Bất thường thị trường đất đấu giá nông thôn ở Nghệ An

Sàn đổ xô "tạo sóng"?

Tìm hiểu các giao dịch mua bán bất động sản và đấu giá đất những tháng gần đây cho thấy, so với 2 năm trước, thị trường bất động sản cả nước nói chung và Nghệ An nói riêng ít nhiều đã phục hồi so với trước. Đại diện Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP. Vinh xác nhận thực tế này khi cho biết các giao dịch đất đai qua Bộ phận 1 cửa thành phố đã tăng từ 220 - 240 hồ sơ/ngày so với trước đây khoảng 180 đến 190 hồ sơ/ngày.

Đặc biệt, tại một số phiên đấu giá vừa qua, ghi nhận số lượng hồ sơ tăng đột biến. Tại xã Hưng Thông, dù chỉ đấu giá 92 lô đất nhưng có tới 1.000 hồ sơ đấu và kết quả đấu giá thành đạt 150 tỷ, cao gần gấp 3 lần so với giá khởi điểm theo kế hoạch là 60 tỷ. Tương tự, phiên đấu giá đất tại Xuân Lâm (Nam Đàn) hồi đầu tháng 5/2024 có số hồ sơ tham gia kỷ lục với 1.100 hồ sơ đấu 108 lô đất.

Tại huyện Đô Lương, một số phiên cũng thu hút rất đông hồ sơ, giá trúng cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm. Trong đó phiên đấu gần nhất vào ngày 12/8 tại khu vực Đồng Màu, gần khu vực Trung tâm hành chính mới huyện Đô Lương thuộc địa bàn xã Yên Sơn; Trung tâm dịch vụ đấu giá tỉnh đưa ra đấu 30 lô nhưng có lô chênh lệch so với giá khởi điểm 1,8 tỷ đồng (5,969 tỷ/giá khởi điểm là 4,161tỷ đồng).

Quan sát các phiên đấu giá đất, chúng tôi nhận thấy mặt bằng chung là đấu giá khu vực nông thôn hiện khá sôi động. Tuy vậy, số lượng hồ sơ nhiều là do các sàn, nhà đầu tư tạo sóng. Ví như tại khu quy hoạch đấu giá tại xã Xuân Lâm (Nam Đàn), bán 108 lô đất nhưng chỉ có 7 lô thuộc về người dân địa phương và 101 lô do các sàn mua.

Tại xã Hưng Thông (Hưng Nguyên), đấu 92 lô nhưng có tới 90 lô là do các sàn giao dịch từ TP. Vinh và xã khác ở Hưng Nguyên đấu trúng. Tương tự, 30 lô tại khu quy hoạch Đồng Màu, xã Yên Sơn, Đô Lương, chủ yếu là các sàn giao dịch ngoài mua gom.

Do chủ yếu mua gom đầu tư nên ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, các sàn liền ào ạt căng băng rôn, cử người túc trực ngay tại khu vực vừa đấu để rao bán sang tay và hưởng giá chênh trên dưới 100 triệu đồng/1 lô. Tình trạng này tái diễn tại nhiều khu vực khiến quỹ đất ở khu vực nông thôn bị giới đầu cơ thao túng, giá đất đẩy lên cao, ít nhiều tạo nên sóng ảo và người chịu thiệt nhiều nhất là người dân có nhu cầu thực.

“

Ông Trần Doãn Phú - Trưởng phòng Tư pháp huyện Đô Lương cho biết: Hồ sơ tham gia đấu giá ở huyện chủ yếu là các sàn bất động sản từ TP.Vinh, Diễn Châu lên mua. Để mua được đất, nhiều người dân địa phương có nhu cầu tại huyện Đô Lương phải mua lại từ sàn với giá chênh lệch, thấp nhất là 70 triệu đồng và cao là 200 triệu đồng so với giá đấu ban đầu...

Cần có giải pháp giám sát, quản lý

Xảy ra tình trạng cò tạo sóng đất đấu giá ở vùng nông thôn, theo một số chuyên gia, nguyên nhân là bởi giá khởi điểm đưa ra đấu thời gian qua được xây dựng thấp hơn thời điểm sốt đất. Bên cạnh đó, theo Nghị định số 10/NĐ-CP, thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau đấu giá tối đa lên tới 4 tháng nên nhà đầu tư có cơ hội để bán; trường hợp trúng đấu giá cao quá và sau 1 thời gian không bán được thì khả năng bỏ cọc cũng cao...

Đại diện Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản, Sở Tư pháp thừa nhận: so với thời điểm trước, thị trường đấu giá đã sôi động hơn nhưng chưa nhận định được tình hình rõ ràng. So với cùng kỳ năm trước, kết quả đấu giá thành tốt hơn khi đấu giá thành tăng bình quân từ 30-50% so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, do quy định thời gian nộp tiền khá dài, tối đa lên tới 120 ngày và trong khoảng thời gian đó, chưa biết nhà đầu tư có nộp đủ tiền, chờ cơ hội tăng giá trao tay hay bỏ cọc?

Trong khi đấu giá khu vực nông thôn giao dịch sôi động thì khu vực đô thị nhất là khu vực trung tâm vẫn chưa tiến triển. Ví như 47 lô đất khu vực đấu giá xóm Trung Thành và Trung Mỹ, xã Hưng Đông qua 8 lần đấu giá mới bán được 8 lô. Ông Trần Văn Tấn - Chủ tịch UBND xã Hưng Đông cho hay: Việc liên tục thông báo và tổ chức đấu giá đất chưa thành công thời gian qua làm mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư nâng cấp hạ tầng của địa phương. Tại thị xã Cửa Lò, trước thời điểm quần thể khu vui chơi giải trí Win Wonders Cửa Hội đưa vào hoạt động, thị trường đất đấu giá sôi động nhưng kết quả chưa cao. Tương tự, tại thị xã Thái Hòa, với lý do quy hoạch diện tích lô đất rộng, giá khởi điểm cao nên nhiều lần bán đấu giá nhưng ít người mua...

Ông Trần Văn Sơn - Trưởng phòng Tài chính - Kế hoạch, UBND huyện Đô Lương chia sẻ: Đấu giá khai thác quỹ đất có đông người tham gia, sau đấu giá có lô đất tăng gần gấp đôi so với giá khởi điểm là tín hiệu tích cực, ngân sách địa phương thêm nguồn lực đầu tư phát triển và nếu quản lý tốt thì nhà nước cũng thu được một số loại thuế, phí.

Tuy nhiên, khi kết quả công bố thấy phần lớn người trúng đấu giá không ở địa bàn nên người dân tại chỗ có nhu cầu chỗ ở phải chấp nhận mua lại với giá chênh lệch từ 70-200 triệu đồng/lô thực sự rất đáng ngại vì đang bị giới đầu cơ thao túng, làm giá.

Trên địa bàn Nghệ An có khoảng 25 cơ sở, doanh nghiệp làm dịch vụ đấu giá. Thời gian qua, Phòng Bổ trợ tư pháp, Sở Tư pháp Nghệ An liên tục nhận được đơn khiếu nại, kiến nghị liên quan đến điều kiện, năng lực của các đơn vị đấu giá. Sau rà soát và xử lý, đã có 5 cơ sở dịch vụ đấu giá vi phạm bị xử phạt hoặc hoạt động không hiệu quả đã phải giải thể, ngừng hoạt động.

Ông Nguyễn Ngọc Minh - Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản, Sở Tư pháp cho biết: Để đảm bảo các hoạt động đấu giá hoạt động đúng luật và cạnh tranh lành mạnh, đồng thời, ngăn ngừa tình trạng các sàn giao dịch mua gom, xác lập các giao dịch ảo nhằm tạo sóng, các cơ quan chức năng cần tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm, công khai trên phương tiện đại chúng để giám sát.

Về lâu dài, trung tâm kiến nghị sửa đổi, nâng mức tiền đặt cọc lên 50% giá trị tài sản và rút ngắn thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính xuống còn 30 ngày. Bên cạnh đó, cần khai thác các kênh thông tin, giám sát các giao dịch sang nhượng lại đất sau đấu giá, phát sinh thu nhập tăng thêm thì phải đóng thuế thu nhập./.