Suggestions de solutions pour limiter les aspects négatifs des ventes aux enchères de terrains.
(Baonghean) – Les ventes aux enchères en général, et les ventes aux enchères de droits fonciers en particulier, souffrent encore de nombreuses limitations, lacunes et aspects négatifs. Le problème le plus répandu est la prolifération des intermédiaires fonciers ; dans bien des cas, les ventes aux enchères de terrains ne sont qu’une mise en scène, le prix de vente étant déjà convenu avant même le début officiel de la vente.
Il existe de nombreuses réglementations...
Depuis la loi foncière de 1993, les droits d'utilisation des terres sont officiellement considérés comme des actifs des organisations et des particuliers, évalués et négociés sur le marché, et sont véritablement devenus une ressource économique très importante, notamment dans les localités disposant de vastes réserves foncières.
Dans la province de Nghệ An, dès le début, les autorités provinciales ont déployé des efforts considérables pour exploiter les ressources foncières, notamment par la vente aux enchères des droits d'utilisation des terrains à des fins résidentielles. Plus précisément, depuis l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2003, la vente aux enchères de ces droits est menée de manière relativement systématique et rigoureuse.
D'après les données du ministère de la Justice, la province compte actuellement 19 sociétés de vente aux enchères professionnelles. Fin 2016, elles avaient réalisé 2 382 ventes, générant un bénéfice de 250 milliards de VND par rapport au prix de départ. De manière générale, ces sociétés ont mené leurs ventes aux enchères dans le respect de la législation en vigueur.
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| Vue d'une vente aux enchères de terrains dans la commune de Quynh Hong (district de Quynh Luu). (Photo reproduite avec l'aimable autorisation des archives.) |
Dans le document n° 4883/UBND-NC du 2 novembre 2018, le Comité populaire de la province de Nghệ An, concernant le renforcement de la gestion des enchères de droits fonciers dans la province, a déclaré que « …en réalité, les enchères de droits fonciers présentent encore certaines lacunes, telles que : certaines localités peinent encore à appliquer correctement la réglementation relative à la sélection des organismes chargés des enchères… et n’ont pas correctement mis en œuvre la réglementation relative à la publication des résultats de ces sélections ; le rôle de supervision des Comités populaires de district est insuffisant et les procédures prescrites ne sont pas respectées ; dans certains cas, les avis d’enchères publiés sont incomplets et il arrive encore que des informations sur les participants inscrits soient divulguées avant la tenue de l’enchère ; dans certains endroits, on constate encore des cas de « courtiers en enchères » et de faux enchérisseurs qui agissent de manière abusive, s’entendant pour faire baisser ou augmenter les prix, faussant ainsi les résultats des enchères, provoquant insécurité et troubles locaux, pertes de recettes budgétaires et portant atteinte aux droits des participants. »
Pour limiter et remédier à cette situation, la loi de 2016 sur la vente aux enchères de biens a introduit de nombreuses réglementations, notamment l'interdiction formelle pour les commissaires-priseurs d'exploiter leur position à des fins personnelles, de s'entendre avec le propriétaire du bien mis aux enchères, les participants à la vente, les organismes d'évaluation, les organismes d'expertise immobilière, et de baisser artificiellement les prix pour falsifier les documents de vente aux enchères...Mais surtout, la nouvelle réglementation comprend : Article 56 : « …le propriétaire du bien doit annoncer publiquement sur son site web et sur des sites web spécialisés dans les ventes aux enchères immobilières le choix d’une organisation de vente aux enchères… » ;
Article 57 : « ...Pour les biens immobiliers, l'organisme de vente aux enchères doit annoncer publiquement la vente aux enchères au moins deux fois dans les journaux imprimés ou télévisés du gouvernement central ou de la province/ville directement sous l'autorité du gouvernement central où se trouve le bien mis aux enchères, et sur des sites Web d'information électronique spécialisés sur les ventes aux enchères immobilières... ».
Afin de concrétiser et de mettre en œuvre la loi de 2016 sur la vente aux enchères de biens, le Comité populaire de la province de Nghệ An a promulgué, le 2 mars 2018, la décision n° 12/2018/QD-UBND, établissant le règlement relatif à la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour l'attribution de terrains avec redevances foncières ou la location de terrains dans la province de Nghệ An. Cette décision comprend plusieurs dispositions visant à minimiser les pratiques abusives lors des ventes aux enchères, notamment : la fixation d'un incrément d'enchères d'au moins 5 % du prix de départ (article 11) ; la fixation d'un dépôt de 20 % du prix de départ pour les ventes aux enchères de terrains destinés aux ménages et aux particuliers, et compris entre 5 % et 20 % pour les ventes aux enchères de terrains destinés à des projets d'investissement (article 14) ;…
Plus précisément, dans le document n° 4883/UBND-NC du 2 novembre 2018, afin de remédier aux lacunes et aux aspects négatifs des ventes aux enchères de droits fonciers, le Comité populaire de la province de Nghệ An a demandé au ministère de la Justice de diffuser et de faire connaître la législation relative aux ventes aux enchères de biens, et de renforcer l'inspection, la supervision et le contrôle des activités liées à ces ventes. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a été chargé de coordonner avec les organismes compétents l'accompagnement et la résolution des difficultés et des obstacles rencontrés lors des ventes aux enchères. La police provinciale a été chargée de renforcer le renseignement et de garantir la sécurité et l'ordre lors des ventes aux enchères, ainsi que de détecter et de sanctionner rapidement et rigoureusement toute infraction à la loi. Les Comités populaires des districts, des villes et des communes sont responsables devant le Comité populaire provincial des résultats des ventes aux enchères de droits fonciers qu'ils organisent.
…mais il subsiste des failles.
Grâce aux réglementations spécifiques mentionnées ci-dessus, les lacunes et les aspects négatifs des enchères de droits d'utilisation des terres par le passé ont été quelque peu atténués. Cependant, les recherches montrent que ces nouvelles réglementations comportent encore de nombreuses failles facilement exploitables.
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| Aux abords de la zone de vente aux enchères, des groupes de personnes se rassemblent souvent, laissant présager des ententes illicites et des manipulations de prix. (Photo : Image d'archives) |
L'analyse révèle que la publication d'informations dans les médias nationaux ou locaux, compte tenu de l'abondance actuelle de la presse, facilite grandement la tâche des organisateurs de ventes aux enchères pour tromper les enchérisseurs. L'affichage d'avis au bureau du Comité populaire de la commune où se situe le bien mis aux enchères rend également l'accès à l'information difficile pour les personnes résidant dans d'autres zones.
Conformément à la réglementation, le Comité populaire compétent mettra en place une équipe de supervision des ventes aux enchères. Toutefois, cette question est nouvelle et dépend fortement des qualifications, des capacités, des responsabilités et du personnel impliqués. La tenue des ventes aux enchères au siège de l'agence ou dans un lieu désigné par l'organisateur complique la supervision en raison du manque d'équipement et de ressources, et rend difficile pour les autorités de vérifier la responsabilité de l'équipe et de détecter les irrégularités.
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| Vue d'une vente aux enchères de terrains au Centre provincial de services de vente aux enchères d'actifs de Nghệ An. (Photo : image d'archives) |
Inscription aux enchères : Conformément à la réglementation en vigueur, les personnes physiques et morales souhaitant participer à une vente aux enchères doivent déposer leur candidature et verser un acompte auprès de l’organisateur. Ce dernier délivre les documents de vente et reçoit les candidatures pendant ses heures d’ouverture, sans interruption, à compter de la date de publication de l’avis de vente et jusqu’à deux jours avant la date de la vente. Malgré l’existence d’une réglementation, il est très difficile pour les autorités de contrôler directement le traitement des candidatures par l’organisateur, et des cas de corruption ont été constatés. Une solution est nécessaire pour remédier à ce problème.
Davantage de solutions pour atténuer les impacts négatifs et augmenter les recettes budgétaires.
Afin de surmonter les limitations susmentionnées, de minimiser les impacts négatifs et d'accroître les recettes budgétaires, nous proposons de compléter la décision n° 12/2018/QD-UBND du 2 mars 2018 du Comité populaire de la province de Nghe An relative à la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres par les réglementations suivantes :
D'abord,Le règlement devrait être complété par une obligation de publication et de libre diffusion des informations relatives aux ventes aux enchères sur le portail d'information électronique provincial de Nghe An, afin que les autorités puissent effectuer un suivi en ligne et empêcher la dissimulation d'informations.
Deuxièmement,Cela permet aux citoyens de s'inscrire et de déposer leur candidature pour participer à la vente aux enchères directement auprès du guichet unique du comité populaire de district. Ce service est chargé de transmettre la candidature et l'acompte à l'organisateur de la vente.
Troisième,Chaque localité au niveau du district devrait mettre en place un site de vente aux enchères commun, équipé d'un système complet de caméras de surveillance en ligne (si possible, diffusion en direct sur le site web provincial) afin de détecter facilement les irrégularités lors des ventes aux enchères, d'identifier les « courtiers fonciers » et de prendre les mesures appropriées.