Resserrer les conditions de crédit pour stopper la bulle immobilière

Le gouverneur de la Banque d'État du Vietnam (SBV) a récemment publié le communiqué officiel n° 563 à l'intention des établissements de crédit et des banques étrangères, leur demandant de limiter le niveau de concentration du crédit dans les secteurs de l'immobilier, de la construction et des valeurs mobilières.

Limiter les créances irrécouvrables

Dans le document ci-dessus, le Gouverneur de la Banque d'Etat a également demandé aux institutions de crédit de bien contrôler la qualité du crédit à la consommation, d'améliorer l'efficacité de l'examen des documents, en particulier des conditions de prêt pour limiter les risques ; de surveiller de près l'utilisation des prêts à la consommation mais en fait pour l'investissement et le commerce de biens immobiliers et de valeurs mobilières.

« L'expansion du crédit bancaire doit aller de pair avec le contrôle de la qualité, le renforcement de l'évaluation et de la supervision de l'utilisation des prêts, la garantie de finalités appropriées et la limitation des nouvelles créances douteuses », a souligné le gouverneur de la Banque d'État.

M. Nguyen Quoc Hung, directeur du Département du crédit aux secteurs économiques de la Banque d'État, a expliqué, au sujet du message de début d'année : « En 2017, le crédit aux secteurs à risque tels que les valeurs mobilières et l'immobilier a été strictement contrôlé, conformément aux directives de la direction. Cependant, la Banque d'État a activement demandé aux établissements de crédit de procéder à un contrôle strict, notamment sur le crédit à la consommation, afin de minimiser les créances douteuses. »

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Partageant ce point de vue, de nombreux avis affirment que le crédit à la consommation bancaire a récemment connu une croissance très rapide. Plus inquiétant encore, les banques ont inclus des prêts pour la réparation et l'acquisition de logements dans leurs prêts à la consommation afin de contourner la réglementation limitant les prêts immobiliers.

Plus précisément, selon la Commission nationale de surveillance financière, en 2017, le crédit à la consommation a connu une forte croissance, trois à quatre fois supérieure à la moyenne nationale (l'encours des prêts à la consommation s'élève à environ 1,17 million de milliards de VND). Le crédit immobilier, en particulier, se cache derrière un volume considérable de crédits à la consommation : les crédits à l'achat et à la rénovation de logements ont augmenté de 76,5 % et représentent actuellement près de 53 % de l'encours total des prêts à la consommation.

Les acheteurs de maisons craignent d’être affectés.

Cependant, en tant qu'investisseur immobilier, M. Nguyen Huu Khanh, résident du district de Phu Nhuan, à Hô-Chi-Minh-Ville, s'inquiète du fait que la restriction des capitaux dans le secteur immobilier rendra difficile l'accès des consommateurs aux emprunts pour investir. Ce canal d'investissement est en effet très sensible aux fluctuations de la politique de crédit. Toute modification affectera directement les investisseurs et les acquéreurs.

« Il est probable que les investisseurs augmenteront le prix de vente des maisons et des terrains dans les temps à venir, en particulier dans le segment des appartements haut de gamme et de luxe », a prédit M. Khanh.

Dans le communiqué officiel n° 563, la Banque d'État a également demandé aux établissements de crédit de réorienter leur structure de crédit vers une priorité donnée au capital pour la production et les affaires, en particulier en répondant pleinement et rapidement aux besoins en capital des domaines prioritaires, notamment : l'agriculture, les zones rurales, les exportations, les industries de soutien, les petites et moyennes entreprises et les entreprises de haute technologie.

Mme Nguyen Thi Thanh Huong, directrice générale de Dai Phuc Land, a également affirmé que le resserrement du crédit affecterait certainement la liquidité des projets immobiliers. De fait, afin de faire face aux fluctuations des politiques de prêt des banques liées à l'immobilier, de nombreux investisseurs ont mis en place des politiques visant à aider les clients disposant de capitaux limités à acheter immédiatement un logement, minimisant ainsi les difficultés rencontrées en cas de difficultés financières.

« Par exemple, le projet prévoit que les acheteurs d'appartements paient 30 % du montant du contrat. Certains projets appliquent même des modalités de paiement flexibles, prolongeant la période de paiement jusqu'à 20 mois pour les maisons de ville », a cité Mme Huong.

Parallèlement, M. Pham Manh Thang, directeur général adjoint de Vietcombank, a déclaré : « Le resserrement des fonds propres dans les secteurs de la consommation, de l'immobilier et des valeurs mobilières contribuera au développement durable du système bancaire et financier. En particulier dans le secteur immobilier, les banques doivent également privilégier les projets de prêt viables, en limitant les prêts massifs afin de favoriser le retour des créances douteuses. »

De plus, le resserrement du crédit immobilier pourrait engendrer des difficultés pour les entreprises et les particuliers, mais il sera bénéfique pour le marché et les banques à moyen et long terme. En effet, les marchés immobiliers et boursiers ont connu une croissance rapide ces derniers temps, attirant des capitaux considérables, ce qui peut conduire à une bulle spéculative progressivement gonflée. Cette situation est néfaste, voire dangereuse pour l'économie.

Trouver des moyens d'éviter les réglementations

Ces dernières années, le crédit à la consommation et le crédit de détail des banques ont fortement augmenté, notamment les prêts immobiliers, qui occupent une part de marché très importante dans le secteur du crédit à la consommation. Selon les statistiques, le crédit immobilier a augmenté de 8,56 % en 2017 par rapport à 2016, représentant 6,53 % de l'encours de la dette. Le crédit dans ce secteur équivaut à environ 400 000 milliards de VND.

Les données d'enquête de l'Institut de stratégie bancaire de la Banque d'État du Vietnam montrent également que les prêts destinés à l'achat et à la rénovation de logements représentent toujours plus de 50 % du total des prêts à la consommation en cours. Pour contourner la réglementation de la Banque d'État du Vietnam, de nombreuses banques ne prêtent pas directement aux agences immobilières, mais se tournent plutôt vers les particuliers pour l'achat de logements et le financement de matériaux de construction.