Le prix des terrains ne répond pas aux besoins réels

(Baonghean.vn) -L'indemnisation pour l'acquisition et le déblaiement des terrains est un sujet toujours sensible, source de litiges persistants dans de nombreuses localités. Selon la réglementation en vigueur, l'évaluation de l'indemnisation doit, en temps normal, être proche du prix du marché. Cependant, compte tenu de la fluctuation constante des prix fonciers, la détermination de ces prix et leur application au calcul de l'indemnisation restent insuffisantes.

M. Nguyen Van Chat, chef du département de la gestion foncière (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a déclaré : « Ce règlement est très difficile à mettre en œuvre car nous ignorons la valeur marchande des terrains. Il n'existe aucun organisme ni base de calcul permettant de déterminer avec précision le prix du marché lors de la remise en état et du déblaiement. Quel est ce prix ? Est-ce le prix que le vendeur propose ou le prix convenu entre le vendeur et l'acheteur ? Par ailleurs, la méthode de calcul prévue par la loi ne convient qu'aux transactions entre particuliers et ménages. Il est très difficile de déterminer le prix de chaque parcelle dans chaque zone, ce qui rend toute indemnisation basée sur le prix du marché injustifiée. »

En réalité, il existe un paradoxe : les personnes qui coopèrent pleinement avec les procédures d'acquisition et de déblaiement foncier sont faiblement indemnisées. Les démarches d'indemnisation durent souvent de deux à trois ans, voire cinq ans, tandis que les prix du foncier fluctuent chaque année. Ainsi, ceux qui indemnisent en premier sont désavantagés, tandis que ceux qui tardent ou refusent de céder leurs terres sont indemnisés à un prix plus élevé. Ce système incite insidieusement les populations à se plaindre, et le processus d'acquisition et de déblaiement foncier s'enlise. Ce phénomène d'indemnisations interminables et de plaintes se répète dans de nombreux projets et localités, notamment sur le chantier de la route de la rivière Lam, traversant les communes des districts de Hung Nguyen et Nam Dan, ou encore dans la zone économique spéciale du Sud-Est…

Récemment, et toujours en lien avec l'évaluation foncière, lors du procès de l'ancien président du quartier de Quan Bau, accusé d'avoir falsifié trois jeux de documents pour convertir des terres agricoles en terrains résidentiels d'une superficie totale de 700 mètres carrés afin de les vendre et d'en tirer des profits illégaux, le prévenu, Vo Van Tung, a déclaré que l'évaluation des parcelles n'était pas conforme à la réglementation relative au barème des prix fonciers du Comité populaire provincial de Nghệ An. Le collège de juges a donc décidé de renvoyer les documents pour complément d'enquête et nouvelle évaluation des parcelles.

M. Phan Xuan Hoa - Directeur adjoint de la zone économique du Sud-Est

M. Phan Xuan Hoa, directeur adjoint de la zone économique du Sud-Est, a déclaré : « Le problème actuel de la détermination des prix fonciers, qui entraîne des difficultés d’indemnisation pour le déblaiement et la démolition des sites, est dû à une confusion persistante sur le plan théorique, ce qui conduit à des réglementations juridiques imprécises, à des chevauchements dans les mécanismes politiques et à des difficultés de mise en œuvre. »

Selon M. Hoa, le décret n° 69 relatif à l'indemnisation pour l'expropriation et la libération des terres constitue un progrès pour la population. Ainsi, dans le cadre de la mise en œuvre de ces indemnisations et libérations, le prix des terrains résidentiels a été utilisé comme base de calcul. Les politiques de soutien aux terres agricoles ont été complétées et modifiées afin de mieux prendre en compte les intérêts des personnes expropriées. Toutefois, le prix réel des terrains est souvent très élevé, tandis que le montant de l'indemnisation, calculé selon une fourchette de prix, est faible. Cet écart important engendre un manque de coopération de la part de nombreuses personnes avec le Conseil d'indemnisation pour l'expropriation et la libération des terres. Lors de nos échanges avec la population, nous avons reçu de nombreuses plaintes. Le montant de l'indemnisation doit être proche du prix du marché en temps normal, mais les textes de loi ne définissent pas précisément ce que signifie « proche du prix du marché en temps normal ». De plus, aucun organisme ne détermine clairement le prix du marché foncier dans la zone concernée. Ces lacunes ont engendré des difficultés pour les autorités locales, des plaintes persistantes et un ralentissement des projets d'investissement.

Concernant la différence entre le prix fixé par l'État et le prix du marché, M. Toan, directeur adjoint du Département de la gestion foncière, a déclaré : « Sur la base du cadre tarifaire gouvernemental, le Comité populaire provincial établit les listes de prix locales. Le cadre et la liste des prix fonciers sont stables et ne sont ajustés qu'en cas de fluctuations importantes du prix du marché. Pour fixer les prix fonciers, la première étape consiste à réaliser une étude de marché (les transactions fructueuses sont fréquentes), à proposer un cadre tarifaire pour chaque zone, puis, après accord, à établir la liste de prix. Au cours de cette étude, toute modification des infrastructures entraîne une variation de prix. Actuellement, le prix foncier provincial se situe entre 50 et 70 % du prix du marché. » « La grille tarifaire repose sur de nombreux objectifs. Augmenter le prix des terrains serait problématique car cela a un impact sur le paiement annuel de la taxe foncière des particuliers et des entreprises ; cela nuirait également à la promotion des terrains privés… Par conséquent, le prix des terrains fixé par l’État doit, en principe, être conforme au prix du marché. Déterminer un prix « au plus près du prix du marché », comme c’est le cas actuellement, est très difficile car le marché est en constante fluctuation », a expliqué M. Toan.

La détermination des prix fonciers et leur application au calcul des indemnisations pour le déblaiement des sites présentent encore de nombreuses lacunes.

Ainsi, les prix fonciers servent à la fois des objectifs statiques (calcul des impôts) et dynamiques (indemnisation), ce qui engendre des lacunes dans leur évaluation. Selon le Département de la gestion foncière (Département des ressources naturelles et de l'environnement de Nghệ An), ces lacunes nécessitent la création d'une société d'évaluation foncière. De plus, il est indispensable d'établir une grille tarifaire stable pour une durée de 3 à 5 ans et de mettre en place un suivi rigoureux des transactions sur le marché.

M. Phan Xuan Hoa, membre du Conseil de gestion de la zone économique du Sud-Est : Le problème provient de l’établissement d’un barème foncier dissocié de la politique foncière. Il est donc nécessaire de modifier la méthode de fixation des prix fonciers conformément au plan : l’État garantit en partie le mécanisme de propriété publique des terrains, tandis que le marché intervient en partie. L’évaluation foncière par les entreprises est confiée à des organismes d’évaluation spécialisés, selon les principes du marché. Le barème foncier ainsi établi sert à la perception des impôts fonciers et restera stable pendant cinq ans, n’étant ajusté qu’en cas de fluctuations. Le prix spécifique de chaque projet est appliqué selon les mécanismes du marché et fixé le cas échéant.

Thu Huyen