn tỉnh Nghệ An" được nghiệm thu năm 2014 do Văn phòng UBND tỉnh chủ trì đã cho thấy: Thủ tục thực hiện tạo lập quỹ đất để giao theo hình thức đấu giá và định giá quyền sử dụng đất bao gồm có 7 bước, 34 khâu công việc, bao gồm sự tham gia của 14 cơ quan tổ chức (cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, tổ chức dịch vụ kỹ thuật).

Đối với các thủ tục về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng phức tạp không kém, hàng loạt các thủ tục phụ như: lấy chữ ký xác nhận của chủ sử dụng đất liền kề, xác nhận không có tranh chấp, giải trình về các giấy tờ, tăng giảm diện tích; các công đoạn xử lý trùng lặp giữa các cá nhân (cán bộ, tổ trưởng, lãnh đạo phòng đơn vị), bộ phận (như giữa Văn phòng Đăng ký QSD Đất, cơ quan thuế, cơ quan Tài nguyên và Môi trường), thiếu ràng buộc về trách nhiệm (cấp dưới chấp thuận, cấp trên không đồng ý thì hồ sơ trả lại bắt đầu từ người sử dụng đất) trong quá trình thẩm định, thụ lý hồ sơ... đã dẫn đến thời gian thực hiện các thủ tục trên thực tế vượt xa so với quy định, phát sinh bức xúc và tiêu cực.

Đối với những lo ngại về rủi ro, thiệt hại gặp phải khi doanh nghiệp bị thu hồi đất, thực tế cho thấy để được giao hoặc thuê đất, hầu hết doanh nghiệp phải chịu nhiều loại chi phí mà thường không được bồi thường khi đất bị thu hồi, như: khoản tiền thỏa thuận hỗ trợ cho người dân theo giá thị trường chênh lệch so với số tiền tính theo bảng giá của nhà nước.

Phối cảnh quy hoạch dự án đại lộ Vinh - Cửa Lò. Ảnh tư liệu

Một nghiên cứu của Học viện Nông nghiệp Việt Nam năm 2016 đã chỉ ra rằng công tác định giá đất tại Nghệ An mặc dù được thực hiện bài bản, tuân thủ đúng quy trình, tuy nhiên còn hạn chế về kỹ năng định giá dẫn đến chênh lệch giữa giá đất nhà nước với giá đất thị trường tại nhiều khu vực rất lớn, đặc biệt là đối với các dự án BĐS; chi phí cho nhân lực thực hiện các thực hiện các thủ tục hành chính (có 33,33% số doanh nghiệp cho biết phải dành hơn 10% quỹ thời gian để tìm hiểu và thực hiện các quy định của pháp luật và nhà nước vào năm 2016); các chi phí không chính thức mà doanh nghiệp phải chi trả (có 72,73% doanh nghiệp cho biết phải chi trả các khoản này vào năm 2016)...

Từ những phân tích nêu trên cho thấy việc nâng cao “Chỉ số tiếp cận đất đai và sử dụng đất ổn định” có ý nghĩa rất lớn, một mặt góp phần nâng cao Chỉ số PCI, một mặt giải quyết một cách tối ưu những bất cập tồn tại cố hữu từ lâu nay của công tác quản lý đất đai.

Để thực hiện được nhiệm vụ này, từ kinh nghiệm thực tiễn, chúng tôi đề xuất một số hướng tháo gỡ.

Thứ nhất, về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai: cho kiểm tra, xác định lại chi tiết tất cả các khâu, các công đoạn, các chức danh cán bộ tham gia xử lý các hồ sơ về trách nhiệm, quyền hạn, thời gian tại một số đơn vị, địa phương điển hình. Từ đó điều chỉnh quy trình theo hướng: giảm bớt công đoạn trùng lặp, không cần thiết; quy trách nhiệm trọn gói cho từng cán bộ; có lưu đồ chi tiết từng khâu, từng chức danh cán bộ tham gia quy trình xử lý; bắt buộc tất cả các địa phương phải tuân thủ quy trình, không được thêm bất cứ công đoạn nào. Có chế tài xử lý kỷ luật các cán bộ, tổ chức nếu vi phạm quy trình.

Thứ 2, tổ chức lại cách thức xử lý 1 cửa: Chủ đầu tư sau khi ký cam kết đầu tư, chấp thuận địa điểm, các công việc còn lại nên giao một đơn vị hành chính công có trách nhiệm thực hiện thay doanh nghiệp, chủ đầu tư tất cả các khâu công việc còn lại để được thuê đất, giao đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất. Chủ đầu tư chỉ phải trả các khoản kinh phí theo định mức quy định.

Thứ 3, đưa tiêu chí “Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh” thành tiêu chí bắt buộc khi thẩm định năng lực của Chủ đầu tư, tránh tình trạng lập doanh nghiệp mới để xin thuê đất sau đó chuyển nhượng, sáp nhập cả doanh nghiệp để kiếm lời.

Thứ 4, kiên quyết thu hồi các dự án vi phạm quy định của Luật Đất đai nhằm loại trừ những trường hợp đầu cơ đất đai hoặc thiếu năng lực. Một mặt tạo cơ hội cho những chủ đầu tư có năng lực khác, một mặt tạo đòn bẩy cho các chủ đầu tư khác thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình. Và cuối cùng là cần ưu tiên nguồn lực để tạo quỹ đất sạch nhằm thực hiện quy hoạch của Nhà nước, tránh tình trạng doanh nghiệp “làm quy hoạch”. Kiểm kê, quản lý tốt quỹ đất công, tài sản công, thực hiện nghiêm túc quy định về đấu giá đất đai tài sản công sau khi doanh nghiệp giải thể, không có nhu cầu sử dụng cho mục đích đã được giao.