Que pouvons-nous tirer du message concernant le crédit immobilier d'urgence ?
(Baonghean.vn) - La conférence sur le crédit immobilier qui s'est tenue hier (8 février), avec la participation de banques et d'entreprises, a envoyé un signal indiquant qu'il ne reste plus beaucoup de marge de manœuvre à la politique monétaire pour « sauver » le secteur immobilier.
Les prêts immobiliers représentent plus de 21 % et même davantage ?
Au début de la conférence, la Banque d'État du Vietnam a publié des informations indiquant que le crédit accordé au secteur immobilier était nettement supérieur à celui accordé aux autres secteurs.
Ainsi, l'encours des prêts immobiliers a atteint environ 2 580 milliards de VND fin 2022, soit une hausse de 24,27 % par rapport à fin 2021. Ce secteur, l'un des plus dynamiques, représente 21,2 % du total des prêts accordés à l'économie. Plus précisément, les prêts destinés au seul secteur immobilier ont progressé de 11,5 %, représentant désormais 31,28 % de l'encours total. La Banque d'État du Vietnam a par ailleurs affirmé n'avoir jamais restreint l'octroi de prêts immobiliers, mais seulement renforcé les contrôles.
Ces chiffres publiés peuvent ne pas refléter pleinement la réalité, car les crédits alloués à l'immobilier, qu'ils proviennent de prêts bancaires ou d'autres sources, sont incroyablement diversifiés et, dans de nombreux cas, ne sont pas inclus dans les rapports.
Dans le même temps, la politique monétaire, qui vise simultanément à lutter contre l'inflation, à stabiliser la macroéconomie et à soutenir et promouvoir la croissance – deux objectifs contradictoires –, n'a plus de marge de manœuvre. Le fait que les dépôts totaux du système n'aient progressé que de 5,5 à 6 % indique que l'objectif de croissance du crédit de 16 % fixé l'an dernier était inatteignable.
De plus, les créances douteuses potentielles après plusieurs années de pandémie ; l’affaire SCB ; les fluctuations importantes des taux d’intérêt et du taux de change VND/USD ; et surtout la hausse de l’inflation sont autant de facteurs qui entravent la croissance.
Dans ce contexte, il est difficile pour les décideurs monétaires de formuler un message ou un engagement précis, même si toutes les entreprises ont présenté des recommandations très spécifiques, et quelque peu pathétiques.
Dans son discours de clôture à la conférence, la gouverneure de la Banque d'État du Vietnam, Mme Nguyen Thi Hong, a simplement déclaré : « Les banques doivent contrôler rigoureusement et de manière proactive les flux de trésorerie, accroître les prêts aux acquéreurs de logements, recouvrer les créances auprès des vendeurs et renforcer le financement des entreprises, des sociétés et des projets opaques. Si le crédit est fortement concentré sur ces activités opaques, cela sera très risqué. »
Le directeur d'une société immobilière à Hanoï a déclaré : « Depuis fin 2022, nous avons dû réduire notre production et nos activités commerciales, suspendre la construction de certains projets et interrompre la mise en œuvre de nouveaux projets faute de capitaux. Et nous ne sommes pas les seuls à rencontrer des difficultés. Lorsque nos projets sont suspendus, il est inévitable que les fournisseurs de matières premières comme l'acier, le ciment, les briques, le mobilier, l'électroménager et l'électronique soient également confrontés à des difficultés. Cette situation est très courante dans le secteur immobilier aujourd'hui. »
D'après les données du ministère de la Construction, près de 1 200 entreprises immobilières ont déposé le bilan ou cessé leurs activités en 2022, soit une hausse de 38,7 % par rapport à l'année précédente. Outre ces faillites et dissolutions, nombre d'entreprises du secteur ont dû réduire leurs investissements et leur production, rationaliser leurs opérations et diminuer leurs effectifs. Certaines ont même réduit leurs effectifs de moitié pour faire face à la conjoncture difficile. Cette situation a des répercussions importantes sur l'économie et le bien-être social, principalement en raison d'un manque de capitaux.
Bien que le crédit immobilier reste élevé, de nombreuses entreprises du secteur sont confrontées à de graves pénuries de capitaux. À quoi cela est-il dû ? Selon les experts économiques, cela s’explique par les mécanismes en place.
« Goulot d’étranglement » dans le mécanisme
Les flux de capitaux vers le marché immobilier proviennent de diverses sources : les fonds propres des entreprises, les acomptes versés par les acquéreurs, les capitaux issus de l’émission d’actions et d’obligations, et le crédit. Récemment, la pression pour obtenir des capitaux s’est concentrée sur le crédit bancaire, tandis que d’autres canaux, tels que l’émission d’obligations et d’actions d’entreprises, ont connu un net recul. Parallèlement, de nombreuses sociétés immobilières ont dû utiliser des fonds pour racheter des obligations émises avant leur échéance, aggravant ainsi leurs difficultés de trésorerie. De plus, de nombreux particuliers rencontrent également des difficultés et ne parviennent pas à obtenir de prêts bancaires, ce qui les contraint à suspendre temporairement leurs projets d’acquisition immobilière.
Le marché obligataire est actuellement quasiment paralysé. Les données de l'Association vietnamienne du marché obligataire montrent qu'aucune émission d'obligations d'entreprises n'a eu lieu en janvier 2023. En décembre 2023, seules trois émissions d'obligations d'entreprises, provenant de sociétés de valeurs mobilières et immobilières, ont été enregistrées, représentant environ 3 % de la valeur totale des émissions.
 |
Vue de la ville de Vinh. (Photo d'archives) |
Un marché des obligations d'entreprises développé réduirait la pression sur le système bancaire et jouerait un rôle crucial dans le financement du développement économique. Cependant, les récentes fluctuations de ce marché ont érodé la confiance et compromettent un développement durable à long terme. Depuis le troisième trimestre 2022, les entreprises immobilières ont sollicité à plusieurs reprises l'aide des autorités pour une ouverture rapide du marché des obligations d'entreprises afin de lever des capitaux et de résoudre leurs difficultés, mais cette demande reste encore sans réponse.
Le marché immobilier se heurte toujours à d'importants obstacles juridiques. Actuellement, il est régi par une quinzaine de lois et de nombreux règlements, dont des dizaines de décrets, des centaines de circulaires et des milliers de directives et de règlements. Cette situation engendre des réglementations redondantes et contradictoires, provoquant des retards dans la mise en œuvre des projets, une augmentation des coûts et des risques accrus. Les statistiques montrent qu'à Hô Chi Minh-Ville, plus de 1 000 projets et à Hanoï, plus de 300, rencontrent actuellement des difficultés juridiques et ne peuvent démarrer leur construction, ce qui complique la levée de fonds pour les entreprises.
Actuellement, les obstacles juridiques constituent le principal problème, représentant 70 % des difficultés rencontrées par les projets immobiliers et de logement lors des phases de préparation de l'investissement, de construction et d'exploitation.
La principale raison réside dans le manque d'uniformité et de cohérence des réglementations juridiques. De plus, des procédures administratives lourdes et complexes, dépourvues de coordination, ont considérablement allongé les délais de traitement des projets immobiliers et de logements commerciaux, qui s'étendent désormais sur trois à cinq ans environ. Il s'agit d'un obstacle majeur au bon fonctionnement du système, qu'il convient de résoudre rapidement afin d'aider le marché immobilier à surmonter ses difficultés.