Suggestions de solutions pour limiter les aspects négatifs des ventes aux enchères de terrains.

Il existe de nombreuses réglementations...
Depuis la loi foncière de 1993, les droits d'utilisation des terres sont officiellement considérés comme des actifs des organisations et des particuliers, évalués et négociés sur le marché, et sont véritablement devenus une ressource économique très importante, notamment dans les localités disposant de vastes réserves foncières.
Dans la province de Nghệ An, dès le début, les autorités provinciales ont déployé des efforts considérables pour exploiter les ressources foncières, notamment par la vente aux enchères des droits d'utilisation des terrains à des fins résidentielles. Plus précisément, depuis l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2003, la vente aux enchères de ces droits est menée de manière relativement systématique et rigoureuse.

D'après les données du ministère de la Justice, la province compte actuellement 19 sociétés de vente aux enchères professionnelles. Fin 2016, elles avaient réalisé 2 382 ventes, générant un bénéfice de 250 milliards de VND par rapport au prix de départ. De manière générale, ces sociétés ont mené leurs ventes aux enchères dans le respect de la législation en vigueur.

Vue d'une vente aux enchères de terrains dans la commune de Quynh Hong (district de Quynh Luu). (Photo reproduite avec l'aimable autorisation des archives.)

Dans le document n° 4883/UBND-NC du 2 novembre 2018, le Comité populaire de la province de Nghệ An, concernant le renforcement de la gestion des enchères de droits fonciers dans la province, a déclaré que « …en réalité, les enchères de droits fonciers présentent encore certaines lacunes, telles que : certaines localités peinent encore à appliquer correctement la réglementation relative à la sélection des organismes chargés des enchères… et n’ont pas correctement mis en œuvre la réglementation relative à la publication des résultats de ces sélections ; le rôle de supervision des Comités populaires de district est insuffisant et les procédures prescrites ne sont pas respectées ; dans certains cas, les avis d’enchères publiés sont incomplets et il arrive encore que des informations sur les participants inscrits soient divulguées avant la tenue de l’enchère ; dans certains endroits, on constate encore des cas de « courtiers en enchères » et de faux enchérisseurs qui agissent de manière abusive, s’entendant pour faire baisser ou augmenter les prix, faussant ainsi les résultats des enchères, provoquant insécurité et troubles locaux, pertes de recettes budgétaires et portant atteinte aux droits des participants. »

Nhưng đáng kể nhất là các quy định mới như: Điều 56: “...người có tài sản thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của mình và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản về việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản..”;

Điều 57: “... Đối với bất động sản thì tổ chức đấu giá tài sản phải công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của Trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản...”.
Nhằm cụ thể hóa và triển khai thực hiện Luật Đấu giá tài sản 2016, ngày 02/3/2018, UBND tỉnh nghệ An đã có Quyết định số 12/2018/QĐ-UBND ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An, trong đó đã quy định nhiều nội dung nhằm giảm thiểu tiêu cực trong đấu giá như: Quy định bước giá không thấp hơn 5% giá khởi điểm (Điều 11); quy định tiền đặt trước với đấu giá đất ở cho hộ gia đình cá nhân là 20% giá khởi điểm, với đấu giá đất để thực hiện dự án đầu tư tiền đặt trước từ 5% đến 20% (Điều 14);...

Đặc biệt tại Văn bản số 4883/UBND-NC ngày 02/11/2018, để khắc phục những bất cập, tiêu cực trong đấu giá QSDĐ, UBND tỉnh Nghệ An yêu cầu Sở Tư pháp phải tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đấu giá tài sản; tăng cường thanh, kiểm tra, giám sát các hoạt động đấu giá QSDĐ. Yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường phải chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên quan để hướng dẫn và giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất; giao Công an tỉnh chỉ đạo tăng cường công tác nắm tình hình, đảm bảo an ninh trật tự tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. UBND các huyện, thành phố, thị xã phải chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh về kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền quản lý của mình...
...nhưng vẫn sơ hở
Với các quy định cụ thể nêu trên, phần nào hạn chế được những bất cập, tiêu cực trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua. Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất mới vẫn còn nhiều điểm hở, dễ bị lợi dụng.

Bên ngoài khu vực đấu giá, thường có nhiều nhóm người tụ tập với dấu hiệu thông đồng, dìm giá. Ảnh tư liệu

Việc đăng thông tin lên các phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương như đã phân tích, với lượng báo chí đồ sộ như hiện nay, tổ chức đấu giá rất dễ dàng “qua mặt” người tham gia đấu giá. Việc niêm yết tại trụ sở UBND xã nơi có tài sản đấu giá cũng rất khó khăn cho những người dân ở các địa bàn khác tìm hiểu thông tin.
Việc giám sát tổ chức đấu giá, theo quy định thì UBND cấp có thẩm quyền sẽ thành lập Tổ giám sát tổ chức đấu giá, tuy nhiên đây là một vấn đề mới, phụ thuộc rất nhiều vào trình độ, năng lực, trách nhiệm và con người. Việc tổ chức đấu giá ngay tại trụ sở của cơ quan đấu giá hoặc địa điểm do cơ quan tổ chức đấu giá ấn định rất khó giám sát, thiếu phương tiện thiết bị phục vụ việc giám sát, khó khăn cho người có thẩm quyền kiểm tra trách nhiệm của Tổ giám sát, phát hiện tiêu cực.

Quang cảnh một buổi đấu giá đất tại Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Nghệ An. Ảnh tư liệu

Inscription aux enchères : Conformément à la réglementation en vigueur, les personnes physiques et morales souhaitant participer à une vente aux enchères doivent déposer leur candidature et verser un acompte auprès de l’organisateur. Ce dernier délivre les documents de vente et reçoit les candidatures pendant ses heures d’ouverture, sans interruption, à compter de la date de publication de l’avis de vente et jusqu’à deux jours avant la date de la vente. Malgré l’existence d’une réglementation, il est très difficile pour les autorités de contrôler directement le traitement des candidatures par l’organisateur, et des cas de corruption ont été constatés. Une solution est nécessaire pour remédier à ce problème.

Davantage de solutions pour atténuer les impacts négatifs et augmenter les recettes budgétaires.
Afin de surmonter les limitations susmentionnées, de minimiser les impacts négatifs et d'accroître les recettes budgétaires, nous proposons de compléter la décision n° 12/2018/QD-UBND du 2 mars 2018 du Comité populaire de la province de Nghe An relative à la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres par les réglementations suivantes :
D'abord,Le règlement devrait être complété par une obligation de publication et de libre diffusion des informations relatives aux ventes aux enchères sur le portail d'information électronique provincial de Nghe An, afin que les autorités puissent effectuer un suivi en ligne et empêcher la dissimulation d'informations.
Deuxièmement,Cela permet aux citoyens de s'inscrire et de déposer leur candidature pour participer à la vente aux enchères directement auprès du guichet unique du comité populaire de district. Ce service est chargé de transmettre la candidature et l'acompte à l'organisateur de la vente.
Troisième,Chaque localité au niveau du district devrait mettre en place un site de vente aux enchères commun, équipé d'un système complet de caméras de surveillance en ligne (si possible, diffusion en direct sur le site web provincial) afin de détecter facilement les irrégularités lors des ventes aux enchères, d'identifier les « courtiers fonciers » et de prendre les mesures appropriées.