人们获取未来住房资金是否“困难”？

26号文的新规出台后，不少购房者担心贷款买不到房，购房计划泡汤。经济专家表示，年底房地产市场不太可能出现“爆发式增长”。

许多人的购房计划如果无法获得贷款，就会失败。图片：Chi Cuong

许多人贷款被拒。

国家银行第26/2015/TT-NHNN号通知，指导住房建设投资项目和未来住房的抵押和解除抵押程序，引发社会舆论的强烈反响。许多人担心，由于投资者此前已抵押实施该项目，未来住房的购买者在购买未来住房时将难以获得优惠资金来源以及商业银行的资金。

26号文第三条第五款规定：“投资者在房屋建设投资项目中已经以未来房屋抵押的，在抵押该房屋建设投资项目时，只能就该项目中不包含未来房屋的部分进行抵押。”

该通知第三条第六款还规定：“以法律规定可以抵押的房屋建设投资项目、未来房屋的产权进行抵押的，该房屋建设投资项目、未来房屋不得按照本通知的规定抵押”。

“结婚15年后，我选择了一套我喜欢的社会住房。我和丈夫好不容易才办理了30万亿越南盾贷款的手续。但当我们办完手续后，银行工作人员说，根据国家银行第26号通知，我们不再有资格获得贷款，因为我们购买公寓的房地产项目在成立之前已被投资者抵押。因此，该项目的购房者将无法再抵押他们的公寓，除非投资者向银行偿还之前未来住房贷款的所有债务。如果我们借不到钱，我们都不知道如何买房，”Chu Thi Thanh 女士（河内市纸桥镇陈党宁街）说​​道。

Thanh女士认为，不良债务管理非常必要。但是，国家银行应该出台政策，支持住房困难人群。不应因为投资者提前享受了优惠就拒绝购房者，因为购房者当然是“后来者”。“我和丈夫都是工人，每月收入只有700万越南盾左右，要养活一位年迈的母亲和两个上高中和初中的孩子。目前的居住条件相当局促，我丈夫、我丈夫、我姐夫和嫂子一家九口人，共同居住在一块30平方米、实际使用面积只有54平方米的土地上。我们刚结婚的时候，我婆婆很理解，今天睡在这儿，明天睡在那儿。现在回想起来，我真替她难过。”Thanh女士吐露心声。

范文江先生（河内市还剑郡马梅街）感叹道：“去年，我和妻子不得不借钱支付购房首期款。1月底，第二期款就该付了，但我们已经把所有能借到钱的地方都借完了。当我们去银行申请贷款时，银行工作人员告诉我们，投资者已经用完了该项目的所有贷款权，包括未来建造的房屋。现在，我们不知道从哪里弄钱来支付购房款。”

江先生说，他已经办理了所有文件和手续，准备借到30万亿越南盾的贷款，但他去了好几家银行……都被拒绝了。银行工作人员解释说，根据新规定，他们只接受其他资产的抵押贷款，而不是他们所购公寓的抵押贷款，因为投资者之前已经用过这个权利了。

还能正常出金吗？

针对这一问题，国家银行行长阮文平确认，30万亿越南盾的信贷计划仍在正常发放，购房者在符合规定条件的情况下仍可获得贷款。国家银行第26号通知旨在管理正在产生的“坏账”。

针对这一问题，河内贤原律师事务所郑氏贤律师分析称，现实中，一些房地产项目经常被投资者用作抵押品，向银行贷款。项目开工前的价值主要体现在土地使用权的价值上。一些银行根据土地使用权及其在土地上形成的未来资产的评估结果发放贷款，但也有一些银行仅根据土地使用权的价值发放贷款。

项目开工建设时，投资者会刊登广告出售在该土地上建造的公寓或别墅。银行随后将资金贷给该项目的购房者，用于购买房屋和公寓。因此，一个项目需要向两个不同的借款人进行两次抵押，银行认为此类抵押资产的使用存在风险。如果项目投资者已经从银行获得贷款，则必须先偿还所有银行债务，银行才能将贷款发放给购房者。银行必须“把关”，因为坏账处理刻不容缓。

河内社会经济分析研究所前所长严志美先生也表示，银行越谨慎，房地产企业面临的困难就越大。如果投资者无法贷款，项目将难以实施；如果投资者未能偿还债务，银行又不为购房者提供支持，项目将难以出售。因此，未来住宅和公寓等产品的销售很可能在今年年底就受阻。

据 Gia dinh.net 报道