Resserrer les conditions de crédit pour stopper la bulle immobilière et foncière

Le gouverneur de la Banque d'État du Vietnam (SBV) a récemment publié le communiqué officiel n° 563 à l'intention des établissements de crédit et des banques étrangères, leur demandant de limiter le niveau de concentration du crédit dans les secteurs de l'immobilier, de la construction et des valeurs mobilières.

Limiter les créances irrécouvrables

Dans le document ci-dessus, le Gouverneur de la Banque d'Etat a également demandé aux institutions de crédit de bien contrôler la qualité du crédit à la consommation, d'améliorer l'efficacité de l'examen des documents, notamment des conditions de prêt, pour limiter les risques ; de surveiller de près l'utilisation des prêts à la consommation, mais en fait pour l'investissement et le commerce de biens immobiliers et de valeurs mobilières.

« L'expansion du crédit bancaire doit aller de pair avec le contrôle de la qualité, le renforcement de l'évaluation et de la supervision de l'utilisation des prêts, la garantie de leur finalité appropriée et la limitation de l'apparition de nouvelles créances douteuses », a souligné le gouverneur de la Banque d'État.

M. Nguyen Quoc Hung, directeur du Département du crédit aux secteurs économiques de la Banque d'État, a commenté le message ci-dessus du début d'année : « En 2017, le crédit aux secteurs à risque tels que les valeurs mobilières et l'immobilier a été strictement contrôlé, conformément aux directives de la direction. Cependant, la Banque d'État a activement demandé aux établissements de crédit d'exercer un contrôle strict, notamment sur le crédit à la consommation, afin de minimiser les créances douteuses. »

Photo d'illustration

Partageant ce point de vue, de nombreux avis affirment que le crédit à la consommation bancaire a récemment connu une croissance très rapide. Plus inquiétant encore, les banques ont inclus des prêts pour la rénovation et l'acquisition de logements dans leurs prêts à la consommation afin de contourner la réglementation limitant les prêts immobiliers.

Plus précisément, selon la Commission nationale de surveillance financière, le crédit à la consommation a connu une forte croissance en 2017, trois à quatre fois supérieure à la moyenne nationale (le solde des prêts à la consommation s'élève à environ 1,17 million de milliards de VND). Le crédit immobilier, en particulier, se cache derrière un volume considérable de crédits à la consommation : les crédits à l'achat et à la rénovation de logements ont augmenté de 76,5 % et représentent actuellement près de 53 % de l'encours total des prêts à la consommation.

Les acheteurs de maisons craignent d’être affectés.

Cependant, en tant qu'investisseur immobilier, M. Nguyen Huu Khanh, résident du district de Phu Nhuan, à Hô-Chi-Minh-Ville, s'inquiète du fait que la restriction des capitaux dans le secteur immobilier rendra difficile l'accès des consommateurs aux emprunts pour investir. Ce canal d'investissement est en effet très sensible aux fluctuations de la politique de crédit. Toute modification impactera directement les investisseurs et les acquéreurs.

« Il est probable que les investisseurs augmenteront les prix des maisons et des terrains dans les temps à venir, en particulier dans le segment des appartements haut de gamme et de luxe », a prédit M. Khanh.

Dans le communiqué officiel n° 563, la Banque d'État a également demandé aux établissements de crédit de réorienter leur structure de crédit vers une priorité donnée au capital destiné à la production et aux affaires, en particulier en répondant pleinement et rapidement aux besoins en capital des secteurs prioritaires, notamment : l'agriculture, les zones rurales, l'exportation, les industries de soutien, les petites et moyennes entreprises et les entreprises de haute technologie.

Mme Nguyen Thi Thanh Huong, directrice générale de Dai Phuc Land, a également affirmé que le resserrement du crédit affecterait certainement la liquidité des projets immobiliers. De fait, afin de faire face aux fluctuations des politiques de prêt des banques liées à l'immobilier, de nombreux investisseurs ont mis en place des mesures pour aider les clients disposant de faibles capitaux à accéder immédiatement à un logement, minimisant ainsi les difficultés rencontrées en cas de difficultés financières.

Par exemple, le projet prévoit que les acquéreurs d'appartements paient 30 % du montant du contrat. Certains projets appliquent même des modalités de paiement flexibles, prolongeant la période de paiement jusqu'à 20 mois pour les maisons de ville », a cité Mme Huong.

Par ailleurs, M. Pham Manh Thang, directeur général adjoint de Vietcombank, a déclaré : « Le resserrement des fonds propres dans les secteurs de la consommation, de l'immobilier et des valeurs mobilières contribuera au développement durable du système bancaire et financier. En particulier dans le secteur immobilier, les banques doivent également privilégier des projets viables pour leurs prêts, limitant ainsi les prêts massifs qui engendreraient un retour des créances douteuses. »

Par ailleurs, le resserrement du crédit immobilier pourrait engendrer des difficultés pour les entreprises et les particuliers, mais il sera bénéfique pour le marché et les banques à moyen et long terme. En effet, les marchés immobiliers et boursiers ont connu une croissance rapide ces derniers temps, attirant des capitaux considérables, ce qui pourrait conduire à une bulle spéculative progressivement gonflée. Cette situation est néfaste, voire dangereuse pour l'économie.

Trouver des moyens d'éviter les réglementations

Ces dernières années, le crédit à la consommation et le crédit de détail des banques ont connu une forte croissance, notamment les prêts immobiliers, qui occupent une part de marché importante dans le secteur du crédit à la consommation. Selon les statistiques, le crédit immobilier a augmenté de 8,56 % en 2017 par rapport à 2016, représentant 6,53 % de l'encours de la dette publique. Le crédit dans ce secteur équivaut à environ 400 000 milliards de VND.

Les données d'enquête de l'Institut de stratégie bancaire de la Banque d'État du Vietnam montrent également que les prêts destinés à l'achat et à la rénovation de logements représentent toujours plus de 50 % du total des prêts à la consommation en cours. Pour contourner la réglementation de la Banque d'État, de nombreuses banques n'accordent pas de prêts directs aux agences immobilières, mais se tournent plutôt vers les prêts aux particuliers pour l'achat de logements et le financement de matériaux de construction.

Thuy Linh