Marché foncier résidentiel « fiévreux », faut-il acheter maintenant ou pas ?

Pour répondre aux préoccupations des acheteurs immobiliers, Tran Khanh Quang, directeur général de Viet An Hoa Company, a expliqué que les comportements d'achat foncier dépendent de nombreux besoins. Il est donc nécessaire de cibler les acheteurs en fonction de leurs besoins spécifiques.

M. Quang a souligné qu'il existe aujourd'hui trois principaux groupes de clients achetant des terrains sur le marché : les spéculateurs, les investisseurs et les acheteurs à des fins d'utilisation (épargne, construction de logements, dons aux enfants). Cet expert a mis en lumière les caractéristiques et les habitudes de chaque groupe de clients, tout en formulant une mise en garde.

Pour les spéculateurs :Actuellement, dans de nombreuses provinces et villes, le marché immobilier est aux mains des spéculateurs et est dominé par eux. Pour les acheteurs de terrains à des fins spéculatives, l'effervescence du marché est une excellente occasion de créer des vagues. La plupart des spéculateurs disposent de capitaux importants et à long terme, ainsi que d'un pouvoir d'achat et de vente suffisant pour provoquer des fluctuations de prix. Ils achètent souvent en groupe et adoptent une stratégie d'achat et de vente assez systématique, en toute proactivité.

Plus le marché est chaud, plus les spéculateurs sont actifs. Ils ne cessent d'acheter que lorsque le marché se retourne, rencontre des difficultés et entame un cycle de crise.

Photo d'illustration. Source : Internet

Pour les investisseursLa fièvre foncière représente à la fois une opportunité et un défi pour les investisseurs. Face à la hausse des prix du foncier, ce segment de la clientèle peut profiter d'un marché boursier dynamique, d'un pouvoir d'achat élevé et de la facilité d'achat et de vente rentable. Cependant, les investisseurs ne disposent pas du pouvoir nécessaire pour créer des vagues, se contentant de les suivre, ce qui les rend moins proactifs que les spéculateurs.

Le défi pour les investisseurs réside dans le fait que, malgré leur connaissance et leur compréhension du marché, ils ne peuvent échapper à la tentation d'acheter avec la foule. La bulle spéculative croissante exacerbe la cupidité, poussant les investisseurs à privilégier le profit, au détriment de la valeur réelle et de la légalité, ce qui engendre des risques élevés.

Conseil aux investisseurs : si vous achetez un terrain en pleine expansion avec des liquidités inutilisées, n'investissez que 30 % de ces liquidités dans l'immobilier. Les 70 % restants constituent des flux de trésorerie pour la recherche d'opportunités et doivent être conservés pour être libérés à un moment plus opportun. Si vous utilisez un effet de levier financier à ce stade, les investisseurs doivent veiller à ne pas emprunter au-delà du seuil de sécurité (emprunter seulement 50 % de la valeur du bien ou moins).

À l'usage des acheteursIl s'agit du groupe de clients le moins expérimenté sur le marché et il est plus susceptible de subir des pertes en achetant des terrains en période de forte activité. Ce groupe de clients n'achète des terrains que lorsqu'ils en ont besoin (pour les utiliser, les conserver comme épargne, les donner à leurs enfants) et dispose souvent de ressources financières ou peut trouver un soutien financier (auprès des banques, de la famille).

Si l'acheteur d'un terrain à bâtir n'est pas pressé, il peut retarder la transaction pour observer, explorer, évaluer, obtenir des conseils juridiques, puis prendre une décision. En réalité, le prix actuel des terrains est très élevé, les prix virtuels et réels se mélangeant.

Quant à ceux qui achètent des terrains pour leur propre usage et qui doivent emprunter auprès des banques, confrontés à des contraintes financières, ils peuvent attendre temporairement 12 mois pour étudier le marché et prendre une décision en fonction de l'évolution réelle. Attendre une baisse des prix pour acheter des terrains présente l'inconvénient de prendre probablement beaucoup de temps, au moins 12 mois, voire plus, pour connaître la tendance du marché.

Une réalité contradictoire aujourd'hui est que, malgré la frénésie foncière qui perdure depuis quatre ans (2015-2016-2017-2018), il est encore impossible de prédire quand le marché entrera en récession. De plus, il n'est pas exclu que, même avec une baisse des prix fonciers, le prix du marché reste trop élevé par rapport aux moyens de cette clientèle.

L'expert Tran Khanh Quang a commenté qu'à tout moment, crise ou frénésie, le marché immobilier associe les besoins d'achat et de vente. Pour ceux qui achètent des terrains à des fins d'utilisation, attendre en cas de frénésie foncière est considéré comme une solution sûre pour éviter d'acheter à perte. En revanche, pour les spéculateurs et les investisseurs, la frénésie foncière est une occasion idéale d'acheter et de vendre immédiatement, car attendre les ferait passer à côté d'une opportunité.

À la question de savoir si une baisse des prix fonciers surviendra un jour après la ruée vers les terres, M. Quang a répondu que si un cycle de hausse se produit, il y aura un cycle de baisse. Cependant, la courbe de hausse et de baisse des prix fonciers dépend également de l'emplacement et de la superficie du bien.

Si le terrain est doté de documents juridiques complets et est situé dans un endroit constructible, exploitable, habitable ou locatif, le risque de baisse de prix est très faible. À l'inverse, s'il est situé dans une zone à faible densité de population, dont les documents juridiques sont incomplets et où les possibilités d'exploitation, de location et d'activités commerciales sont limitées, le prix du terrain peut s'ajuster lorsque le marché entre en récession ou en période de crise.