Difficultés liées à la gestion des transferts d'appartements.

(Baonghean) - L'une des difficultés et des lacunes des complexes d'appartements et des zones urbaines de la province aujourd'hui est le processus complexe de transfert des appartements et des terrains, ainsi que la gestion administrative laxiste, l'enregistrement des ménages et la sécurité et l'ordre.

Transfert circulaire

L'achat de maisons à des fins d'investissement, dans l'intention de les revendre lorsque les prix augmentent, ou l'achat de terrains puis leur revente répétée sans que l'on puisse retrouver le propriétaire initial, est une situation assez courante dans les complexes d'appartements et les zones urbaines. Par conséquent, il est fréquent que le nom figurant sur le titre de propriété soit celui d'une personne alors qu'une autre y réside. Ces acquisitions immobilières et foncières étant motivées par la spéculation, des retards sont souvent constatés dans les démarches d'enregistrement et l'obtention des titres de propriété.

M. Nguyen Xuan Quan, directeur adjoint de la société Tecco, a ajouté : « Depuis le 1er juillet 2014, la procédure de délivrance des nouveaux titres de propriété foncière exige que le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement examine et évalue l’ensemble du projet avant de délivrer les titres individuels au niveau municipal. Concernant les immeubles d’habitation, la nouvelle loi stipule que dans les 30 jours suivant la remise des clés, le promoteur doit informer les résidents des démarches à suivre pour obtenir le titre de propriété foncière. Or, de nombreux acquéreurs n’en ont pas besoin et laissent simplement les choses en l’état. »

Le nouveau complexe d'appartements de la société Tecco dans le quartier de Vinh Tan (ville de Vinh) est presque terminé.

D'après les derniers chiffres de la ville de Vinh, les demandes de certificats d'utilisation des sols ont été reçues pour 17 projets d'appartements sur 17 et pour 21 projets de maisons de ville et de villas sur 24, inspectés par le Département des ressources naturelles et de l'environnement. Plus de 2 100 demandes ont été reçues, dont 81,2 % ont été traitées et des certificats délivrés, concernant près de 2 000 appartements et près de 250 maisons de ville et villas. Par ailleurs, près de 200 dossiers complets sont en attente, les résidents refusant de payer les frais d'obtention de leur titre de propriété.

Le nombre de demandes de permis de construire pour immeubles d'appartements soumises par les promoteurs au Comité populaire de la ville pour la délivrance de certificats aux ménages et aux particuliers bénéficiant de transferts n'a atteint que 75 % (en août 2015) ; pour les villas et les maisons de ville, ce taux est encore plus bas, à près de 50 %.

Face à cette difficulté, le Comité populaire provincial a publié, le 5 mai 2015, la Lettre officielle n° 2670/UBND.DC, approuvant la proposition du Département des ressources naturelles et de l'environnement formulée dans le document n° 1573/BC-STNMT du 17 avril 2015. En conséquence, pour les transferts d'appartements et de terrains entre plusieurs propriétaires lorsque le cédant est injoignable, l'investisseur doit s'engager à assumer la responsabilité desdites transactions. Cependant, selon certains investisseurs de la ville de Vinh, les transferts entre ménages relèvent du droit civil, mais l'État exige désormais de l'investisseur qu'il s'engage à en assumer la responsabilité, ce qui représente une contrainte importante et lui laisse peu de contrôle sur l'ensemble du processus. De plus, certains ménages n'ont pas encore intégralement payé l'investisseur, empêchant ainsi la préparation des documents nécessaires.

Pour les maisons de ville et les villas, l'impossibilité d'obtenir des certificats de propriété foncière est également due au fait que le promoteur construit les bâtiments non conformément aux plans et à la planification approuvés.

Difficultés de gestion de la population.

Dans les complexes d'appartements et les nouveaux quartiers urbains, les mouvements de population sont fréquents en raison des transactions immobilières (achat, vente, mutation, location et prêts) entre ménages, ce qui complexifie la gestion du foncier, du logement et de la population. La plupart des ménages vivent repliés sur eux-mêmes, fermant leurs portes à clé une fois rentrés chez eux et entretenant peu d'interactions sociales. Cela engendre souvent des problèmes, comme des incidents survenus dans un appartement et découverts seulement plusieurs jours plus tard…

Le manque de centres culturels, de crèches, de responsables de quartier et de services administratifs, ainsi que la dispersion des habitants, persistent, notamment dans certains quartiers urbains et résidentiels récents. Certains promoteurs privilégient le profit et manquent d'expérience et de personnel en matière de gestion administrative.

L'absence de centres communautaires complique l'organisation de réunions de résidents, ce qui limite la diffusion des directives et politiques du Parti, ainsi que des lois de l'État. De plus, compte tenu des caractéristiques des complexes d'appartements et des nouveaux quartiers urbains, majoritairement habités par de jeunes actifs travaillant dans des agences et des entreprises, il est difficile d'affecter du personnel à la vie communautaire et aux organisations sociales. La coordination entre certains promoteurs immobiliers et les autorités locales demeure insuffisante, ce qui engendre un manque de rigueur dans la gestion de certains quartiers.

Le quartier urbain de Vinh Tan, aménagé par la société d'investissement et de développement n° 30 au bord du lac Vinh Tan, voit de nombreuses familles y construire des maisons.

Selon M. Tran Van Son, vice-président du Comité populaire de la ville de Vinh : la ville exigera de l’investisseur qu’il finalise le dossier évalué par le Département des ressources naturelles et de l’environnement et le soumette au Comité populaire municipal. Si le dossier n’a pas été soumis, l’investisseur devra dresser la liste des cas où il est détenu par lui-même ou par un particulier, en précisant clairement les raisons du retard, et en informer le Comité populaire municipal qui se chargera ensuite d’en informer le Comité populaire provincial.

Dans les cas où l'investisseur a notifié à plusieurs reprises mais que le ménage n'a pas coopéré ou ne s'est pas enregistré auprès de l'agence d'État, l'investisseur est tenu de dresser une liste et de la signaler au Comité populaire de la ville pour des sanctions conformément à l'article 12 du décret gouvernemental n° 102/2014/ND-CP du 10 novembre 2014.

Pour les ménages qui n'ont pas intégralement payé le promoteur, ou pour les ménages en litige avec ce dernier concernant la superficie de la maison qui leur a été attribuée, différente de celle indiquée dans le contrat, et qui ne peuvent donc pas enregistrer leur propriété, le promoteur est prié de prendre des mesures pour résoudre le problème ou d'engager une action en justice contre ces parties devant un tribunal civil.

Concernant le renforcement de la gestion civile et administrative dans les zones urbaines et résidentielles : les promoteurs sont tenus d’adapter leurs plans afin de garantir la présence d’espaces communautaires dans les ensembles d’appartements et les nouveaux quartiers urbains. Si l’espace est insuffisant pour un centre communautaire, un espace adéquat pour une salle d’activités communautaires doit être prévu.

Perle