Việc điều chỉnh hệ số an toàn cho các khoản vay đang tạo ra những ý kiến trái chiều khi có tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước quy định tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn là 60% và xếp bất động sản vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%. Sau khi Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/2/2015, dòng tiền từ ngân hàng đổ vào thị trường bất động sản rất nhiều, nhờ đó nhiều dự án bất động sản đã được khởi động, thậm chí hồi sinh, nhiều người được vay tiền để mua nhà.

Sau khoảng 1 năm, Ngân hàng Nhà nước đang dự định sửa đổi để giảm trần sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% xuống còn 40% và nâng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về bất động sản từ 150% lên 250%.

Nhiều ý kiến cho rằng, không nên “phanh gấp” thị trường bất động sản bằng việc siết van tín dụng, và nếu thực hiện thì cần có lộ trình để các doanh nghiệp và kể cả ngân hàng có thời gian chuẩn bị. Thị trường bất động sản cũng vừa mới hồi phục, chưa xuất hiện “bong bóng” nên chưa cần thiết phải sửa đổi Thông tư.

Việc điều chỉnh hệ số an toàn cho các khoản vay bất động sản đang thu hút sự quan tâm của các chuyên gia và doanh nghiệp.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, số lượng giao dịch trên thị trường bất động sản tăng cao nhưng giá cả khá ổn định và người mua chủ yếu để ở. Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đang nằm trong giới hạn an toàn; các quy định sửa đổi, bổ sung trong Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản sẽ tăng cường kiểm soát, sàng lọc các dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản… Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng chưa nên sửa đổi Thông tư 36 vì sẽ gây tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản hiện nay.

“Nhu cầu về bất động sản của người dân đang rất lớn khi kinh tế phát triển, người dân tăng thu nhập - đây là nhu cầu chính đáng. Do đó, không có lý do gì để không đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân, đồng thời phát triển kinh tế, xã hội. Do đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có văn bản kiến nghị với Thủ tướng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng trước mắt chưa điều chỉnh hệ số an toàn cho các món vay bất động sản, giữ ổn định như hiện nay vì điều này là không cần thiết và có hại cho kinh tế đất nước”, ông Nam bày tỏ ý kiến.

Bên cạnh những ý kiến phản đối, cũng không ít chuyên gia và ngay cả doanh nghiệp bất động sản bày tỏ đồng tình với việc đã đến lúc siết van tín dụng cho bất động sản để thị trường này phát triển lành mạnh và bền vững.

Bởi lẽ, từ giữa 2015, số dự án nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ cho người thu nhập thấp, người nghèo ngày càng ít đi, trong khi lại hình thành và phát triển hàng loạt dự án cao cấp, vượt trên sức mua và khả năng tiêu thụ của người dân có nhu cầu ở thực, nguy cơ sẽ tạo thành 1 thị trường “sốt” ảo, có khả năng tái diễn vỡ bong bóng bất động sản. Vì thế, việc ngân hàng điều chỉnh lại các tỷ lệ rủi ro cũng như hệ số cho vay như một cảnh báo, một “thẻ vàng” đối với thị trường bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, để nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định, việc minh bạch và lành mạnh hóa thị trường bất động sản là rất quan trọng. Do đó, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu ủng hộ việc sửa đổi Thông tư 36 và đề nghị áp dụng ngay trong thời điểm hiện nay.

« Bien que la modification de la Circulaire 36 ait des conséquences négatives sur les emprunteurs, les banques et les investisseurs immobiliers, elle est globalement bénéfique pour l'économie, notamment en assainissant le marché immobilier en ce moment. Bien que ces deux réglementations soient renforcées, elles ne suffisent pas à « asphyxier » le marché immobilier ni à mettre les banques en difficulté. Je pense que si nous continuons à laisser la situation immobilière perdurer cette année, puis que nous mettons en œuvre une feuille de route de six mois ou un an pour appliquer ces mesures, le marché immobilier risque de sombrer dans une bulle immobilière ou de connaître des fluctuations plus difficiles à ajuster par la suite. Par conséquent, je propose leur application immédiate », a suggéré l'expert Nguyen Tri Hieu.

Approuvant l'amendement de la circulaire 36, M. Nguyen Van Duc, directeur adjoint de la société immobilière Dat Lanh (HCMC), a déclaré que cet ajustement corrigerait rapidement les investisseurs ainsi que les clients qui achètent des appartements de luxe à des fins commerciales et spéculatives, mais entraînerait également une congestion pour les projets dans le segment des personnes à revenu moyen et pauvre.

Par conséquent, M. Nguyen Van Duc a proposé que le projet d'amendement à cette circulaire conserve l'ancien plafond et le ratio de risque de 60 % et 150 % pour le segment du logement social et du logement commercial à bas prix de moins d'un milliard de VND, tandis que l'ajustement portera sur le segment des logements à prix plus élevés. Plus précisément, le segment des appartements dont le prix est compris entre 1 et 2 milliards de VND sera soumis à des taux de 50 % et 200 %, tandis que celui des appartements dont le prix est supérieur à 2 milliards de VND sera soumis à des taux de 40 % et 250 %.

« Il est essentiel de distinguer les flux. L'État doit orienter les flux vers les particuliers et les entreprises pour investir dans des appartements utiles à la société. Il est donc nécessaire de distinguer trois types d'appartements, avec trois ratios et coefficients de risque différents, afin que le gouvernement puisse orienter les entreprises et le marché immobilier vers des appartements de qualité moyenne, voire bon marché, pour les personnes pauvres et à revenus moyens », a déclaré M. Nguyen Van Duc.

La Banque d'État du Vietnam a certainement des raisons et des objectifs pour ajuster les limites et les taux des prêts immobiliers. Il est indéniable que, malgré la reprise du marché immobilier, de nombreux facteurs restent préoccupants : l'offre et la demande ne sont pas encore pleinement satisfaites. Par conséquent, l'intervention des politiques de crédit est nécessaire et doit être opportune et raisonnable pour que le marché immobilier se développe durablement et contribue au développement de l'économie du pays, notamment dans le contexte actuel d'intégration croissante.

Selon VOV