义安省农村土地拍卖市场出现异常

楼市热潮“兴风作浪”？

近几个月房地产交易和土地拍卖的研究表明，与两年前相比，越南房地产市场，尤其是义安省的房地产市场，已基本恢复。荣市土地登记办公室的一位代表证实了这一事实，他表示，通过荣市一站式服务部门办理的土地交易记录已从之前的每天约180至190笔增加到每天220笔。

尤其是在最近的一些拍卖中，申请数量急剧增加。在雄通乡，尽管只拍卖了92块土地，但申请数量却高达1000份，拍卖结果达到1500亿越盾，几乎是计划起拍价600亿越盾的三倍。同样，2024年5月初在春林（南丹）举行的土地拍卖也创下了申请数量的最高纪录，1100份申请竞标了108块土地。

在杜良县，一些拍卖会也吸引了大量报名，中标价远超起拍价数倍。最近一次拍卖会于8月12日在安山乡杜良县新行政中心附近的同茂地区举行，省拍卖服务中心共拍卖30件标的，但其中一件标的的中标价与起拍价相差18亿越南盾（59.69亿越南盾/起拍价41.61亿越南盾）。

观察土地拍卖，我们发现农村拍卖总体上相当活跃。然而，申请数量之多，是由于交易大厅和投资者的炒作。例如，在春林乡（南丹）的拍卖规划区，共售出108块土地，但只有7块属于当地居民，另有101块土地通过交易大厅购得。

兴通乡（兴原省）共拍卖92块土地，其中90块由荣市及兴原省其他乡镇的场馆竞拍。同样，位于同茂规划区、安山乡和杜良县的30块土地也主要由场馆外的场馆竞拍。

由于此次拍卖的主要目的是投资，因此拍卖结束后，各场馆立即在拍卖场拉起横幅，派人守卫，宣传出售，享受每件1亿越南盾以上的差价。这种情况在很多地区反复出现，导致农村土地资金被投机者操纵，推高地价，或多或少制造出虚拟的波澜，而受害最深的却是真正有需要的人。

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德良县司法厅厅长陈团富先生表示：“该县的拍卖参与者主要是来自荣市和演州市的房地产商。为了购买土地，许多德良县有需要的当地居民不得不以与原拍卖价相差的价格从拍卖商手中买回，最低的要价为7000万越南盾，最高的要价为2亿越南盾。”

需要监控和管理解决方案

一些专家认为，农村土地拍卖中出现经纪人炒作现象的原因在于，过去拍卖的起拍价低于当时的土地热潮。此外，根据第10/ND-CP号法令，拍卖后履行财务义务的最长期限为4个月，因此投资者有机会出售；如果中标价过高，一段时间后仍无法出售，则押金被没收的可能性也很高……

司法部房地产拍卖服务中心的代表承认：与前期相比，拍卖市场更加活跃，但目前情况尚不明朗。与去年同期相比，拍卖结果更好，拍卖价格平均比起拍价上涨了30%至50%。然而，由于付款期限规定较长，最长可达120天，在此期间，尚不清楚投资者是支付了足够的款项，还是等待加价时机交付，或者放弃了定金？

农村地区的拍卖熙熙攘攘，而城市地区，特别是中心地区却迟迟没有进展。例如，在雄东乡忠清村和忠美村拍卖区，47块土地经过8次拍卖后，仅售出8块。雄东乡人民委员会主席陈文新表示：过去不断宣布和组织不成功的土地拍卖，浪费了大量时间，影响了地方基础设施投资计划。在库阿罗镇，在Win Wonders Cua Hoi娱乐中心投入运营之前，土地拍卖市场虽然热闹，但成交率不高。同样，在太和镇，由于规划地块大、起拍价高，拍卖场次多，但买家寥寥……

杜良县人民委员会财政计划处处长陈文山先生表示：此次土地基金开发拍卖会参与人数众多，拍卖结束后，部分地块价格较起拍价上涨近一倍，这是一个积极的信号，地方预算有更多的资源用于投资和开发，如果管理得当，国家还可以征收一些税费。

然而，当结果公布时，人们发现大多数拍卖中标者并不在该地区，因此需要住房的当地人不得不接受以每块7000万至2亿越南盾的差价买回这些地块，这确实令人担忧，因为投机者在操纵和抬高价格。

义安省约有25家机构和企业提供拍卖服务。近期，义安省司法厅司法支援处不断收到有关拍卖单位条件和容量的投诉和请愿。经审查处理，已有5家拍卖服务机构因违规被处以罚款、解散或停止运营。

司法部房地产拍卖服务中心主任阮玉明表示，为确保拍卖活动依法运作、公平竞争，同时防止出现交易大厅买办、设立虚拟交易、制造风波的情况，有关部门需加大检查力度，严肃查处违法行为，并通过媒体公布进行监督。

从长远来看，该中心建议修改并提高首付比例至房产价值的50%，并将履行财务义务的时间缩短至30天。此外，有必要利用信息渠道，监控拍卖后的土地转让交易，并对额外收入缴纳所得税。