义安省农村土地拍卖市场异常情况

地板冲刺“掀起波澜”？

近几个月的房地产交易和土地拍卖调查显示，与两年前相比，全国房地产市场，尤其是义安省的房地产市场，已基本恢复。荣市土地使用登记办公室的一位代表证实了这一点，他表示，通过该市一站式服务中心办理的土地交易量已从之前的每天约180至190笔增加到每天220至240笔。

尤其值得注意的是，在近期的一些土地拍卖中，申请人数大幅增加。例如，在雄通乡，虽然仅拍卖了92块土地，却收到了1000份申请，最终成交价达到1500亿越南盾，几乎是原定起拍价600亿越南盾的三倍。同样，2024年5月初在春林（南丹）举行的土地拍卖也创下了申请人数纪录，108块土地共收到1100份申请。

在杜良县，一些拍卖也吸引了大量申请者，成交价远高于起拍价。最近一次拍卖于8月12日在安山乡杜良县新行政中心附近的东茂地区举行；省拍卖服务中心拍卖了30件拍品，其中一件拍品的成交价与起拍价相差18亿越南盾（59.69亿越南盾/起拍价41.61亿越南盾）。

观察土地拍卖情况，我们发现农村土地拍卖总体活跃度较高。然而，申请人数众多主要是由于交易平台和投资者推波助澜所致。例如，在宣林乡（南丹）的拍卖规划区，共售出108块土地，但其中只有7块属于当地居民，其余101块均被交易平台购得。

在兴原县雄通乡，共拍卖了92块地，其中90块被荣市及兴原县其他乡镇的房地产经纪公司竞得。同样，在都良县安山乡东茂规划区的30块地，也主要被外地房地产经纪公司购得。

由于拍卖的主要目的是购买用于投资，拍卖结束后，各楼层立即挂起横幅，并安排人员在拍卖区站岗，宣传出售，并享受每件拍品超过 1 亿越南盾的价格差异。这种情况在很多地区反复出现，导致农村地区的土地资金被投机者操纵，推高地价，或多或少地造成虚拟价格波动，而受害最深的却是真正需要帮助的人。

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杜良县司法局局长陈端富先生表示：该县的拍卖参与者主要是来自荣市和奠州市的房地产经纪公司。为了购买土地，杜良县许多急需土地的居民不得不以差价从经纪公司手中购回土地，最低差价为7000万越南盾，最高差价为2亿越南盾，均低于原拍卖价……

需要监控和管理解决方案

一些专家认为，经纪人在农村土地拍卖中制造混乱的原因是，过去拍卖的起拍价低于土地热潮时期的水平。此外，根据第10/ND-CP号法令，拍卖后偿还债务的最长期限为4个月，因此投资者有机会出售；如果中标价过高，一段时间后无法出售，则押金被没收的可能性也很高……

司法部财产拍卖服务中心的代表承认：与前期相比，拍卖市场更加活跃，但形势尚不明朗。与去年同期相比，当拍卖价格平均比起拍价上涨30%至50%时，拍卖结果有所改善。然而，由于付款期限的规定相当长，最长可达120天，在此期间，投资者是否已支付足够的款项、是否在等待价格上涨后再进行交割，或者是否放弃了定金，都无从得知。

尽管农村地区的土地拍卖十分火爆，但城市地区，尤其是中心城区，进展却十分缓慢。例如，兴东乡中城村和中美村的47块土地拍卖，经过8次拍卖，仅售出8块。兴东乡人民委员会主席陈文坦先生表示：“过去不断发布和组织土地拍卖，却始终未能成功，浪费了大量时间，也影响了当地的基础设施投资计划。在洞楼镇，在Win Wonders Cua Hoi娱乐中心投入运营之前，土地拍卖市场虽然热闹，但成交量却不高。同样，在泰和镇，由于规划的土地面积大、起拍价高，拍卖次数多，但买家却寥寥无几……”

杜良县人民委员会财务规划部主任陈文山先生表示：土地基金开发拍卖会参与人数众多，拍卖结束后，一些地块的价格几乎是起拍价的两倍，这是一个积极的信号，地方预算有了更多资源用于投资和发展，如果管理得当，国家也可以征收一些税费。

然而，当结果公布时，人们发现大多数拍卖赢家都不在该地区，因此需要住房的当地居民不得不接受以每块地7000万至2亿越南盾的差价回购这些地块，这非常令人担忧，因为投机者正在操纵和抬高价格。

在义安省，约有25家机构和企业提供拍卖服务。近期，义安省司法厅司法支援部门不断收到有关拍卖单位条件和资质的投诉和请愿。经审查处理，已有5家拍卖服务机构因违规被处以罚款、解散或停止营业的处罚。

司法部财产拍卖服务中心主任阮玉明先生表示：为确保拍卖活动依法进行、公平竞争，同时防止出现交易平台买卖和设立虚拟交易制造混乱的情况，有关部门需要加强检查，处理违法行为，并通过大众媒体进行宣传监督。

从长远来看，该中心建议修改并提高保证金金额至房产价值的50%，并将完成财务义务的时间缩短至30天。此外，还需利用信息渠道，监控拍卖后的土地转让交易，并对额外收入缴纳所得税。

阮海