Que voyez-vous dans le message sur le crédit d’urgence immobilier ?

Les prêts immobiliers représentent plus de 21 % et ce n’est pas fini ?

Au début de la conférence, la Banque d’État a annoncé que le crédit pour l’immobilier était beaucoup plus élevé que pour les autres secteurs.

En conséquence, l'encours des crédits immobiliers à la fin de 2022 a atteint environ 2,58 millions de milliards de VND, soit une augmentation de 24,27 % par rapport à fin 2021. Ce secteur, l'un des plus dynamiques, représente 21,2 % de l'encours total de la dette envers l'économie. Parmi ceux-ci, les prêts immobiliers aux entreprises ont augmenté de 11,5 %, représentant 31,28 % de l'encours de la dette. La Banque d'État a également affirmé n'avoir jamais resserré les conditions des prêts immobiliers, mais les avoir seulement strictement contrôlés.

Ces chiffres rapportés ne reflètent probablement pas entièrement la réalité, car le crédit injecté dans l’immobilier, provenant de prêts bancaires ou d’autres sources, est multiforme et, dans de nombreux cas, n’est pas inclus dans les rapports.

Parallèlement, la politique monétaire visant à lutter contre l'inflation, à stabiliser la macroéconomie et à soutenir et promouvoir la croissance – deux objectifs contradictoires – a atteint ses limites. La croissance des dépôts totaux de l'ensemble du système, qui n'atteint que 5,5-6 %, montre que l'objectif de croissance du crédit de 16 % l'an dernier est irréalisable.

En outre, les créances potentiellement irrécouvrables après plusieurs années de pandémie, l'affaire SCB, les fortes fluctuations des taux d'intérêt et des taux de change VND/USD et surtout la hausse de l'inflation sont des facteurs freinants.

Dans ce contexte, il est difficile d’obtenir un message ou un engagement concret de la part des responsables de la politique monétaire, même si toutes les entreprises ont formulé des recommandations très précises et quelque peu désastreuses.

En conclusion de la conférence, la gouverneure de la Banque d'État, Nguyen Thi Hong, a déclaré : « Les banques contrôlent proactivement leurs flux de trésorerie, encouragent les prêts aux acquéreurs de logements, recouvrent les créances des vendeurs et renforcent le contrôle de l'octroi de crédits aux entreprises, aux sociétés et aux projets de petite envergure. Une concentration importante du crédit sur les petites entreprises sera très risquée. »

Le directeur d'une société immobilière de Hanoï a déclaré : « Depuis fin 2022, nous avons dû réduire notre production et nos activités, reporter la construction de nombreux projets et travaux et interrompre la mise en œuvre de nouveaux projets faute de capitaux. Nous ne sommes pas les seuls à rencontrer des difficultés. Le report de nos projets implique inévitablement des difficultés pour les fournisseurs de matières premières telles que le fer et l'acier, le ciment, les briques, les meubles, les appareils électroménagers et les appareils électriques. Cette situation est très courante dans le secteur immobilier actuel. »

Selon le ministère de la Construction, en 2022, près de 1 200 entreprises immobilières ont déclaré faillite ou dissolution, soit une augmentation de 38,7 % par rapport à la même période l'an dernier. Outre ces faillites et dissolutions, de nombreuses entreprises immobilières ont dû réduire leurs investissements de production et d'exploitation, rationaliser leurs outils et réduire leurs effectifs. Certaines ont même réduit leurs effectifs jusqu'à 50 % pour faire face aux difficultés actuelles. Cette situation a un impact considérable sur l'économie et la sécurité sociale, principalement en raison du manque de capitaux.

Alors que les encours de crédit immobilier continuent d'augmenter, de nombreuses entreprises immobilières manquent cruellement de capitaux. Quelle en est la raison ? Selon les experts économiques, cela est dû au mécanisme.

Mécanisme de « goulot d'étranglement »

Les flux de capitaux sur le marché immobilier proviennent de sources diverses, telles que les capitaux propres des entreprises, les avances de fonds des acquéreurs, les capitaux émis par les actions, les obligations et les capitaux de crédit. Récemment, la pression sur les capitaux s'est concentrée sur le crédit bancaire, tandis que d'autres canaux, comme l'émission d'obligations et d'actions, ont fortement diminué. Parallèlement, de nombreuses sociétés immobilières ont dû racheter des obligations émises avant leur échéance, ce qui a aggravé leur trésorerie. Par ailleurs, de nombreux particuliers rencontrent également des difficultés, ne pouvant emprunter auprès des banques, ce qui les a contraints à cesser temporairement d'acheter des logements.

Le marché obligataire est actuellement quasiment gelé. Les données de l'Association vietnamienne du marché obligataire montrent qu'en janvier 2023, aucune émission d'obligations d'entreprises n'a eu lieu. En décembre 2022, seules trois émissions d'obligations d'entreprises ont été réalisées par des sociétés de valeurs mobilières et immobilières, représentant environ 3 % du montant total des émissions.

Vue de la ville de Vinh. Archives photographiques

Un marché des obligations d'entreprises développé allégera la charge pesant sur le système bancaire et jouera un rôle crucial dans le soutien des capitaux nécessaires au développement économique. Cependant, les fluctuations récentes du marché des obligations d'entreprises ont entraîné une perte de confiance et compromettront un développement durable à long terme. Depuis le troisième trimestre 2022, les acteurs de l'immobilier ont constamment demandé aux autorités compétentes de les soutenir et d'ouvrir rapidement le marché des obligations d'entreprises afin de mobiliser des capitaux et de résoudre leurs difficultés, mais cela n'a pas encore été fait.

Le marché immobilier reste confronté à d'importants problèmes juridiques. Il est actuellement soumis à une quinzaine de lois et de textes réglementaires, soit des dizaines de décrets, des centaines de circulaires et des milliers de directives et de documents administratifs. Cela entraîne des chevauchements et des conflits réglementaires, ce qui retarde la mise en œuvre des projets et augmente les coûts et les risques. Selon les statistiques, plus de 1 000 projets sont actuellement en cours à Hô-Chi-Minh-Ville, et plus de 300 à Hanoï rencontrent des difficultés et ne peuvent être réalisés, ce qui complique la mobilisation de capitaux pour les entreprises.

Actuellement, les problèmes juridiques constituent le problème le plus important, représentant 70 % des difficultés des projets immobiliers et de logement en cours de préparation d'investissement, de construction et d'affaires.

La principale raison est le manque de cohérence et d'uniformité des réglementations juridiques. De plus, la complexité et le manque de synchronisation des procédures administratives allongent les délais de traitement des dossiers de projets immobiliers et de logements commerciaux, qui peuvent atteindre trois à cinq ans. Ce goulot d'étranglement doit être résolu rapidement afin de permettre au marché immobilier de surmonter ses difficultés.