土地定价不符合实际需要

（Baonghean.vn）-征地拆迁补偿一直是社会热点问题，引发不少地方的长期不满。按照现行规定，补偿评估在正常情况下必须接近市场价格，但由于市场地价波动较大，确定地价并将其用于征地拆迁补偿尚存在不足。

土地管理厅（自然资源与环境厅）厅长阮文察表示：“根据这项规定，执行起来非常困难，因为我们不知道什么才是最接近市场的，也没有机构或计算依据来准确确定土地收回和清理时市场价格。究竟是市场价格，还是卖方“叫价”的价格，还是买卖双方商定的价格？另一方面，根据该法确定每块土地价格的计算方法仅适用于个人和家庭的买卖交易，很难确定每个地区每块土地的价格，因此，按照市场价格进行补偿是没有根据的。

现实中存在一个悖论：那些遵守征地拆迁协议的居民获得的补偿价格很低。征地拆迁补偿工作通常持续2-3年，甚至5年，而土地价格每年都在变化，因此，先补偿的居民处于不利地位，而那些拖延甚至拒绝交出土地的居民获得的补偿价格却更高。这无形中鼓励了居民不断抱怨，导致征地拆迁进程一拖再拖。补偿和投诉旷日持久的情况在许多项目和地区都发生过，例如贯穿兴原县和南丹县乡的林河公路项目；以及东南经济区……

最近，还涉及土地估价，在对原关保坊主席的审判中，被告人伪造了3份文件，将农业用地改为住宅用地，总面积为700平方米，以出售土地和牟取非法利益，但在审判中，被告人武文松表示，土地估价不符合乂安省人民委员会土地价格表的规定，因此，审判小组决定退回文件，以便进一步调查和重新评估土地估价。

潘春华先生 - 东南经济区副经理

东南经济区副经理潘春华表示，目前土地价格确定上存在的问题，造成拆迁补偿和拆迁安置困难，是因为我们在理论上还存在一些混乱，导致法律规定不明确，造成政策机制交叉重叠，执行上存在困难。

阮华表示，关于土地征用和拆迁补偿的第69号法令是造福人民的一项进步。为此，在实施补偿和拆迁过程中，灵活运用住宅用地价格作为补偿和扶持的依据。对农业用地扶持政策进行了补充和修订，更加注重被征地群众的利益。然而，实际地价往往很高，而按照价格区间计算的补偿价格却很低。巨大的差距导致许多人不愿与土地征用和拆迁补偿委员会合作。在与民众联系的过程中，我们收到了许多民众的投诉。补偿价格必须接近正常情况下的市场价格，但什么才算是接近正常情况下的市场价格，相关法律文件并没有具体规定。而且当时也没有一个机构明确确定该地区的市场地价？这些都给地方当局带来了困难，引发了旷日持久的投诉，并拖延了投资项目的进展。

关于为何存在国家定价与市场定价之间的差异，土地管理厅副厅长Toan先生表示：省人民委员会根据政府制定的价格框架发布地方价格清单。土地价格框架和土地价格清单是稳定的，只有在市场地价发生重大变化时才会进行调整。制定土地价格清单的第一步是调查市场价格（通常成交成功），提出每个区域的价格框架，达成协议后再制定价格清单。在调查过程中，如果基础设施发生变化，价格也会随之调整。目前，全省土地价格清单约为市场价格的50%至70%。 “地价清单基于多种目标。如果我们提高地价清单，将会很困难，因为这关系到个人和企业每年缴纳的土地税；这会影响吸引私人土地的工作……因此，原则上，国家确定的地价必须与市场价格保持一致。像现在这样确定“接近市场价格”的地价非常困难，因为市场总是在波动。”——Toan先生分享道。

土地价格的确定及其用于拆迁补偿仍存在诸多不足。

因此，土地价格既有静态用途（税收计算），也有动态用途（补偿），定价机制存在不足。根据土地管理局（义安省自然资源与环境厅）的反思，土地价格制定机制的不足需要成立一家土地估价公司。此外，土地价格清单需要稳定地维持3-5年，并需要密切监测市场交易情况。

东南经济区管理委员会副主席潘春华表示：问题在于地价清单的制定与土地政策相脱节。因此，有必要改变按计划制定地价的方式：国家参与部分，以保障土地公有制，市场参与部分。企业参与的土地估价部分……应交由企业评估机构进行，并具有市场化性质。这样制定的地价清单用于向民众征税，五年内保持稳定，只有在出现波动时才会进行调整。每个项目的具体地价将按照市场机制执行，一旦出现波动，就会进行定价。

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