Trouver des solutions pour améliorer l'indice d'accès aux terres.

L'indice d'accès à la terre et d'utilisation stable des terres est l'un des 10 indicateurs importants de l'indice de compétitivité provinciale (PCI), reflétant la qualité et l'efficacité de la gestion étatique des terres dans les localités de niveau provincial pour créer un environnement favorable au développement des entreprises privées.

L’amélioration de cet indice constitue une étape concrète vers la réussite du projet visant à améliorer et à renforcer l’indice de compétitivité provincial.

Si l’on regarde les données PCI publiées pour Nghe An au cours des trois dernières années, on constate que l’« Indice d’accès à la terre et d’utilisation stable des terres » n’est qu’à un niveau moyen et se classe faible par rapport à l’ensemble du pays (2014 : 5,32/10, classé 53/63 ; 2015 : 5,38/10, classé 47/63 ; 2016 : 5,37/10, classé 52/63).

Parmi les indicateurs composant l'« Indice d'accès à la terre et d'utilisation stable des terres », seul le pourcentage de la superficie de la province bénéficiant de certificats de droits d'utilisation des terres est jugé élevé (91,58 % sur les trois années), les autres indicateurs se situant à des niveaux moyens ou faibles. Dès lors, quelle est la performance réelle de ces indicateurs et quelles solutions permettent de les améliorer ?

Le Groupe FLC mène une enquête dans la commune Nghi Tien (district Nghi Loc). Photo de : Thu Huyen

On constate que le pourcentage d'entreprises non étatiques qui estiment ne pas rencontrer d'obstacles à l'accès au foncier ou à l'expansion de leurs locaux, bien qu'en amélioration au fil des ans, demeure très faible (13 % en 2014, 16,07 % en 2015 et 27,03 % en 2016). Les principaux freins résident dans les insuffisances et le manque d'amélioration des procédures administratives foncières, ainsi que dans les craintes liées aux risques et aux pertes encourus en cas d'expropriation.

Concernant les lacunes du système de procédures administratives foncières, une étude menée dans le cadre du projet scientifique et technologique provincial « Exploitation efficace des fonds fonciers pour l'investissement dans les infrastructures et la rénovation urbaine dans la province de Nghệ An », approuvé en 2014 et présidé par le Bureau du Comité populaire provincial, a montré que : La procédure de création de fonds fonciers destinés à être attribués par le biais d'enchères et d'évaluations des droits d'utilisation des terres comprend 7 étapes et 34 phases de travail, impliquant la participation de 14 agences et organisations (niveau communal, niveau de district, niveau provincial et organismes de services techniques).

Les procédures de délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres sont tout aussi complexes et comprennent de nombreuses sous-procédures, telles que l'obtention des signatures des propriétaires fonciers voisins, la vérification de l'absence de litiges, la fourniture d'explications concernant les documents et le traitement des augmentations ou des diminutions de superficie. On observe également un chevauchement des étapes de traitement entre les différents intervenants (fonctionnaires, chefs d'équipe, directeurs de service) et les services (par exemple, entre le Bureau du cadastre, l'administration fiscale et le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), ainsi qu'un manque de transparence (les subordonnés approuvent, les supérieurs s'y opposent, ce qui entraîne le renvoi du dossier, à commencer par l'utilisateur) lors de l'évaluation et du traitement des demandes. Il en résulte des délais de traitement effectif supérieurs aux délais réglementaires, source de frustration et de conséquences négatives.

Concernant les inquiétudes liées aux risques et aux pertes encourus lors de la confiscation des terrains des entreprises, la réalité est que, pour se voir attribuer ou louer un terrain, la plupart des entreprises doivent supporter divers coûts qui ne sont souvent pas compensés lors de la confiscation, tels que : l’indemnisation convenue pour les résidents, basée sur les prix du marché, qui diffère du montant calculé selon le barème de prix de l’État.

Vue en perspective du projet autoroutier Vinh - Cua Lo. (Photo : Image d'archives)

Une étude menée en 2016 par l'Académie vietnamienne d'agriculture a révélé que, malgré une évaluation foncière systématique et conforme aux procédures en vigueur à Nghệ An, des lacunes dans les compétences des évaluateurs entraînaient des écarts importants entre les prix fonciers fixés par l'État et les prix du marché dans de nombreuses régions, notamment pour les projets immobiliers. Cette étude soulevait également des coûts liés au personnel pour les démarches administratives (33,33 % des entreprises ont déclaré consacrer plus de 10 % de leur temps à la compréhension et à l'application des réglementations légales et étatiques en 2016), ainsi que des coûts non officiels supportés par les entreprises (72,73 % d'entre elles ont déclaré avoir dû les supporter en 2016).

L'analyse ci-dessus montre que l'amélioration de l'« Indice d'accès aux terres et d'utilisation stable des terres » revêt une grande importance, contribuant d'une part à améliorer l'indice PCI, et d'autre part à remédier de manière optimale aux lacunes inhérentes et persistantes de la gestion des terres.

Pour accomplir cette tâche, nous proposons, sur la base de notre expérience pratique, plusieurs solutions.

Premièrement, concernant les procédures administratives dans le secteur foncier : procéder à un examen et une réévaluation approfondis de toutes les étapes, processus et fonctions des fonctionnaires impliqués dans le traitement des documents fonciers, y compris les responsabilités, les pouvoirs et les délais, dans plusieurs unités et localités types. Sur cette base, ajuster le processus afin de : réduire les étapes redondantes et inutiles ; attribuer l’entière responsabilité à chaque fonctionnaire ; créer des organigrammes détaillés pour chaque étape et fonction du fonctionnaire impliqué dans la procédure de traitement ; rendre obligatoire le respect du processus dans toutes les localités, en interdisant l’ajout de toute étape supplémentaire ; et appliquer des mesures disciplinaires à l’encontre des fonctionnaires et des organisations qui ne respectent pas le processus.

Deuxièmement, il convient de réorganiser le système de guichet unique : une fois que l’investisseur a signé l’engagement d’investissement et approuvé le site, les démarches restantes devraient être confiées à un organisme public chargé de gérer l’ensemble des étapes nécessaires à l’obtention du bail foncier, de l’attribution du terrain et des certificats de droit d’utilisation des sols pour le compte de l’entreprise/de l’investisseur. Ce dernier n’aurait plus qu’à s’acquitter des frais selon les barèmes en vigueur.

Troisièmement, faire du critère « résultats de performance commerciale » un critère obligatoire lors de l’évaluation de la capacité des investisseurs, afin d’éviter que de nouvelles entreprises soient créées pour louer des terrains, puis que l’ensemble de l’activité soit transférée ou fusionnée dans un but lucratif.

Quatrièmement, il convient d'annuler résolument les projets qui enfreignent la loi foncière afin d'éliminer la spéculation foncière et l'incompétence. Cela permettra, d'une part, de créer des opportunités pour d'autres investisseurs compétents et, d'autre part, d'inciter les autres investisseurs à assumer pleinement leurs responsabilités. Enfin, il est prioritaire d'allouer des ressources à la création de fonds fonciers sécurisés pour la mise en œuvre de la planification étatique, en évitant que les entreprises ne s'immiscent dans la planification. Il est essentiel de procéder à un inventaire et à une gestion rigoureux des terrains et biens publics, et d'appliquer strictement la réglementation relative à la vente aux enchères de ces terrains et biens après la dissolution d'entreprises ou lorsque ces biens ne sont plus nécessaires à leurs fins initiales.

Dr Thai Minh Tuan