Bong bóng bất động sản liệu có quay lại theo chu kỳ?

Nhiều chuyên gia và nhà quản lý thị trường bất động sản cho rằng, hiện chưa đáng lo lặp lại bong bóng bất động sản, nhưng cũng không nên chủ quan.

Thị trường tăng trưởng mạnh

Đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản nước ta hiện nay, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng, sự phục hồi của thị trường bất động sản là tín hiệu tích cực với nền kinh tế. Tuy nhiên, VEPR cảnh báo: “cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng bất động sản có tính chu kỳ”.

Thị trường bất động sản đang tăng trưởng khả quan

Phân tích rõ hơn cảnh báo này, VEPR cho biết: thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ trong quý III cũng như 9 tháng đầu năm 2015. Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước nới lỏng cho vay bất động sản, giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150% đã tạo hiệu ứng tích cực.

Theo thống kê của Savills, trong quý III thị trường hấp thụ khoảng 5.220 và 6.650 căn tại TPHCM và Hà Nội, tăng tương ứng 59% và 50% so với cùng kỳ năm 2014. Giá bất động sản diễn biến khá ổn định, xu hướng nhẹ chưa có dấu hiệu sốt nóng.

Theo đánh giá của CBRE, lượng giao dịch tại thành phố Hồ Chí Minh phần lớn nằm ở phân khúc cao cấp. Tại thị trường Hà Nội, phân khúc trung cấp vẫn giữ vị trí thống trị, trong khi căn hộ cao cấp tăng mạnh.

Ngược lại phân khúc bình dân nhận được ít sự quan tâm. Gói cho vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng với đối tượng thu nhập thấp mới giải ngân được 26% tính đến tháng 9/2015. Trong khi đó, tốc độ cho vay bất động sản có dấu hiệu tăng mạnh, đạt 10,89% trong nửa đầu năm 2015.

Một điểm cần lưu ý nữa, theo VEPR, tín dụng cho bất động sản đang có xu hướng tăng cao, các giao dịch đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và mặt bằng giá có xu hướng tăng gây lo ngại về sự phát triển bền vững của thị trường. Vì thế, “khi thị trường đã phục hồi, cần điều chỉnh lại chủ trương khuyến khích cho vay bất động sản”- VEPR khuyến nghị.

Không thể chủ quan

Cảnh báo về nguy cơ bong bóng bất động sản quay trở lại của VEPR không phải cá biệt. Tại Diễn đàn Đầu tư Toàn cầu diễn ra tại Hà Nội hồi tháng 10, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, chưa có căn cứ để nói thị trường có bong bóng. Nhắc lại câu chuyện bong bóng bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2007-2010, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, bong bóng bất động sản khi đó xảy ra thể hiện rõ nhất là giá nhà đất tăng chóng mặt từng ngày, lượng cung rất ít trong khi nhu cầu lớn.

Nhưng với thực tế diễn biến thị trường như hiện nay, Phấn cũng cảnh báo: “Bong bóng có thể xuất hiện nếu thị trường tăng trưởng nóng và giá tiếp tục gia tăng liên tục…”.

Thị trường nay đã khác xưa…

“Chưa có dấu hiệu đáng lo việc tái hiện bong bóng bất động sản ở Việt Nam. Bởi thị trường thời điểm này cơ bản khác với lần phát sinh bong bóng bất động sản trước đây. Trước đây, người mua chủ yếu là giới đầu cơ, còn hiện tại, người mua thực chiếm số đông do nhu cầu mua để ở, rồi cả mua để cho thuê và mua để tìm cơ hội kiếm lời từ bất động sản. Chủ đầu tư hiện nay cũng có nghiên cứu rất kỹ nhu cầu thị trường để cung ứng sản phẩm phù hợp nhằm đảm bảo bán được hàng. Đồng thời, môi trường vĩ mô hiện tại cũng khác khi mặt bằng chỉ số giá tiêu dùng có bước phát triển, mức lạm phát hiện tại thấp, trong khi lãi suất được kiềm chế.”-Ông Richard Leech, Giám đốc của CBRE Việt Nam.

Còn Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khi trả lời chất vấn ở Quốc hội tại kỳ họp này có đánh giá: hiện nay đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng đầu cơ trên thị trường bất động sản. Biểu hiện là người mua nhà phải trả giá cao hơn nhiều so với giá nhà của chủ đầu tư đưa ra, đặc biệt ở những dự án ở vị trí tốt, có tiến độ thi công nhanh. Bản thân chủ đầu tư cũng chủ động tăng giá và nhiều dự án đồng loạt khởi công đã dẫn đến lo ngại bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện trong thời gian tới.

Bộ trưởng cho rằng, bong bóng bất động sản chỉ có thể xuất hiện khi hội tụ các yếu tố: Nền kinh tế phát triển không ổn định; các thị trường khác cũng phát triển không ổn định, thiếu hấp dẫn nên nhà đầu tư sẽ dồn tiền cho bất động sản; nguồn cung bất động sản thiếu hoặc lệch pha cung - cầu; chính sách tài chính tín dụng cho bất động sản lỏng lẻo; thiếu sự kiểm soát quản lý của nhà nước trong quá trình quản lý đầu tư xây dựng, phát triển đô thị và phát triển thị trường bất động sản.

Nhưng với thực tiễn của Việt Nam hiện nay, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định rất khó xảy ra bong bóng bất động sản. Đặc biệt là khi nền kinh tế của nước ta đang phục hồi, có mức tăng trưởng ổn định vĩ mô cũng như các cân đối lớn của nền kinh tế luôn giữ được sự ổn định cùng các yếu tố khác. Tuy nhiên, Bộ trưởng cho rằng, “diễn biến của thị trường rất phức tạp, không thể chủ quan”./.

Theo VOV