Les investisseurs immobiliers du Nord se déplacent massivement vers le Sud.

De nombreux investisseurs immobiliers du Nord ont afflué à Saigon et dans les provinces du Sud pour rechercher des opportunités d'investissement immobilier, car le retour sur investissement sur ce marché est attractif, les prix sont plus bas et la liquidité est meilleure.

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S'inscrivant très tôt dans la vague d'investissements immobiliers vers le sud, dès le début des années 2000, M. Duc, qui travaillait dans la sidérurgie du district de Cau Giay à Hanoï, a accumulé 50 lingots d'or et acquis 5 000 mètres carrés de terres agricoles dans le quartier de Phuoc Thien, district 9 de Saïgon. Au cours actuel de l'or, à 36,8 millions de dongs le tael, le terrain vaut près de 2 milliards de dongs. À cette époque, le marché immobilier était encore balbutiant. Il a finalisé les démarches juridiques, fait construire une maison de 100 mètres carrés et aménagé le reste du terrain en propriété : plantes ornementales, arbres fruitiers, étang creusé, élevage de canards et de poules, et entretien mensuel du domaine par un employé.

Entre 2014 et 2015, les prix des terrains dans ce secteur ont explosé, les investisseurs se précipitant pour acquérir des parcelles en périphérie. Le terrain de M. Duc a été proposé à plusieurs reprises à 10 milliards de VND, puis à 13 milliards de VND, mais il a tenu bon et a refusé de le vendre. « Je possède cette propriété depuis 16 ans, dans l'optique d'un investissement pour ma retraite. Avec le temps, les prix des terrains continueront d'augmenter, je ne suis donc pas pressé de vendre », a-t-il déclaré.

Plus tard, en 2013, M. Tuan, résidant dans le district de Hai Ba Trung à Hanoï, vendit sa maison de la rue Lac Trung pour 12 milliards de dongs et décida d'investir dans l'immobilier à Saïgon. Il utilisa cet argent pour acquérir quatre grands terrains dans le 9e arrondissement d'Hô-Chi-Minh-Ville, totalisant près de 2 000 mètres carrés, ainsi qu'un appartement de luxe dans le 2e arrondissement, destiné à la location. À cette époque, les terrains ne généraient pas de revenus mensuels, mais l'appartement de luxe rapportait en moyenne plus de 10 000 dollars par an. Entre 2014 et 2015, le marché immobilier de l'est de Saïgon connut un essor considérable grâce à la construction d'autoroutes, de rocades et du métro, ce qui augmenta significativement la valeur de ses quatre terrains.

De nombreux investisseurs du Nord ont transféré leurs capitaux d'Hanoï à Saïgon pour y acquérir des biens immobiliers, car le rendement de ces investissements y est plus élevé. Photo : Lucas Nguyen

En juin 2016, M. Tuan a vendu trois terrains, réalisant un bénéfice, ainsi que les revenus locatifs de son appartement des deux ans et demi précédents, récupérant ainsi son investissement initial de 12 milliards de dongs. Le terrain restant, d'une superficie de près de 500 mètres carrés, a vu sa valeur augmenter de 50 % au cours des 30 derniers mois, tandis que l'appartement continue d'être loué à long terme. « Ce sera mon bénéfice net après trois ans de recherche d'opportunités d'investissement immobilier à Saïgon. Je ne vendrai que lorsque le retour sur investissement aura doublé », a-t-il déclaré.

Originaire d'Hanoï, M. Trung, un Vietnamien expatrié en Allemagne, avait initialement privilégié ses investissements dans la capitale. Cependant, après seulement quelques années, constatant que le rendement de ses investissements dans le Nord ne répondait pas à ses attentes, il décida de s'installer dans le Sud. En 2012, cet investisseur acheta une maison rue Trung Hoa pour 32 milliards de dongs, qu'il mettait en location pour 900 millions de dongs par an. Le bail était d'une durée de 10 ans, avec une augmentation annuelle de 6 % à partir de la troisième année. Toutefois, depuis deux ans, le locataire réclame le loyer initial en raison de difficultés financières.

Cet investisseur a calculé qu'en vendant la maison, il pourrait actuellement empocher 37 milliards de VND avant déduction des frais d'agence et des frais de transfert de propriété. « Le rendement annuel de cet investissement immobilier est inférieur à 5 %, un chiffre bien trop faible », a déploré M. Trung.

Par conséquent, en 2015-2016, il a décidé de réorienter ses investissements, en concentrant tous ses capitaux dans le Sud. Il a troqué les 15 milliards de dongs qu'il comptait utiliser pour acquérir un local commercial à Hanoï contre deux appartements de luxe en plein cœur d'Hô-Chi-Minh-Ville, car le retour sur investissement était garanti à au moins 7 % et jusqu'à 8-9 %, bien supérieur à celui d'Hanoï. « Je vais bientôt acheter d'autres locaux commerciaux à Saïgon pour les louer », a révélé M. Trung.

S'inspirant des investisseurs hanoïens, de nombreux promoteurs de projets immobiliers de premier plan à Hô Chi Minh-Ville ont organisé, au cours des trois premiers trimestres de 2016, des lancements de vente à grande échelle dans la capitale. Les géants de l'immobilier hanoïens, tels que Khang Dien, Novaland, Phu My Hung, VinaCapital et CapitaLand, ont tous profité de l'afflux d'investisseurs du Nord. Une gamme variée de biens, allant des villas et maisons de ville aux appartements de luxe et même aux propriétés de villégiature, a été proposée à la vente à Hanoï.

D'après les experts immobiliers de Hô Chi Minh-Ville, les études montrent que si les investissements se font intégralement d'Hanoï à Saïgon, les flux inverses, de Saïgon à Hanoï, représentent moins de 5 %. Des quartiers comme Thao Dien, Phu My Hung, Saigon Pearl et The Manor attirent entre 15 et 40 % de résidents originaires d'Hanoï ou du nord du Vietnam.

M. Nguyen Tho Tuyen, directeur général du projet immobilier STDA Supermarket System (Cengroup), estime que le rendement des investissements sur le marché d'Hanoï est généralement inférieur de 2 à 3 % à celui de Hô Chi Minh-Ville. Cela pourrait expliquer le récent changement d'orientation de nombreux investisseurs. Il précise toutefois que cette tendance n'est pas nouvelle : elle s'était déjà manifestée entre 2008 et 2010, avant d'être interrompue par la crise immobilière. Le retour récent de nombreux investisseurs explique la résurgence de cette tendance.

M. Tuyen a également souligné que tous les quartiers d'Hô-Chi-Minh-Ville n'offrent pas de bons rendements sur investissement ; ceux-ci sont concentrés dans le centre-ville, où les rendements peuvent atteindre 8 à 9 % par an. Par conséquent, a-t-il indiqué, outre l'achat de logements, de nombreux investisseurs hanoïens choisissent également d'acquérir des biens immobiliers haut de gamme dans le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville pour générer des revenus locatifs.

« De nombreuses entreprises à capitaux étrangers choisissent Hô Chi Minh-Ville comme première destination lorsqu'elles investissent au Vietnam. Par conséquent, la demande d'appartements haut de gamme pour les experts étrangers est toujours plus forte ici qu'à Hanoï », a déclaré M. Tuyen.

De plus, selon lui, le marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville est toujours plus dynamique qu'à Hanoï, et les investisseurs y trouvent plus facile d'acheter, de vendre et de louer. C'est aussi pourquoi il attire des clients du Nord.

Selon VNE