Pourquoi le marché de Coi dans la ville de Vinh risque-t-il de fermer ?
(Baonghean.vn) - Bien qu'existant depuis de nombreuses années, le marché de Coi, dans la commune de Hung Loc (ville de Vinh), risque de fermer. La direction a demandé la restitution du bail foncier en raison de taxes excessives et déraisonnables. Il s'agit d'un événement rare, dont les conséquences sont nombreuses une fois le marché fermé.
L'unité de gestion soumet une demande de restitution de terres
La Coopérative Hung Loc, qui gère le marché de Coi, a été créée il y a plusieurs décennies. Avant 1998, elle s'appelait Coopérative agricole Hung Loc. De 1998 à aujourd'hui, elle a été rebaptisée Coopérative Hung Loc et a obtenu de l'État une licence d'exploitation multisectorielle, incluant la catégorie gestion et exploitation du marché. Actuellement, la Coopérative Hung Loc compte 750 membres, principalement des agriculteurs et quelques petits commerçants exerçant leurs activités sur le marché de Coi, et gère simultanément une superficie agricole de 178 hectares (hors superficie récupérée pour la mise en œuvre du projet).
ConcernantConstruction du marché de CoiLe 26 septembre 2008, le Comité populaire provincial a publié la décision 4213/QD-UBND.DT autorisant le Comité populaire de la commune de Hung Loc à choisir un emplacement pour construire le marché de Coi avec une superficie d'étude de 8 638 m2.2En octobre 2009, le Comité populaire provincial a publié une décision approuvant le plan de construction détaillé à l'échelle 1/500 sur une superficie de 8 638 m2.2, la superficie totale de construction du projet est de 3 128 m2(densité de construction de 36 %). Cependant, en 2009, en raison de problèmes liés aux capitaux d'investissement et à la réglementation sur la gestion du marché... Le Comité populaire de la commune de Hung Loc a soumis un rapport au Comité populaire de la ville de Vinh sur le transfert de l'investissement, de la construction et de la gestion du marché de Coi à la Coopérative de Hung Loc. En octobre 2009, le Comité populaire de la ville de Vinh a approuvé cette politique.
En 2011, la coopérative Hung Loc a mobilisé des capitaux auprès des petits commerçants (qui exercent leurs activités sur le marché) pour investir dans la construction du marché de Coi et l'exploiter depuis 2012. Le marché a une superficie totale de 6 777,5 m².2, mais la zone de construction n'est que de 2 750 m240,5 %. Le reste est destiné aux routes, aux installations sanitaires, aux réservoirs de protection incendie, aux fossés…
M. Nguyen Van Hoa, directeur de la coopérative Hung Loc, a déclaré : « Le marché de Coi avait prévu 302 emplacements commerciaux, mais seuls 265 sont actuellement occupés. Suite à la pandémie de Covid-19, les habitudes commerciales ont changé et la plupart des vendeurs de vêtements et de produits secs sur le marché se sont tournés vers le commerce en ligne. La gestion du marché a donc rencontré de nombreuses difficultés, car près de 65 entreprises ont dû quitter leurs stands. »
Dans un contexte d'opérations commerciales difficiles, en 2022, la coopérative Hung Loc a été signée par le Comité populaire provincial pour louer des terres, et a en même temps appliqué un prix de location de terrain de 15 595 000 VND/m2, puis taxé à 1 268 341 350 VND/an (aucune réduction du loyer foncier). Après s'être vu imposer un loyer foncier excessivement élevé, la coopérative Hung Loc a également soumis de nombreux documents au Comité populaire provincial et au Département des ressources naturelles et de l'environnement ; Finances concernant l'ajustement du loyer foncier sur le marché de Coi. Le 23 septembre 2022, le Comité populaire provincial a également publié la dépêche officielle n° 7302/UBND-CN chargeant le Département des ressources naturelles et de l'environnement de présider et de coordonner avec le Département des finances et les agences compétentes l'examen de la proposition de la coopérative Hung Loc. Cependant, le Département des ressources naturelles et de l'environnement a répondu par la suite par écrit que le prix estimé resterait le même.
Déraisonnable dans le calcul des impôts ?
En approfondissant cette question, nous avons appris que le 20 décembre 2019, le Comité populaire provincial a publié la décision n° 57/2019/QD-UBND promulguant la liste des prix des terrains dans la ville de Vinh du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024. Il convient de noter que dans cette liste de prix des terrains, la zone du marché Coi, rue Le Viet Thuat a un prix de 7,3 millions de VND/m2Cependant, dans la décision 231/QD-UBND du 21 juin 2022 du Comité populaire provincial sur l'approbation du prix moyen du terrain loué par la coopérative Hung Loc à Hung Loc, il a été augmenté à 15 595 000 VND/m2Ceci est clairement inapproprié puisque la décision 231 a commis une erreur par rapport à la décision 57 qui est actuellement en vigueur et le délai est appliqué.
Conformément à la décision 231, le 14 avril 2023, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a représenté le Comité populaire provincial pour signer un contrat de location de terres avec la coopérative Hung Loc, dans lequel la superficie louée est de 6 777,5 m2, avec un prix unitaire de 187 140 VND/m2.
Il convient de mentionner que dans la décision sur le classement des marchés de la ville de Vinh publiée en 2014, le marché de Coi a été classé comme un marché de classe 2 et n'était autorisé à percevoir que les frais de location de kiosque les plus élevés de 48 000 VND/m2.2. « En fait, le prix de location le plus élevé est de 48 000 VND/m2« Il n'y a que quelques kiosques dans la rue avec de beaux locaux, alors que les prix de location des kiosques à l'intérieur du marché sont encore plus bas », a déclaré M. Nguyen Van Hoa.
En particulier, au cours de nos recherches sur ce sujet, nous avons obtenu une liste de prix comparant les loyers fonciers du marché de Coi à ceux du marché universitaire de Vinh (marché Ben Thuy) et de certaines coopératives de la région, et avons constaté une différence importante. Plus précisément, le marché universitaire de Vinh, géré par la coopérative Ben Thuy, a une superficie de 4 318,8 m².2, le prix de location est de 78 121 VND/m2, le total de l'impôt à payer est de 168 694 488 VND (50 % de réduction du loyer foncier) ; Dai Hue Cooperative, l'unité de gestion du bâtiment Dai Hue Plaza juste au début de la rue Nguyen Phong Sac (zone du rond-point Hai Quan), d'une superficie de 4 009,7 m2, mais le prix de location du terrain n'est que de 104 518 VND/m2Le montant total de l'impôt annuel à payer est de 209 543 000 VND (soit une réduction de 50 % du loyer foncier). Ou, à la coopérative Quyet Thang, 400 m² sont loués.2Terrain de production et d'affaires dans l'équipe 5, également dans la commune de Hung Loc, mais le prix de location n'est que de 38 808 VND/m2, le loyer total du terrain est de seulement 7 761 600 VND/m2(50% de réduction sur le loyer foncier).
Pendant ce temps, la coopérative Hung Loc a loué 6 777,5 m2Le terrain du marché de Coi est loué à 187 140 VND/m2.2et le total de l'impôt à payer est de 1 268 341 350 VND/an (sans réduction du loyer foncier). Il convient de noter qu'à partir de 2021, lorsque le département des impôts de Vinh a calculé le loyer foncier pour le marché de Coi, il n'était que d'environ 140 millions de VND par an (50 % de réduction du loyer).
M. Nguyen Dang Thanh, président du comité populaire de la commune de Hung Loc, a déclaré : « La population locale est informée de cet incident et a été invitée à assister à la prochaine réunion de la coopérative de Hung Loc. » M. Thanh a également déclaré que le prix de location du terrain au marché de Coi, comme mentionné ci-dessus, était excessif. Si la coopérative de Hung Loc restituait le contrat de location du terrain et le marché de Coi, cela engendrerait certainement de nombreux problèmes. L'unité qui remplacerait la gestion, la prévention et la lutte contre les incendies, l'assainissement de l'environnement et bien d'autres problèmes seraient résolus.
De toute évidence, avec cette méthode de calcul du loyer foncier et du montant que l'unité de gestion est autorisée à percevoir auprès des petits commerçants (en fonction du classement du marché), il n'est pas nécessaire de recourir à des calculs avancés pour savoir si l'unité de gestion subira de lourdes pertes. Il est donc nécessaire d'examiner la question en profondeur afin de garantir l'harmonie des intérêts entre l'État et les entreprises et de garantir les moyens de subsistance de la population pour le marché traditionnel.