L’ajustement du coefficient de sécurité des prêts suscite des avis mitigés car il a un impact important sur le marché immobilier.

La circulaire 36 de la Banque d'État stipule que le ratio maximal de capital à court terme pour les prêts à moyen et long terme est de 60 % et classe l'immobilier comme un groupe d'actifs avec un coefficient de risque de 150 %. Après l'entrée en vigueur de cette circulaire, le 1er février 2015, d'importants flux de capitaux bancaires ont été injectés sur le marché immobilier, permettant le lancement, voire la relance, de nombreux projets immobiliers et permettant à de nombreux particuliers d'emprunter pour acquérir un logement.

Après environ un an, la Banque d'État envisage d'apporter des modifications visant à réduire le plafond d'utilisation des capitaux à court terme pour les prêts à moyen et long terme de 60% à 40% et à augmenter le coefficient de risque des créances immobilières de 150% à 250%.

De nombreux avis s'accordent à dire qu'il ne faut pas freiner le marché immobilier en durcissant le crédit. Si tel est le cas, il est nécessaire d'établir une feuille de route pour donner aux entreprises, et même aux banques, le temps de se préparer. Le marché immobilier vient de se redresser, il n'y a pas encore de « bulle » ; il n'est donc pas nécessaire de modifier la circulaire.

L’ajustement du coefficient de sécurité des prêts immobiliers attire l’attention des experts et des entreprises.

Selon M. Nguyen Tran Nam, président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, le nombre de transactions immobilières a augmenté, mais les prix restent stables et les acheteurs privilégient les biens résidentiels. L'encours de crédit immobilier se situe dans des limites sûres ; les modifications et les compléments apportés à la loi sur le logement et à la loi sur les activités immobilières renforceront le contrôle et la sélection des projets et des entreprises immobilières. M. Nguyen Tran Nam estime que la circulaire 36 ne devrait pas être modifiée, car cela aurait un impact négatif sur le marché immobilier actuel.

« La demande immobilière est très forte avec le développement économique et l'augmentation des revenus – c'est un besoin légitime. Il n'y a donc aucune raison de ne pas promouvoir le développement du marché immobilier pour répondre aux besoins de la population et, parallèlement, développer l'économie et la société. C'est pourquoi l'Association immobilière du Vietnam a adressé un document au Premier ministre, au gouverneur de la Banque d'État et au ministère de la Construction, leur demandant de ne pas ajuster le coefficient de sécurité des prêts immobiliers dans un avenir proche, mais de le maintenir à son niveau actuel, car cela est inutile et préjudiciable à l'économie du pays », a déclaré M. Nam.

Outre les avis divergents, de nombreux experts et même des entreprises immobilières ont exprimé leur accord sur le fait qu'il est temps de resserrer la valve du crédit pour l'immobilier afin que ce marché puisse se développer de manière saine et durable.

Depuis mi-2015, le nombre de projets de logements sociaux et de logements commerciaux à bas prix destinés aux personnes à faibles revenus et aux plus démunis a diminué, tandis qu'une série de projets haut de gamme ont été créés et développés, dépassant le pouvoir d'achat et la capacité de consommation des personnes ayant de réels besoins en matière de logement, risquant de créer un véritable marché enfiévré, avec le risque d'un nouvel éclatement de la bulle immobilière. Par conséquent, l'ajustement par les banques des ratios de risque et des coefficients de prêt constitue un avertissement, un « carton jaune » pour le marché immobilier.

L'économiste Nguyen Tri Hieu estime que la transparence et un marché immobilier sain sont essentiels à la croissance régulière de l'économie vietnamienne. C'est pourquoi il soutient la modification de la circulaire 36 et suggère son application immédiate.

Bien que la modification de la Circulaire 36 ait des conséquences négatives sur les emprunteurs, les banques et les investisseurs immobiliers, elle est globalement bénéfique pour l'économie, notamment en assainissant le marché immobilier en ce moment. Bien que ces deux réglementations soient renforcées, elles ne suffisent pas à « asphyxier » le marché immobilier ni à mettre les banques en difficulté. Je pense que si nous continuons à laisser la situation immobilière perdurer cette année, puis que nous mettons en œuvre une feuille de route de six mois ou d'un an pour appliquer ces mesures, le marché immobilier risque de sombrer dans une bulle immobilière ou de connaître des fluctuations plus difficiles à gérer par la suite. Je suggère donc de les appliquer dès maintenant », a suggéré l'expert Nguyen Tri Hieu.

Approuvant l'amendement de la circulaire 36, M. Nguyen Van Duc, directeur adjoint de la société immobilière Dat Lanh (HCMC), a déclaré que cet ajustement corrigerait rapidement les investisseurs ainsi que les clients achetant des appartements de luxe à des fins commerciales et spéculatives, mais entraînerait également une congestion pour les projets dans le segment des personnes à revenus moyens et pauvres.

Par conséquent, M. Nguyen Van Duc a proposé que le projet d'amendement à cette circulaire conserve l'ancien plafond et le ratio de risque de 60 % et 150 % pour le segment des logements sociaux et des logements commerciaux à bas prix de moins d'un milliard de VND, tandis que l'ajustement portera sur le segment des logements à prix plus élevés. Plus précisément, le segment des appartements dont le prix de vente est compris entre 1 et 2 milliards de VND sera soumis à des taux de 50 % et 200 %, et celui dont le prix de vente est égal ou supérieur à 2 milliards de VND à des taux de 40 % et 250 %.

« Il est essentiel de distinguer les flux. L'État doit orienter les flux vers les particuliers et les entreprises afin qu'elles investissent dans des appartements utiles à la société. Il est donc nécessaire de distinguer trois types d'appartements, avec trois ratios et coefficients de risque différents, afin que le gouvernement puisse orienter les entreprises et le marché immobilier vers des appartements de qualité moyenne, voire bon marché, pour les personnes pauvres et à revenus moyens », a déclaré M. Nguyen Van Duc.

La Banque d'État du Vietnam a certainement des raisons et des objectifs d'ajuster les plafonds et les taux des prêts immobiliers. Il est indéniable que, malgré la reprise du marché immobilier, de nombreux facteurs restent préoccupants : l'offre et la demande ne sont pas encore pleinement équilibrées. Par conséquent, l'intervention des autorités de crédit est nécessaire et doit être opportune et raisonnable pour que le marché immobilier se développe durablement et contribue au développement de l'économie du pays, notamment dans le contexte actuel d'intégration croissante.

Selon VOV