人们获取未来住房资金是否“困难”？

26号文的新规出台，不少想买房的人担心贷款买不起，买房计划泡汤。经济专家表示，年底房地产市场不太可能出现“爆发式增长”。

许多人的购房计划如果无法获得贷款就会失败。图片：Chi Cuong

许多人被拒绝贷款。

国家银行第26/2015/TT-NHNN号通知，指导住房建设投资项目和未来住房的抵押和释放程序，引发社会舆论的强烈反响。许多人担心，由于投资者此前已抵押了该项目，未来住房的购买者在购买未来住房时将难以获得优惠资金来源以及商业银行的资金。

26号文第三条第五款规定：“投资者在房屋建设投资项目中已抵押未来房屋的，在抵押该房屋建设投资项目时，只能就该项目中未包括未来房屋的部分进行抵押。”

该通知第三条第六款还规定：“以法律规定可以抵押的房屋建设投资项目、未来房屋的产权抵押的，该房屋建设投资项目、未来房屋不得依照本通知的规定抵押。”

“结婚15年后，我终于选定了一套心仪的社会住房。我和丈夫好不容易才办好30万亿越南盾贷款的手续。办完手续后，银行工作人员却说，根据国家银行第26号通知，我们不再具备贷款资格，因为我们预订公寓的房地产项目在建成前已被投资者抵押。因此，除非投资者还清之前向银行提供的未来住房贷款的全部债务，否则该项目的购房者将无法再将公寓抵押。如果无法获得贷款，我们都不知道如何买房。” 朱氏清女士（河内市纸桥镇陈党宁街）说​​道。

Thanh女士认为，不良债务管理非常必要。但是，国家银行应该出台政策，支持住房困难人群。不应因为投资者提前享受了好处而拒绝购房者，因为购房者当然是“跟风者”。Thanh女士坦言：“我和丈夫都是工人，每月收入只有700万越南盾左右，要养活一位年迈的母亲和两个上高中和初中的孩子。现在的居住条件相当局促，我和丈夫以及丈夫的兄弟和嫂子挤在同一块30平方米的地块上，两户9口人的实际使用面积只有54平方米。我们刚结婚的时候，婆婆很理解，今天睡这儿，明天睡那儿。现在回想起来，我真心同情她。”

范文江先生（河内市还剑郡马梅街）感叹道：“去年，我和妻子不得不借钱支付购房首期款。1月底，第二期款就到期了，但我们已经把所有能借到钱的地方都借完了。当我们去银行申请贷款时，银行工作人员告诉我们，投资者已经用完了项目的所有贷款额度，包括之前已经建好的未来住房。现在我们不知道从哪里弄钱来支付购房款。”

江先生说，他已经办理了所有文件和手续，可以借到30万亿越南盾的贷款，但他去了好几家银行……都被拒绝了。银行工作人员解释说，根据新规定，他们只接受其他资产的抵押贷款，而不接受他们所购公寓的抵押贷款，因为投资者之前已经使用过这项权利。

还能正常出金吗？

针对这一问题，国家银行行长阮文平确认，30万亿越南盾的信贷计划仍在正常发放，购房者在满足规定条件的情况下仍可贷款。国家银行第26号通知旨在管理出现的“坏账”。

针对这一问题，河内贤原律师事务所郑氏贤律师分析称，现实中，不少房地产项目常常被投资者用作抵押，向银行贷款。项目开工前的价值主要体现在土地使用权的价值上。一些银行会根据土地使用权及其在土地上形成的未来资产的评估结果发放贷款，但也有一些银行只根据土地使用权的价值发放贷款。

项目开工建设时，投资者会宣传出售在该土地上建造的公寓或别墅。银行会将资金借给该项目的购房者，用于购买房屋和公寓。因此，一个项目需要向两个不同的借款人进行两次抵押，银行认为此类抵押资产的使用存在风险。如果项目投资者已经从银行获得贷款，则必须先偿还所有银行债务，银行才会将贷款发放给购房者。银行必须“把关”，因为坏账处理刻不容缓。

河内社会经济分析研究所前所长严志美先生也表示，银行越谨慎，房地产企业面临的困难就越大。投资者无法贷款，项目难以实施；如果投资者未还清所有债务，银行又不支持购房者，项目将很难出售。因此，未来住宅和公寓等产品的销售很可能在今年年底就受阻。

据 Gia dinh.net 报道