间接投票拍卖土地形式的局限性
（Baonghean.vn）- 自2019年初以来，义安省已在6个县市（荣市、黄梅市、南丹市、安城市、演州市和琼吕市）试点开展间接秘密投票土地拍卖。这是一个积极的变化，引起了人们的关注，但实际上也存在一些不足之处，需要吸取教训。
秘密投票试点拍卖
在琼闾县，该县选择了琼新乡和琼顺乡作为试点，分别代表该县的两个山区和沿海地区。在琼新乡，该县在6月1日的投票中，共计40个地块进行间接拍卖，其中35个地块售出，4个地块流水，1个地块无人购买。
琼新乡人民委员会主席胡明茂激动地表示：“与以往相比，这次以秘密投票和间接投票方式进行的土地拍卖更加平和、轻松。‘土地经纪人’不再像以前那样嚣张跋扈、胡作非为、制造事端，乡里想买土地的民众比例更高了。”
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| 土地拍卖官员、地方政府代表和民众在琼顺乡直接计票并公布土地拍卖结果。图片：Le Nhung |
演州县与琼琉县合作，在5个乡（即：演安、演利、演春、演新和演福）成功组织了间接土地拍卖。最终，共售出51块土地，土地经纪人“围堵”选民的情况显著减少，平均拍卖土地面积比以前增加了20%。县人民委员会副主席潘春荣先生评价道：“这种新的土地拍卖形式非常有效，预算增加了，土地也送到了有需要的人手中；土地经纪人拉拢、强迫买房的情况也显著减少。”
继续部署并吸取经验
除了上述优点之外，从对琼琉地区间接土地拍卖的实际研究中，我们还发现了一些需要进一步研究调整的地方，以使土地拍卖更加完善。
第一个这是关于土地拍卖记录保密的规定。根据规定，土地拍卖记录是保密的。然而，由于规定土地拍卖参与者必须在投票前向拍卖单位登记他们将竞标哪块地，这无意中为“土地经纪人”提供了漏洞，使他们知道如何与买家讨价还价和安排。事实上，在琼顺省，虽然拍卖形式新颖，但仍然存在专业土地经纪人上门与每位登记者协商价格的情况，否则他们就不得不高价购买……
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| 省级监测小组对琼吕县实施新的拍卖模式进行了初步评估，并总结了经验教训。图片：Le Nhung |
另一方面，从琼新省和琼顺省的土地拍卖结果来看，除了部分地块价格较国家规定价格上涨约16%外，仍有不少地块在拍卖后仅上涨100万至300万越南盾，甚至有的地块仅上涨了几十万越南盾，这种情况并不常见。事实上，为了获得心仪的地块，一些买家仍然需要支付中介费，这意味着预算上的损失。
很多地块拍卖后的价格与起拍价只有几百万越南盾的差距，这其实并不正常。虽然目前还无法断定是否存在妥协，但如果这种情况持续下去，限制“土地经纪人”的目的将无法完全实现。
为了解决这一问题，省里应该研究修改法规的方向，让土地拍卖买家无须向拍卖公司登记购买特定地块，而有权直接在秘密投票箱中秘密填写，放入拍卖开始时公开开启的箱子中，谁出价最高，谁就中标。
第二个缺点是关于押金水平的规定。《拍卖法》规定，拍卖土地时，买方必须缴纳土地起拍价5%至最高20%的押金。在义安省，省人民委员会规定，土地拍卖参与者必须按照起拍价缴纳土地价值的20%。但由于押金是按百分比计算的，购买土地的信息很容易泄露，因此一些公社领导建议修改规定，规定无论土地价值多少，一般押金水平为1亿或2亿越南盾，以便土地拍卖参与者轻松选择。未竞得土地的参与者将获得全额退款。最后，关于拍卖机构的规定：目前，根据新规定（自2019年7月1日起），拍卖是一个专业领域，参与拍卖的企业必须按规定具备所有条件，但现实中，有些企业既为待拍卖的土地提供设计和基础设施建设咨询，又与区政府签订合同组织拍卖，这引起了人们对其客观性和信息安全性的诸多担忧和疑虑。
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| 记者与司法部司法支援局局长裴泰寿先生就间接土地拍卖实施的初步效果进行了探讨。图片：PV |
琼琉县司法厅厅长胡友雄先生在接受我们采访时承认：“之前注册的企业可以注册很多领域，企业也可以先注册基础设施建设，然后再进行拍卖。这项限制自2019年7月1日起将不再存在，如果企业想在拍卖领域开展业务，就必须选择转型。如果企业从事拍卖业务，就不再拥有规划咨询和拍卖土地基础设施建设领域的业务。”
司法支持局局长、跨部门监督小组副组长裴泰寿表示，2019年全省选定试点的6个县市中，南丹县、演州县和近期加入的琼琉县已实施该制度。初步结果表明，新制度基本解决了拍卖安全和秩序问题，“土地经纪人”横行、造成地方拍卖秩序混乱的现象明显减少；需要购买土地的人都买到了自己需要的土地，为减轻地方压力做出了贡献。
但由于土地间接拍卖是2017年《拍卖法》新增的两种拍卖形式之一，在实施过程中难以避免出现一些问题。
阮春福表示，今后一段时间，各地区将继续采取这种形式的土地拍卖，而该小组将加强监督，听取意见，掌握多方面信息进行评估，综合提出建议，并提交省人民委员会继续完善这种形式的土地拍卖法规。
