« Fièvre » sur le marché foncier résidentiel, faut-il acheter maintenant ou non ?

Pour répondre aux préoccupations des acheteurs de terrains, le directeur général de Viet An Hoa Company, Tran Khanh Quang, a déclaré que les comportements d'achat foncier dépendent de nombreux besoins. Il est donc nécessaire de cibler les acheteurs en fonction de leurs besoins spécifiques.

M. Quang a souligné qu'il existe aujourd'hui trois principaux groupes de clients achetant des terrains sur le marché : les spéculateurs, les investisseurs et les acheteurs à des fins d'utilisation (épargne, construction de logements, dons aux enfants). Cet expert a mis en évidence les caractéristiques et les habitudes de chaque groupe de clients, tout en formulant une mise en garde.

Pour les spéculateurs :Actuellement, dans de nombreuses provinces et villes, le marché immobilier est aux mains des spéculateurs et est dominé par eux. Pour les acheteurs de terrains à des fins spéculatives, l'effervescence du marché est une excellente occasion de créer des vagues et de surfer. La plupart des spéculateurs disposent de capitaux importants et à long terme, ainsi que d'un pouvoir d'achat et de vente suffisant pour provoquer des fluctuations de prix sur le marché. Ils achètent souvent en groupe et adoptent une stratégie d'achat et de vente assez méthodique, en toute proactivité.

Plus le marché est chaud, plus les spéculateurs sont actifs. Ils ne cessent d'acheter que lorsque le marché se retourne, rencontre des difficultés et entame un cycle de crise.

Photo d'illustration. Source : Internet

Pour les investisseursLa fièvre foncière représente à la fois une opportunité et un défi pour les investisseurs. Face à la hausse des prix du foncier, ce groupe de clients peut profiter d'un marché boursier dynamique, d'un pouvoir d'achat élevé et de la facilité d'achat et de vente rentable. Cependant, les investisseurs ne disposent pas du pouvoir nécessaire pour créer des vagues, se contentant de les suivre, et ne sont donc pas aussi proactifs que les spéculateurs.

Le défi pour les investisseurs réside dans le fait que, malgré leur connaissance approfondie du marché, ils ne peuvent échapper à la psychologie de l'achat collectif. La bulle spéculative croissante exacerbe la cupidité, poussant les investisseurs à privilégier les profits, négligeant la valeur réelle et la légalité, ce qui engendre des risques élevés.

Si vous achetez un terrain en pleine expansion avec des liquidités inutilisées, n'investissez que 30 % de votre trésorerie dans l'immobilier pour le moment. Les 70 % restants constituent un flux de trésorerie de recherche d'opportunités qu'il convient de conserver pour le débloquer à un moment plus opportun. Si vous utilisez un effet de levier financier à ce stade, les investisseurs devraient envisager de ne pas emprunter au-delà du seuil de sécurité (emprunter seulement 50 % de la valeur du bien ou moins).

À acheter pour l'utiliserIl s'agit du groupe de clients le moins expérimenté sur le marché et celui qui est le plus susceptible de subir des pertes en achetant un terrain en période de forte activité. Ce groupe de clients n'achète un terrain qu'en cas de besoin (pour l'utiliser, l'épargner, le donner à ses enfants) et dispose souvent de ressources financières ou peut trouver un soutien financier (auprès des banques, de la famille).

Si l'acheteur d'un terrain à bâtir n'est pas pressé, il peut retarder la transaction pour observer, explorer, évaluer, obtenir des conseils juridiques, puis prendre une décision. En réalité, le prix actuel du foncier est très élevé, les prix virtuels et réels se mélangeant.

Quant à ceux qui achètent des terrains pour leur propre usage, qui doivent emprunter auprès des banques et qui sont confrontés à des contraintes financières, ils peuvent attendre temporairement 12 mois pour étudier le marché et prendre une décision en fonction de l'évolution réelle. L'inconvénient d'attendre une baisse des prix pour acheter des terrains est qu'ils devront probablement attendre longtemps, au moins 12 mois, voire plus, pour connaître la tendance du marché.

Une réalité contradictoire aujourd'hui est que, bien que la fièvre foncière se soit installée et ait duré sans interruption pendant quatre ans (2015-2016-2017-2018), il est toujours impossible de déterminer quand le marché entrera dans un cycle de récession. De plus, il n'est pas exclu que, même si les prix des terrains ont baissé, le prix du marché des biens reste trop élevé par rapport aux moyens financiers de ce groupe de clients.

L'expert Tran Khanh Quang a commenté qu'à tout moment, crise ou frénésie, le marché immobilier associe les besoins d'achat et de vente. Pour ceux qui achètent des terrains à des fins d'utilisation, attendre en cas de frénésie foncière est considéré comme une solution sûre pour éviter d'acheter à perte. En revanche, pour les spéculateurs et les investisseurs, la frénésie foncière est une occasion idéale d'acheter et de vendre immédiatement, car attendre les ferait passer à côté d'une opportunité.

À la question de savoir si une baisse des prix des terrains surviendra après la ruée vers les terres, M. Quang a répondu que si un cycle de hausse se produit, il y aura un cycle de baisse. Cependant, la courbe des prix des terrains dépend également de la localisation et de la zone où se situe le bien.

Si le terrain est juridiquement complet, situé dans un endroit constructible, exploitable, habitable ou locatif, le risque de baisse de prix est très faible. À l'inverse, s'il est situé dans une zone à faible densité de population, au statut juridique incomplet et aux faibles possibilités d'exploitation, de location et d'activités commerciales, le prix du terrain peut s'ajuster lorsque le marché entre en récession ou en période de crise.

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