土地定价未能满足实际需求

（Baonghean.vn）土地征收和清理补偿一直是备受关注的热点问题，在许多地方引发了长期的投诉。根据现行规定，补偿估价在正常情况下应接近市场价格，但由于土地市场价格波动不定，确定土地价格并将其应用于土地征收和清理补偿仍然存在不足。

自然资源与环境厅土地管理司司长阮文哲先生表示：根据这项规定，实施起来非常困难，因为我们不了解市场行情，也没有机构或依据来准确计算土地在收回和清理场地时的市场价格。究竟什么是市场价格？是卖方“要价”还是买卖双方协商的价格？另一方面，根据法律规定的计算方法，确定每块土地的价格只适用于个人和家庭的买卖交易，很难确定每个地区每块土地的价格，因此按市场价格进行补偿是没有依据的。

事实上，存在一个悖论：那些配合土地征用和清理工作的人反而只能获得较低的补偿。土地征用和清理的补偿工作往往持续2-3年，甚至5年，而地价每年都在变化，因此先进行补偿的人处于不利地位，而那些拖延甚至拒绝交出土地的人却能获得更高的补偿。这无形中助长了人们的抱怨，导致土地征用和清理过程不断拖延。这种补偿和抱怨旷日持久的情况在许多项目和地区都出现过，例如途经雄原县和南丹县的林江公路项目；以及东南经济特区……

最近，在与土地估价相关的案件中，前关包坊区长伪造了三份文件，将总面积为700平方米的农地转为住宅用地，然后出售土地牟取非法利益。但在庭审中，被告人武文松辩称，土地估价不符合义安省人民委员会土地价格表的规定，因此合议庭决定将文件退回，以便进一步调查和重新估价。

潘春华先生 - 东南经济区副经理

东南经济区副经理潘春华先生表示：目前确定土地价格存在问题，导致场地清理补偿困难，这是因为我们对相关理论仍不甚了解，导致法律法规不明确，造成政策机制重叠和执行困难。

据Hoa先生介绍，第69号土地征用和清理补偿法令是一项惠及人民的举措。据此，在实施补偿和清理过程中，以住宅用地价格作为补偿和补贴依据的做法得到了灵活运用。农业用地补贴政策也得到了补充和修订，更加注重土地被征用者的利益。然而，实际地价往往很高，而根据价格区间确定的补偿价格却很低。这种巨大的差距导致许多人对土地征用和清理补偿委员会不予配合。在与民众沟通的过程中，我们收到了许多投诉。补偿价格必须接近正常情况下的市场价格，但对于何为“正常情况下的市场价格”，相关法律文件并没有具体规定。而且，也没有哪个机构能够明确确定当时该地区的市场地价。这些问题给地方政府造成了困难，引发了旷日持久的投诉，并延缓了投资项目的进展。

关于国家定价与市场价格存在差异的问题，土地管理部门副主任全先生表示：省人民委员会根据政府的价格框架发布地方价格表。土地价格框架和价格表较为稳定，仅在市场土地价格发生重大变化时才会进行调整。制定土地价格的第一步是进行市场价格调查（通常以成功交易为例），针对每个区域提出价格框架，并在达成共识后制定价格表。在调查过程中，如果基础设施发生变化，价格也会随之调整。目前，全省土地价格表的价格约为市场价格的50%至70%。 “地价表的制定基于诸多目标。如果我们提高地价，将会面临诸多困难，因为它关系到民众和企业的年度土地税缴纳；也会影响吸引私人土地的工作……因此，原则上，国家确定的地价必须与市场价格相符。而像现在这样‘接近市场价格’地价的制定非常困难，因为市场价格总是波动不定。”——托安先生说道。

确定土地价格并将其应用于场地清理补偿仍然存在许多不足之处。

因此，土地价格既用于静态目的（税收计算），也用于动态目的（补偿），导致定价机制存在不足。根据土地管理部门（义安省自然资源与环境厅）的反馈，土地价格确定方面的不足需要成立土地估价公司。此外，土地价格表需要稳定运行3-5年，并且需要密切监测市场交易情况。

潘春华先生——东南经济特区管理委员会副主任：问题在于土地价格表的制定与土地政策脱节。因此，有必要改变土地价格的制定方式，使其符合规划：国家负责确保土地公有制机制，市场负责另一部分。企业土地估价部分……交由企业估价机构负责，具有市场性质。以此方式制定的土地价格表用于向民众征税，并将保持五年稳定，仅在出现波动时进行调整。每个项目的具体土地价格将根据市场机制确定，如有需要，再进行定价。

秋玄