Pourquoi le marché de Coi à Vinh City est-il menacé de fermeture ?
(Baonghean.vn) - Malgré sa longue existence, le marché de Coi, situé dans la commune de Hung Loc (ville de Vinh), est menacé de fermeture. En effet, la société gestionnaire a demandé la résiliation du bail foncier en raison de taxes foncières excessives et injustifiées. Cette situation inhabituelle pourrait avoir de graves conséquences si le marché venait à fermer.
L'unité de gestion foncière soumet une demande de restitution du terrain.
La coopérative Hung Loc, qui gère le marché de Coi, a été créée il y a plusieurs décennies. Avant 1998, elle s'appelait la coopérative agricole Hung Loc. Depuis 1998, elle porte le nom de coopérative Hung Loc et a obtenu de l'État une licence d'exploitation multisectorielle, incluant la gestion et l'exploitation du marché. La coopérative Hung Loc compte actuellement 750 membres, principalement des agriculteurs et quelques petits commerçants du marché de Coi, et gère 178 hectares de terres agricoles (hors terres gagnées sur la mer pour des projets).
Concernant cette affairemarché CoiLe 26 septembre 2008, le Comité populaire provincial a publié la décision 4213/QD-UBND.DT autorisant le Comité populaire de la commune de Hung Loc à choisir un site pour la construction du marché de Coi avec une superficie étudiée de 8 638 m².2En octobre 2009, le Comité populaire provincial avait publié une décision approuvant le plan de construction détaillé à l'échelle 1/500 pour une superficie de 8 638 mètres carrés.2La surface totale construite du bâtiment est de 3 128 m².2(Densité de construction : 36 %). Toutefois, en 2009, en raison de problèmes liés aux capitaux d’investissement et à la réglementation de la gestion du marché, le Comité populaire de la commune de Hung Loc a soumis une proposition au Comité populaire de la ville de Vinh concernant le transfert de l’investissement, de la construction et de la gestion du marché de Coi à la Coopérative de Hung Loc. En octobre 2009, le Comité populaire de la ville de Vinh a approuvé cette proposition.
En 2011, la coopérative Hung Loc a mobilisé des contributions de capitaux auprès de petits commerçants (qui font des affaires sur le marché) pour investir dans la construction du marché de Coi, qui est en activité depuis 2012. Le marché a une superficie totale de 6 777,5 mètres carrés.2mais la surface construite n'est que de 2 750 m²2Cela représente 40,5 %. Le reste de la superficie est utilisé pour les routes, les installations sanitaires, les réservoirs de lutte contre l'incendie, les fossés de drainage, etc.
M. Nguyen Van Hoa, directeur de la coopérative Hung Loc, a déclaré : « Le marché de Coi a été conçu avec 302 emplacements commerciaux, mais actuellement, seuls 265 sont occupés. Ceci s’explique par le fait qu’après la pandémie de Covid-19, les habitudes commerciales ont changé ; la plupart des vendeurs de vêtements et de produits non alimentaires du marché se sont tournés vers le commerce en ligne. Par conséquent, la direction du marché rencontre de nombreuses difficultés, car près de 65 ménages commerçants ont quitté leurs étals pour s’installer ailleurs. »
Malgré un contexte économique difficile, en 2022, la coopérative Hung Loc a obtenu un bail foncier du Comité populaire provincial, pour un prix de location de 15 595 000 VND/m².2Le loyer annuel du terrain a alors été fixé à 1 268 341 350 VND (sans réduction). Face à ce loyer excessif, la coopérative Hung Loc a soumis plusieurs propositions au Comité populaire provincial et aux ministères des Ressources naturelles et de l'Environnement et des Finances concernant l'ajustement du loyer du terrain au marché de Coi. Le 23 septembre 2022, le Comité populaire provincial a publié la lettre officielle n° 7302/UBND-CN chargeant le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de superviser, en collaboration avec le ministère des Finances et les autres organismes compétents, l'étude de la proposition de la coopérative Hung Loc. Cependant, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a par la suite indiqué que le loyer précédemment fixé resterait inchangé.
Existe-t-il une incohérence dans la méthode de calcul des impôts ?
Après des investigations complémentaires, nous avons appris que le 20 décembre 2019, le Comité populaire provincial a publié la décision n° 57/2019/QD-UBND promulguant la liste des prix fonciers pour la ville de Vinh du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024. Il est à noter que, dans cette liste de prix fonciers, le quartier du marché Coi et la rue Le Viet Thuat ont un prix de 7,3 millions de VND/m².2Cependant, dans la décision 231/QD-UBND du 21 juin 2022 du Comité populaire provincial approuvant le prix moyen des terrains loués par la coopérative Hung Loc à Hung Loc, le prix a augmenté à 15 595 000 VND/m².2Il s'agit clairement d'une lacune, car la décision 231 s'écarte de la décision 57, qui est actuellement en vigueur et qui a une limite de temps applicable.
Sur la base de la décision 231, le 14 avril 2023, le Département des ressources naturelles et de l'environnement, représentant le Comité populaire provincial, a signé un contrat de location de terrain avec la coopérative Hung Loc, pour une superficie louée de 6 777,5 mètres carrés.2, avec un prix unitaire de 187 140 VND/m²2.
Il convient de noter que dans la décision de 2014 relative au classement des marchés de la ville de Vinh, le marché de Coi a été classé comme marché de classe 2 et n'était autorisé à percevoir qu'un montant maximal de 48 000 VND/m² pour la location des kiosques.2« En réalité, le prix de location le plus élevé est de 48 000 VND/m². »2« Seuls quelques kiosques de rue bénéficient d'un bon emplacement, tandis que les kiosques à l'intérieur du marché ont des loyers encore plus bas », a déclaré M. Nguyen Van Hoa.
Dans le cadre de notre enquête sur ce sujet, nous avons notamment obtenu un tableau comparatif des prix de location des terrains du marché de Coi avec ceux du marché de l'Université de Vinh (marché Ben Thuy) et de plusieurs coopératives du secteur, et nous avons constaté une différence significative. Plus précisément, le marché de l'Université de Vinh, géré par la coopérative Ben Thuy, couvre une superficie de 4 318,8 m².2Le prix de location est de 78 121 VND/m².2Le montant total de la taxe à payer est de 168 694 488 VND (après une réduction de 50 % sur le loyer foncier) ; la coopérative Dai Hue, l'unité gérant l'immeuble Dai Hue Plaza au début de la rue Nguyen Phong Sac (zone du rond-point des douanes), d'une superficie de 4 009,7 m².2mais le prix du bail foncier n'est que de 104 518 VND/m².2Le montant total de la taxe annuelle à payer s'élève à 209 543 000 VND (après une réduction de 50 % sur le loyer foncier). Par ailleurs, la coopérative Quyet Thang loue 400 mètres carrés de terrain.2Terrains pour la production et le commerce dans l'équipe 5, également dans la commune de Hung Loc, mais le prix de location n'est que de 38 808 VND/m².2Le loyer total du terrain n'est que de 7 761 600 VND/m².2(Le loyer foncier a été réduit de 50 %).
Parallèlement, la coopérative Hung Loc a loué 6 777,5 mètres carrés.2Le terrain du marché de Coi est facturé un prix de location de 187 140 VND/m².2Le montant total de l'impôt à payer s'élève à 1 268 341 350 VND par an (sans réduction du loyer foncier). À noter qu'à partir de 2021, lorsque le service des impôts de Vinh a calculé le loyer foncier du marché de Coi, celui-ci n'était que d'environ 140 millions de VND par an (après une réduction de 50 %).
M. Nguyen Dang Thanh, président du Comité populaire de la commune de Hung Loc, a déclaré : « Les autorités locales sont actuellement au courant de cette affaire et ont été invitées à assister à la prochaine réunion de la Coopérative de Hung Loc. M. Thanh estime lui-même que le prix de location du terrain du marché de Coi, tel que mentionné précédemment, est excessif. Si la Coopérative de Hung Loc résilie le contrat de location et restitue le marché de Coi, cela engendrera inévitablement de nombreux problèmes, qu’il s’agisse du remplacement de la direction, de la prévention et de la lutte contre les incendies, de l’assainissement de l’environnement, ou de bien d’autres questions encore… »
Il est clair qu'avec cette méthode de calcul du loyer foncier et le montant que l'entité de gestion est autorisée à percevoir auprès des petits commerçants (selon leur classement sur le marché), même sans calculs plus poussés, il est évident que cette entité subira des pertes importantes. Il est donc indispensable d'examiner attentivement cette question afin de garantir un équilibre des intérêts entre l'État et les entreprises, et de préserver les moyens de subsistance de la population dans ce modèle de marché traditionnel.
