La tarification foncière ne répond pas aux besoins réels

(Baonghean.vn) -L'indemnisation pour l'acquisition et le défrichement des terres est un sujet brûlant, suscitant des plaintes persistantes dans de nombreuses localités. Selon la réglementation en vigueur, l'évaluation de l'indemnisation doit être proche du prix du marché en conditions normales. Cependant, compte tenu des fluctuations constantes des prix fonciers, la détermination de ces prix et leur application à l'indemnisation restent insuffisantes.

M. Nguyen Van Chat, Chef du Département de l'Aménagement du Territoire (Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement), a déclaré : « Ce règlement est très difficile à mettre en œuvre, car nous ne connaissons pas les prix proches du marché et il n'existe aucune agence ni base de calcul permettant de déterminer avec précision le prix du marché des terres au moment de la récupération et du déblaiement du site. Quel est le prix du marché ? Le prix demandé par le vendeur ou le prix convenu entre le vendeur et l'acheteur ? » D'autre part, selon la méthode de calcul prévue par la loi, la détermination du prix de chaque parcelle ne convient qu'aux transactions d'achat et de vente entre particuliers et ménages. Il est très difficile de déterminer le prix de chaque parcelle dans chaque zone, de sorte qu'une indemnisation au prix du marché est injustifiée.

En réalité, il existe un paradoxe : les personnes qui se conforment aux procédures d'acquisition et de défrichement des terres sont indemnisées à bas prix. Ces indemnisations durent souvent deux à trois ans, voire cinq ans, alors que les prix des terrains fluctuent chaque année. Les premiers à indemniser sont donc désavantagés, tandis que ceux qui tardent à céder leurs terres ou refusent de les céder reçoivent des indemnisations plus élevées. Cela encourage invisiblement les gens à continuer de se plaindre, et le processus d'acquisition et de défrichement des terres s'éternise. Des indemnisations et des plaintes prolongées ont été observées dans de nombreux projets et localités, notamment le projet de route de la rivière Lam, traversant les communes des districts de Hung Nguyen et de Nam Dan, ou encore dans la zone économique du Sud-Est.

Récemment, également en ce qui concerne l'évaluation foncière, lors du procès de l'ancien président du quartier de Quan Bau qui a falsifié 3 séries de documents pour convertir des terres agricoles en terres résidentielles d'une superficie totale de 700 mètres carrés pour vendre des terres et réaliser des profits illégaux, mais au procès, le défendeur Vo Van Tung a déclaré que l'évaluation des parcelles de terrain n'était pas conforme à la réglementation sur la liste des prix des terrains du Comité populaire provincial de Nghe An, de sorte que le panel de juges a décidé de renvoyer les documents pour une enquête plus approfondie et une réévaluation des parcelles de terrain.

M. Phan Xuan Hoa - Directeur adjoint de la zone économique du Sud-Est

M. Phan Xuan Hoa, directeur adjoint de la zone économique du Sud-Est, a déclaré : Le problème actuel dans la détermination des prix des terrains, qui entraîne des difficultés d'indemnisation pour le défrichement et le défrichement des sites, est dû au fait que nous sommes encore confus sur la théorie, ce qui conduit à des réglementations juridiques floues, provoquant un chevauchement des mécanismes politiques et des difficultés de mise en œuvre.

Selon M. Hoa, le décret 69 relatif à l'indemnisation pour l'acquisition et le défrichement des terres constitue une avancée au bénéfice de la population. Ainsi, lors de la mise en œuvre de ces indemnisations et de ces défrichements, le prix des terrains résidentiels a été utilisé avec souplesse. Les politiques de soutien aux terres agricoles ont été complétées et modifiées afin de mieux prendre en compte les intérêts des personnes dont les terres sont récupérées. Cependant, le prix réel des terrains est souvent très élevé, tandis que le prix d'indemnisation, selon la fourchette de prix, est bas. Cet écart important explique la réticence de nombreuses personnes à coopérer avec le Conseil d'indemnisation pour l'acquisition et le défrichement des terres. Lors des prises de contact avec la population, nous avons reçu de nombreuses plaintes. Le prix d'indemnisation doit être proche du prix du marché dans des conditions normales, mais les documents juridiques pertinents ne contiennent aucune instruction précise quant à ce qui est proche du prix du marché dans des conditions normales. De plus, aucun organisme ne détermine clairement le prix du marché des terrains dans cette zone à ce moment précis. Ces difficultés ont entraîné des plaintes prolongées pour les autorités locales et ralenti la progression des projets d'investissement.

Concernant la question de l'écart entre le prix public et le prix du marché, M. Toan, directeur adjoint du Département de l'aménagement du territoire, a déclaré : « Selon le cadre des prix du gouvernement, le Comité populaire provincial publie des listes de prix locales. Le cadre et la liste des prix fonciers sont stables et ne sont ajustés qu'en cas de variations importantes du prix du foncier sur le marché. Pour établir les prix des terrains, la première étape consiste à étudier le prix du marché (les transactions réussies sont fréquentes), à proposer un cadre de prix pour chaque zone et, après accord, à établir la liste de prix. Au cours du processus d'enquête, tout changement d'infrastructure entraînera une modification des prix. Actuellement, la liste des prix fonciers de la province représente environ 50 à 70 % du prix du marché. » La grille tarifaire repose sur de nombreux objectifs. Augmenter la grille tarifaire foncière rendra la tâche difficile, car elle est liée aux paiements annuels de la taxe foncière des particuliers et des entreprises ; cela affectera les efforts visant à attirer des terrains privés… Par conséquent, en principe, le prix du terrain fixé par l'État doit être cohérent avec le prix du marché. Fixer un prix du terrain proche du prix du marché, comme c'est le cas actuellement, est très difficile, car le marché est en constante fluctuation. – a expliqué M. Toan.

La détermination des prix des terrains et leur application aux indemnisations pour le défrichement des sites présentent encore de nombreuses lacunes.

Ainsi, les prix des terrains servent à la fois à des fins statiques (calcul des impôts) et dynamiques (indemnisation), d'où des insuffisances dans la fixation des prix. Selon le Département de l'aménagement du territoire (Département des ressources naturelles et de l'environnement de Nghe An), ces insuffisances dans la détermination des prix des terrains nécessitent la création d'une société d'évaluation foncière. De plus, la liste des prix des terrains doit être établie de manière stable sur trois à cinq ans et un suivi rigoureux des transactions sur le marché est nécessaire.

M. Phan Xuan Hoa, Adjoint au Conseil de gestion de la Zone économique du Sud-Est : Le problème vient de l’établissement de la liste des prix fonciers indépendamment de la politique foncière. Il est donc nécessaire de modifier la méthode de fixation des prix fonciers conformément au plan : l’État assure en partie le mécanisme de propriété publique des terres, tandis que le marché en assure l’autre. L’évaluation foncière par les entreprises est confiée à des organismes d’évaluation, conformément aux lois du marché. La liste des prix fonciers ainsi établie sert à collecter les impôts fonciers auprès des particuliers et sera stable pendant cinq ans. Elle ne sera ajustée qu’en cas de fluctuations. Le prix foncier spécifique à chaque projet est appliqué conformément aux lois du marché et, le cas échéant, il sera fixé.

Jeu Huyen