Thời gian qua, nhà nhà, người người tham gia kinh doanh bất động sản, cộng với những quy định chưa bao quát hết được lĩnh vực này, nên hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn tiềm ẩn những lỗ hổng lớn dẫn đến thất thu thuế.
Thời gian qua, do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, bất động sản, nhà đất từ vị trí chỉ là kênh găm giữ tài sản thứ yếu đã trở thành một trong những kênh giao dịch đầu tư quan trọng, thu hút nguồn lực vốn của xã hội. Theo tính toán, bình quân mỗi lô đất ở khu vực nông thôn, thời điểm từ tháng 1- 4/2022, có diện tích từ 150-200 m2 được Nhà nước xây dựng hạ tầng đưa ra đấu giá có mức từ 1,5-2,2 tỷ đồng, cá biệt có lô đấu lên gấp đôi thì đây là một lượng tiền không nhỏ trong xã hội đã đổ vào đất. Thực tế vài năm lại đây cũng cho thấy, khai thác quỹ đất là một trong những nguồn thu của ngân sách tỉnh (năm 2020, nguồn này đạt xấp xỉ 5.000 tỷ đồng, năm 2021 là trên 6.000 tỷ đồng và 4 tháng đầu năm 2022, theo báo cáo sơ bộ, nhiều địa phương đã hoàn thành tới 2/3 kế hoạch thu ngân sách từ khai thác quỹ đất).
Ông Phan Thanh Miễn – Chủ tịch Hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Nghệ An chia sẻ: Trong điều kiện bình thường, kinh doanh bất động sản sôi động là tín hiệu đáng mừng của nền kinh tế, vì đây là kênh đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, môi trường pháp lý phải đầy đủ, sản phẩm giao dịch phải đủ điều kiện mới được đưa lên sàn giao dịch thì giao dịch mới an toàn và Nhà nước cũng thu được các loại thuế, phí..
Thế nhưng, do môi trường pháp lý về kinh doanh bất động sản nước ta chưa đầy đủ, Nhà nước thiếu các kênh thông tin giám sát dòng tiền và giá nhà đất do Nhà nước quy định là căn cứ tính thuế quá bất cập so với giá thị trường nên thất thu thuế ngày càng lớn. Tại các diễn đàn triển khai nhiệm vụ 2 năm gần đây, đại diện Chi cục Thuế TP. Vinh từng chia sẻ: Từ thực tế làm thủ tục, chỉ cần để ý đối soát thì không khó để nhận ra nhiều giao dịch có mức giá ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng quá thấp so với giao dịch thực tế, nhưng do không thấp hơn mức giá do Nhà nước quy định nên ngành không thu được số thuế lẽ ra thu được.
Thực tế trên cho thấy, tình trạng thất thu thuế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là có và nguy cơ thất thu ngày càng lớn, nếu cơ quan chức năng không có giải pháp. Tại các diễn đàn, đại diện Bộ Tài chính đã chỉ ra thực tế này. Tuy nhiên, vấn đề hiện nay là khi số giao dịch chuyển nhượng đất đai ngày càng nhiều và giá đất do Nhà nước quy định luôn “đuối” so với giá thị trường. Ví dụ, theo quy định, khi mua bán đất hiện nay, nếu có thu nhập tăng thêm thì bên bán phải nạp 2% thuế thu nhập cá nhân, 0,5% lệ phí trước bạ chuyển mục đích và từ 45-50% thuế chuyển mục đích sử dụng đất.
Thế nhưng, để giảm các loại thuế và phí trên, các bên thường lập thành 2 hợp đồng với 2 mức giá, trong đó, 1 hợp đồng để làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước và 1 một hồ sơ thể hiện giá trị thực giao dịch (phòng ngừa tranh chấp). Trên thực tế, có nhiều hợp đồng làm tại cơ quan Nhà nước thấp hơn, chỉ bằng 1/5 đến 1/4 giá giao dịch thực nên thất thu thuế là có thật. Đại diện Phòng Hỗ trợ tuyên truyền Cục Thuế tỉnh cho biết: Trong khi một số động sản lớn như ô tô, xe máy… từ lâu UBND tỉnh đã có khung giá quy định “áp” cho các trường hợp khi làm thủ tục chuyển nhượng thì gần đây, một số tài sản mới, nhất là giá đất đai, giá chưa sát từng năm theo diễn biến thị trường, nếu không có giải pháp thì nguy cơ thất thu thuế ngày càng lớn.
Ví dụ: Giá đất người dân bán trên thị trường 10 triệu đồng/m2, nếu là đất vườn, chuyển sang đất ở thì phải nộp 50% thuế chuyển mục đích, đồng nghĩa nộp 5 triệu đồng/m2 về ngân sách, kèm theo đó, thuế thu nhập và lệ phí trước bạ cũng cao hơn. Thế nhưng, do giá Nhà nước quy định chỉ 500.000 đồng/m2 nên thuế chuyển mục đích chỉ là 250.000 đồng/m2. Quy định này có lợi cho Nhà nước trong trường hợp thu hồi đất dẫn đến đền bù, nhưng do mức giá trên nên thất thu thuế ngày càng lớn.
Ông Bạch Sỹ Tường – Chi cục trưởng Chi cục Thuế TP. Vinh thống kê: 5 năm lại đây, mỗi năm Chi cục Thuế TP. Vinh làm trên 15.000 hồ sơ chuyển nhượng, trong đó, năm 2021 đất lên cơn “sốt” nên có 17.200 hồ sơ, bình quân mỗi tháng xử lý 1.400 hồ sơ giao dịch. Tương tự, tại huyện Nghi Lộc, 2 năm lại đây, do thị trường đất đai “sốt” mạnh, nên mỗi ngày có khoảng 200 hồ sơ giao dịch đến bộ phận 1 cửa của huyện. Năm 2021, mặc dù do dịch Covid-19 phải giãn cách xã hội 2-3 tháng, nhưng tại huyện Nghi Lộc có 31.000 hồ sơ giao dịch sang nhượng, tách thửa, tăng gấp 5 lần so với trước đây.
Một cán bộ địa chính xã Nghi Thuận (Nghi Lộc) chia sẻ: Trước đây, khi đất chưa “sốt”, các giao dịch sang nhượng đất đai, nếu 2 bên bán thỏa thuận xong thì lên xã, nếu không tự làm được thì nhờ cán bộ xã hướng dẫn, kê khai và giá đất nên giá ghi trong hợp đồng làm thủ tục sát với giá thực tế, nhưng nay hầu hết các giao dịch mua bán đều qua “cò” hướng dẫn, ủy quyền; nếu bên mua hoặc bên bán ủy quyền cho “cò” thì tìm cách, kể cả đề nghị công chứng ghi thấp hơn giá thị thực tế để lách luật, trốn thuế.
Sở dĩ giao dịch bất động sản ngày càng phức tạp và khó giám sát vì chưa có hành lang pháp lý chặt chẽ, đầy đủ. Trước đây, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư quy định các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà đất đều phải đưa sản phẩm lên sàn giao dịch để bán đã dẫn đến một loạt các sàn giao dịch đất đai, bất động sản ra đời.
Đại diện Phòng Quản lý bất động sản, Sở Xây dựng Nghệ An cho biết: Thời điểm cao nhất, Nghệ An có trên 30 sàn giao dịch, trong đó có sàn do công ty lập bán sản phẩm đầu tư của mình, nhưng cũng có những sàn nhận ký gửi sản phẩm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, do hoạt động không hiệu quả và Nhà nước cũng thiếu kiểm tra, giám sát nên nhiều sàn không còn hoạt động. Hiện toàn tỉnh chỉ còn trên dưới 10 sàn hoạt động, còn lại hầu hết sàn giao dịch trên mạng xã hội.
Theo chúng tôi được biết, hiện nay các giao dịch mua bán đất đai chủ yếu qua các sàn giao dịch cá nhân trên mạng xã hội. Một chủ sàn từng là nhà thầu ở xã Nghi Phú (TP. Vinh) cho biết: Là địa chỉ uy tín nên có nhiều sản phẩm ký gửi, bình quân mỗi tháng thực hiện được 5-7 giao dịch, chỉ cần mỗi giao dịch có lãi 10 triệu đồng và thời điểm “sốt” đất có giao dịch lãi 500-700 triệu đồng, khỏe hơn làm nhà thầu thi công…
Ông Lê Quốc Tuấn – Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi nhánh thành phố Vinh cho biết: Bình quân mỗi ngày, bộ phận 1 cửa UBND thành phố Vinh nhận từ 250-300 hồ sơ giao dịch đất đai, trong đó, 2/3 là hồ sơ giao dịch chuyển nhượng, tách thửa. Tuy nhiên, đây chỉ là các giao dịch làm thủ tục sang tên, trên thực tế còn có giao dịch lướt sóng hoặc công chứng xong nhưng không làm thủ tục sang tên chuyển chủ để “né” thuế và phí.
Bất cập và thất thu thuế kinh doanh bất động sản còn ở chỗ có những hợp đồng mua đất đấu giá hoặc nhà liền kề, có biên bản xác định giá hẳn hoi, nhưng trong hồ sơ chuyển nhượng sau đấu giá, vẫn có người ghi giá thấp hơn giá đấu thành hoặc báo giá của nhà đầu tư để “né” thuế khiến cơ quan chức năng phải tuýt còi, từ chối. Chính vì thế, nếu không chấn chỉnh thì tình trạng thất thu thuế trong kinh doanh bất động sản sẽ ngày càng phổ biến và con số là không hề nhỏ.
Năm 2021, cùng với tiếp nhận, xử lý 2.257/2.446 hồ sơ đất của tổ chức, ngành Tài nguyên và Môi trường Nghệ An tiếp nhập 210.525 hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận của hộ gia đình, cá nhân.
(Còn nữa)