Que voyez-vous dans le message sur le crédit d’urgence immobilier ?

Les prêts immobiliers représentent plus de 21% et plus ?

Au début de la conférence, la Banque d'État a annoncé que le crédit pour l'immobilier était beaucoup plus élevé que pour les autres secteurs.

Français En conséquence, l'encours de crédit immobilier à la fin de 2022 a atteint environ 2,58 millions de milliards de VND, soit une augmentation de 24,27 % par rapport à la fin de 2021, l'un des secteurs à plus forte croissance et représentant 21,2 % du total des encours de prêts à l'économie. Parmi ceux-ci, les prêts immobiliers aux entreprises ont à eux seuls augmenté de 11,5 %, représentant 31,28 % de l'encours de prêts. La Banque d'État a également affirmé qu'elle n'avait jamais resserré les prêts immobiliers, mais seulement les avait étroitement contrôlés.

Ces chiffres rapportés ne reflètent probablement pas entièrement la réalité, car les crédits accordés à l’immobilier, provenant de prêts bancaires ou d’autres sources, sont variés et, dans de nombreux cas, ne sont pas inclus dans les rapports.

Entre-temps, la politique monétaire visant à lutter contre l'inflation, à stabiliser la macroéconomie et à soutenir et promouvoir la croissance – deux objectifs contradictoires – a atteint ses limites. La croissance totale des dépôts dans l'ensemble du système, qui n'a atteint que 5,5 à 6 %, montre que l'objectif de croissance du crédit de 16 % l'an dernier n'est pas réalisable.

En outre, les créances potentiellement douteuses après plusieurs années de pandémie, l’affaire SCB, les fortes fluctuations des taux d’intérêt et des taux de change VND/USD, et surtout la hausse de l’inflation sont des facteurs freinants.

Dans ce contexte, il est difficile d’obtenir un message ou un engagement concret de la part des responsables de la politique monétaire, même si toutes les entreprises ont formulé des recommandations très spécifiques et quelque peu désastreuses.

En conclusion de la conférence, la gouverneure de la Banque d'État, Nguyen Thi Hong, a déclaré : « Les banques contrôlent proactivement leurs flux de trésorerie, encouragent les prêts aux acquéreurs de logements, recouvrent les créances des vendeurs et renforcent le contrôle de l'octroi de crédits aux entreprises, aux sociétés et aux projets de petite envergure. Si le crédit est concentré sur les petites entreprises, la situation sera très risquée. »

Le directeur d'une société immobilière de Hanoï a déclaré : « Depuis fin 2022, nous avons dû réduire notre production et nos activités, reporter la construction de nombreux projets et travaux et interrompre la mise en œuvre de nouveaux projets par manque de capitaux. Et nous ne sommes pas les seuls à rencontrer des difficultés. Lorsque nos projets sont reportés, il est inévitable que les fournisseurs de matières premières telles que le fer et l'acier, le ciment, les briques, les meubles, les appareils électroménagers et les appareils électriques soient également confrontés à des difficultés. Cette situation est très courante dans le secteur immobilier aujourd'hui. »

Selon le ministère de la Construction, en 2022, près de 1 200 entreprises immobilières ont déclaré faillite ou ont été dissoutes, soit une augmentation de 38,7 % par rapport à la même période l'an dernier. Outre ces faillites et dissolutions, de nombreuses entreprises immobilières ont dû réduire leur production et leurs investissements, rationaliser leurs structures et réduire leurs effectifs. Certaines ont réduit leurs effectifs jusqu'à 50 % pour faire face aux difficultés actuelles. Cette situation a un impact considérable sur l'économie et la sécurité sociale, principalement en raison du manque de capitaux.

Alors que les soldes de crédit immobilier restent élevés, de nombreuses entreprises immobilières manquent cruellement de capitaux. Quelle en est la raison ? Selon les experts économiques, cela est dû au mécanisme.

Mécanisme de « goulot d'étranglement »

Les flux de capitaux sur le marché immobilier proviennent de sources diverses, telles que les capitaux propres des entreprises, les avances de fonds des acquéreurs, les capitaux émis par les actions, les obligations, les capitaux de crédit, etc. Récemment, la pression sur les capitaux s'est concentrée sur le crédit bancaire, tandis que d'autres canaux, comme l'émission d'obligations et d'actions, ont fortement diminué. Parallèlement, de nombreuses sociétés immobilières ont dû racheter des obligations émises avant leur échéance, ce qui a aggravé leur trésorerie. Par ailleurs, de nombreux particuliers sont également confrontés à des difficultés, incapables d'emprunter auprès des banques, ce qui les a contraints à cesser temporairement d'acheter des logements.

Le marché obligataire est actuellement quasiment gelé. Les données de l'Association vietnamienne du marché obligataire montrent qu'en janvier 2023, aucune émission d'obligations d'entreprises n'a eu lieu. En décembre 2022, seules trois émissions d'obligations d'entreprises ont été réalisées par des sociétés de valeurs mobilières et immobilières, représentant environ 3 % du montant total des émissions.

Vue de la ville de Vinh. Photo : Archives

Un marché obligataire d'entreprise développé allégera la charge pesant sur le système bancaire et jouera un rôle essentiel dans le soutien des capitaux nécessaires au développement économique. Cependant, les fluctuations récentes du marché obligataire d'entreprise ont entraîné une perte de confiance et rendront difficile un développement durable à long terme. Depuis le troisième trimestre 2022, les acteurs immobiliers n'ont cessé de demander aux autorités de les soutenir et d'ouvrir rapidement le marché obligataire d'entreprise afin de mobiliser des capitaux et de résoudre leurs difficultés, mais cela n'a pas encore été fait.

Le marché immobilier reste confronté à d'importants problèmes juridiques. Il est actuellement soumis à une quinzaine de lois et de textes réglementaires, soit des dizaines de décrets, des centaines de circulaires et des milliers de directives et de documents administratifs. Cela entraîne des chevauchements et des conflits réglementaires, ce qui retarde la mise en œuvre des projets et augmente les coûts et les risques. Selon les statistiques, plus de 1 000 projets sont actuellement en cours à Hô-Chi-Minh-Ville, et plus de 300 à Hanoï rencontrent des difficultés et ne peuvent être réalisés, ce qui complique la levée de capitaux pour les entreprises.

Actuellement, les problèmes juridiques constituent le problème le plus important, représentant 70 % des difficultés des projets immobiliers et de logement dans le processus de préparation des investissements, de construction et d’affaires.

La principale raison est le manque de cohérence et d'uniformité des réglementations juridiques. De plus, des procédures administratives complexes et non synchronisées ont prolongé de trois à cinq ans les délais de traitement des dossiers de projets immobiliers et de logements commerciaux. Ce goulot d'étranglement doit être résolu rapidement, afin d'aider le marché immobilier à surmonter ses difficultés.