间接投票拍卖土地形式的局限性
（Baonghean.vn）- 自2019年初以来，义安省已在6个县市（荣市、黄梅市、南丹县、安城县、演州县和琼吕县）试行间接秘密投票土地拍卖。这是一个积极的变化，引起了人们的关注，但实际上也存在一些需要改进的地方。
秘密投票试点拍卖
在琼闾县，该县选择了琼新乡和琼顺乡作为试点，分别代表该县的两个山区和沿海地区。在琼新乡，该县在6月1日的投票中，共计40个地块进行间接拍卖，其中35个地块售出，4个地块流水，1个地块无人购买。
琼新乡人民委员会主席胡明茂兴奋地说：“与以往相比，这次以秘密投票和间接投票方式进行的拍卖更加平和、轻松。‘土地经纪人’不再像以前那样嚣张跋扈、胡作非为、制造混乱，乡里想买地的民众比例更高了。”
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| 土地拍卖官员、地方政府代表和居民在琼顺乡直接计票并宣布土地拍卖结果。图片：Le Nhung |
田州与琼琉合作，在田安、田利、田春、田新和田福5个乡成功组织了间接土地拍卖。最终，共售出51块土地，土地经纪人“围堵”选民的情况显著减少，平均拍卖土地面积比以前增加了20%。县人民委员会副主席潘春荣先生评价说：“这种新的土地拍卖形式非常有效，预算增加了，土地也落到了有需要的人手中；土地经纪人拉拢、胁迫的情况也显著减少。”
继续实施并吸取经验
除了上述优点之外，从对琼琉地区间接土地拍卖的实际研究中，我们还发现一些需要进一步研究调整的地方，以使土地拍卖更加完善。
第一个这是关于土地拍卖记录保密的规定。根据规定，土地拍卖记录必须保密。然而，由于规定土地拍卖参与者必须在投票前向拍卖单位登记他们将竞标哪块地块，这无意中为“土地经纪人”提供了了解情况并与买家讨价还价和安排的机会。事实上，在琼顺省，虽然拍卖形式新颖，但仍然存在专业土地经纪人上门与每位登记者协商价格，否则就不得不高价购买的情况……
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| 省级监测小组对琼闾县新拍卖模式的初步经验进行了评估。图片：Le Nhung |
另一方面，从琼新县和琼顺县的土地拍卖结果来看，除了个别地块价格较国家规定价格上涨约16%外，许多地块在拍卖后仅上涨100万至300万越南盾，甚至有的地块仅上涨了几十万越南盾，这种情况并不常见。事实上，为了获得心仪的地块，一些买家仍然需要支付中介费，这无疑会造成预算损失。
很多地块拍卖后的价格与起拍价仅相差几百万越南盾，这其实并不正常。虽然目前还无法确定是否存在妥协，但如果这种情况持续下去，限制“土地经纪人”的目的将无法完全实现。
为了解决这一问题，该省应研究修改法规的方向，让土地拍卖买家无须向拍卖公司登记购买特定地块，而有权直接秘密地写下选票，将其放入一个在拍卖开始时公开打开的箱子里，谁出价最高，谁就能中标。
第二个缺点是关于押金数额的规定。《拍卖法》规定，拍卖土地时，买方必须缴纳土地起拍价5%至最高20%的押金。在义安省，省人民委员会规定，土地拍卖参与者必须按照起拍价缴纳土地价值的20%。但由于押金是按百分比计算的，购买土地的信息很容易泄露，因此一些公社领导提议修改规定，规定无论土地价值多少，一般押金数额为1亿或2亿越南盾，以便土地拍卖参与者轻松选择。任何未能竞得土地的人将被全额退还。最后，关于拍卖机构的规定：目前，根据新规定（自2019年7月1日起），拍卖是一个专业领域，参与的企业必须按规定具备全部条件，但实际上，有些企业既为拍卖土地提供设计和建设基础设施的咨询，又与区政府签订合同组织拍卖，这引起了人们对其客观性和信息保密性的诸多担忧和疑虑。
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| 记者采访了司法部司法支援局局长裴泰寿先生，了解了间接土地拍卖实施效果的初步评估。图片来源：PV |
琼琉县司法厅厅长胡友雄先生在接受我们的采访时承认：“之前注册的企业可以注册很多领域，企业也可以先注册基础设施建设，然后再进行拍卖。这项限制自2019年7月1日起将不再存在，如果企业想在拍卖领域开展业务，就必须选择转型。如果企业从事拍卖业务，就不再拥有规划咨询和拍卖土地基础设施建设领域。”
司法支持厅厅长、秘密投票间接土地拍卖方式综合督导组副组长裴泰寿表示：“2019年，我省选定6个县市进行试点，其中南丹县、演州县和近期的琼琉县3个县已实施该方式。初步结果表明，新方式解决了拍卖安全和秩序的基本问题，‘土地经纪人’横行、造成地方拍卖混乱的现象明显减少；有购地需求的群众买到了自己需要的土地，为减轻地方负担做出了贡献。”
但由于土地间接拍卖是2017年《拍卖法》新增的两种拍卖形式之一，在实施过程中难免会出现一些问题。
阮春福表示，今后一段时间，选定的地方将继续实施这种形式的土地拍卖，而该小组将加强监督，听取意见，掌握多方面信息进行评估，综合提出建议，并提交省人民委员会继续完善这种形式的土地拍卖法规。