Les investisseurs immobiliers du Nord s’empressent de déménager vers le Sud.

De nombreux investisseurs immobiliers du Nord ont afflué à Saigon et dans les provinces du Sud pour rechercher des opportunités d'investissement immobilier car le taux de profit de ce marché est attractif, les prix sont « doux » et la liquidité est meilleure.

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Ayant rejoint très tôt la vague d'investissement immobilier dans le Sud, M. Duc a travaillé dès le début de l'année 2000 dans la sidérurgie du district de Cau Giay, à Hanoï. Il a rassemblé 50 lingots d'or qu'il avait économisés et s'est rendu à Saïgon à la recherche de 5 000 m² de terres agricoles dans le quartier de Phuoc Thien, arrondissement 9. Si l'on considère le cours actuel de l'or, soit 36,8 millions de VND le tael, la valeur du terrain est estimée à près de 2 milliards de VND. À cette époque, le marché immobilier était encore balbutiant ; il a finalisé les documents juridiques, construit une maison de 100 m² et utilisé le reste du terrain pour une ferme, plantant des fleurs ornementales et des arbres fruitiers, creusant des étangs, élevant des oies et des poules, et embauchant des personnes pour s'en occuper chaque mois.

En 2014-2015, les prix des terrains dans cette zone ont grimpé en flèche, sous l'effet de la vague d'acquisitions foncières en banlieue par les investisseurs. Le terrain de M. Duc a été proposé à plusieurs reprises à 10 milliards de VND, puis à 13 milliards de VND, mais cet investisseur a conservé son bien et ne l'a pas vendu. « Je possède ce bien depuis 16 ans, avec l'intention d'investir pour ma retraite. Avec le temps, les prix des terrains continueront d'augmenter, je ne suis donc pas pressé de le vendre », a-t-il déclaré.

Après son déménagement vers le Sud, en 2013, M. Tuan, résidant dans le district de Hai Ba Trung à Hanoï, vendit sa maison de ville de Lac Trung pour 12 milliards de VND et décida de s'installer à Saïgon pour investir dans l'immobilier. M. Tuan utilisa cet argent pour acheter quatre grands terrains de près de 2 000 m² dans le 9e arrondissement de Hô-Chi-Minh-Ville, ainsi qu'un appartement de luxe à louer dans le 2e arrondissement. À l'époque, le terrain ne rapportait pas de revenus mensuels, mais l'appartement de luxe générait un revenu moyen de plus de 10 000 USD par an. En 2014-2015, l'immobilier à l'est de Saïgon était en plein essor grâce aux autoroutes, aux périphériques et aux lignes de métro, ce qui permit à ses quatre terrains de connaître une forte hausse de prix.

De nombreux investisseurs du Nord ont transféré leurs capitaux de Hanoï à Saïgon pour acquérir des biens immobiliers, car le taux de rendement y est plus élevé. Photo : Lucas Nguyen

En juin 2016, M. Tuan a vendu trois terrains et réalisé un bénéfice, ainsi que le cash-flow généré par l'appartement loué depuis deux ans et demi, générant un capital de 12 milliards de VND. Le terrain restant, d'une superficie de près de 500 mètres carrés, a vu son prix multiplié par 1,5 au cours des 30 derniers mois, tandis que l'appartement est toujours loué à long terme. « Voilà le bénéfice net après trois ans de recherche d'opportunités d'investissement immobilier à Saïgon. Je ne vendrai que lorsque la marge bénéficiaire aura doublé », a-t-il déclaré.

Originaire de Hanoï, M. Trung, expatrié vietnamien en Allemagne, a privilégié l'investissement dans la capitale. Cependant, après avoir constaté quelques années seulement que le taux de rendement dans le Nord n'était pas à la hauteur de ses attentes, il a décidé de s'installer dans le Sud. En 2012, cet investisseur a acheté une maison rue Trung Hoa pour 32 milliards de VND, qu'il a louée 900 millions de VND par an. Le bail était de 10 ans ; à partir de la troisième année, le prix a augmenté de 6 % chaque année. Cependant, depuis deux ans, les clients demandent à louer à l'ancien prix, la situation économique étant défavorable.

Cet investisseur a calculé qu'en vendant la maison, il pourrait gagner 37 milliards de VND, hors frais de courtage, de transfert de documents et de procédures. « Le taux de rentabilité annuel de la maison est inférieur à 5 %, un chiffre très faible », a déclaré M. Trung, l'air mécontent.

C'est pourquoi, en 2015-2016, il a décidé de réorienter ses investissements et de transférer tous ses capitaux vers le Sud. Les 15 milliards de dongs qu'il prévoyait d'acheter une maison de ville avec vue sur la rue à Hanoï ont été échangés contre deux appartements de luxe dans le centre de Hô-Chi-Minh-Ville, car le taux de rentabilité garanti était d'au moins 7 % et d'au plus 8-9 %, bien supérieur à celui d'Hanoï. « Prochainement, j'achèterai d'autres maisons de ville avec vue sur la rue à Saïgon pour les louer », a révélé M. Trung.

Face à la tendance des investisseurs hanoiens, de nombreux investisseurs de projets prestigieux à Hô-Chi-Minh-Ville ont organisé des ventes massives dans la capitale au cours des trois premiers trimestres 2016. De grands acteurs de l'immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville, tels que Khang Dien, Novaland, Phu My Hung, VinaCapital et CapitaLand, ont tous profité de l'afflux d'investisseurs du Sud venus du Nord. Les biens proposés à la vente à Hanoï sont très variés : villas, maisons de ville, appartements de luxe et même des complexes hôteliers.

Selon des experts immobiliers de Hô-Chi-Minh-Ville, issus d'enquêtes réelles, la direction des investissements immobiliers de Hanoi vers Saïgon est de 100 %, tandis que la direction inverse de Saïgon vers Hanoi n'atteint que moins de 5 %. Les quartiers de Thao Dien, Phu My Hung, Saigon Pearl et The Manor concentrent 15 à 40 % des Hanoïens ou des habitants du Nord.

M. Nguyen Tho Tuyen, directeur général de STDA Real Estate Project Supermarket System (Cengroup), a déclaré que le taux de rendement du marché de Hanoï est généralement inférieur d'environ 2 à 3 % à celui de Hô-Chi-Minh-Ville. Cela pourrait expliquer le récent changement d'orientation de nombreux investisseurs. Il a toutefois précisé que cette tendance n'était pas nouvelle et qu'elle était apparue entre 2008 et 2010, avant d'être interrompue par la crise immobilière. Récemment, de nombreux investisseurs sont revenus sur le marché, ce qui a entraîné une résurgence de cette tendance.

M. Tuyen a également souligné que les taux de rentabilité ne sont pas bons dans tous les quartiers de Hô-Chi-Minh-Ville, mais que seuls les quartiers du centre-ville sont rentables, avec des rendements pouvant atteindre 8 à 9 % par an. Par conséquent, a-t-il ajouté, outre l'objectif de s'installer, de nombreux investisseurs hanoviens choisissent également des biens immobiliers haut de gamme dans le centre-ville de Hô-Chi-Minh-Ville pour les acquérir et les exploiter en location.

« De nombreuses entreprises d'investissement direct étranger (IDE) choisissent Hô-Chi-Minh-Ville comme première destination lorsqu'elles investissent au Vietnam. Par conséquent, la demande d'appartements de luxe pour les experts étrangers y est toujours plus élevée qu'à Hanoï », a déclaré M. Tuyen.

De plus, selon lui, le marché immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville est toujours plus dynamique que celui de Hanoï, les investisseurs étant plus enclins à acheter, vendre et louer. C'est aussi la raison pour laquelle la ville attire une clientèle du Nord.

Selon VNE