Quand le marché immobilier de Nghe An va-t-il s’améliorer ?

Signal positif

Depuis septembre 2023, la Banque d'État a quadruplé son taux d'intérêt de base, tandis que les taux d'intérêt débiteurs et de mobilisation ont diminué de 2 à 4 % par rapport à la période précédente. D'autres canaux d'investissement ont ainsi pu bénéficier de capitaux des banques et des établissements de crédit. Récemment, certaines banques commerciales non étatiques ont également annoncé des prêts à court terme pour soutenir la liquidité, les prêts à la consommation et la construction de logements, à un taux d'environ 4,5 à 5 % par an.

Un représentant de la succursale de la Banque d'État de Nghe An a déclaré : En ce qui concerne le plan de soutien de 120 000 milliards de VND pour investir dans des projets de logements sociaux, bien que le taux d'intérêt des prêts ait été fixé à 8,2 % et 8,7 %/an pour les acheteurs de logements ou les investisseurs de projets de logements sociaux, respectivement, il est prévu que tous les 6 mois, la Banque d'État envisagera d'ajuster le taux d'intérêt à la baisse.

D'ici novembre 2023, les banques commerciales continueront d'accorder des prêts pour l'investissement dans la construction et la rénovation de logements, comme l'année dernière. En fonction de l'évaluation de la liquidité de l'emprunteur, les banques appliqueront des taux d'intérêt compris entre 7,0 % et 8,5 % par an. Plus la durée du prêt est courte, plus le taux d'intérêt est bas, et inversement.

Concernant les prêts à l'investissement immobilier, jusqu'à présent, les banques commerciales n'accordent de prêts qu'aux projets d'investissement immobiliers dont la légalité est garantie. Le dossier de prêt de 120 000 milliards de dôngs vient d'être étudié par les entreprises et les demandes de prêt n'ont pas encore été finalisées ; il n'y a donc aucune dette en cours.

Banque d'État - Succursale de Nghe AnIl est indiqué qu'au 30 octobre 2023, les prêts en cours pour le secteur immobilier de la région s'élevaient à 23 865 milliards de VND, soit 8,2 % du total des prêts en cours, soit une augmentation de 8,7 % par rapport à fin 2022.

Auparavant, un représentant de la succursale de Nghe An de la Banque d'Etat du Vietnam a déclaré aux journalistes que bien que le taux d'intérêt de mobilisation ait fortement diminué, en raison de la situation difficile de la production et des affaires et de l'augmentation des transferts de fonds, le montant de l'argent inactif déposé dans les banques a encore augmenté régulièrement.

Selon un analyste économique, malgré la baisse des taux d'intérêt et la dépréciation du dong vietnamien (VND), l'épargne est considérée comme une valeur refuge dans un contexte où d'autres canaux d'investissement, comme l'or et les actions, sont relativement risqués. Dans un avenir proche, si le marché immobilier, notamment les marchés aux enchères, offre des prix raisonnables, inférieurs à ceux d'avant, les investisseurs envisageront d'investir, et il est fort possible que les flux de trésorerie s'inversent et se réorientent vers l'investissement immobilier.

À la fin de l'année, compte tenu des sommes importantes envoyées par les enfants travaillant à l'étranger, de nombreuses familles envisagent également d'investir dans la terre. Lors d'une vente aux enchères de terres dans la commune de Dien Hai (Dien Chau), nous avons vu deux familles du hameau 1 discuter de leur participation à l'enchère d'un terrain. M. NKK, du hameau 1 de la commune de Dien Hai, a expliqué qu'il avait un fils marié travaillant à l'étranger depuis plus d'un an. Il a donc discuté avec ses beaux-parents de l'achat de deux dossiers d'appel d'offres pour un terrain d'une superficie de 180 m².²Le prix de départ est de 614 millions de VND et ils prévoient d'enchérir jusqu'à environ 700 millions de VND. Cependant, de nombreux acteurs extérieurs à la commune participent aux enchères, ce qui fait craindre aux deux hommes que le prix de l'enchère dépasse probablement 700 millions de VND, voire 800 millions de VND.

M. Le Tuan Thinh, représentant d'un parquet commercial qui vient de participer à la vente aux enchères d'une zone de planification de 33 lots dans le hameau de Xuan Hoa, commune de Nghi Duc (ville de Vinh), a analysé : Après 2 ans de stagnation des prix des terrains et une baisse de 20 à 30 % par rapport à avant, seules les bonnes zones de planification avec des prix de départ appropriés ont des demandes pour participer à la vente aux enchères.

Selon le ministère du Travail, des Invalides de guerre et des Affaires sociales, avec plus de 88 000 travailleurs exportés sous contrat, Nghe An reçoit des transferts de fonds de l'étranger s'élevant à 650 millions de dollars chaque année, soit l'équivalent de 15 000 milliards de dongs. Si l'on inclut les travailleurs exportés librement par d'autres canaux, soit environ 20 000 personnes, les transferts annuels s'élèvent à environ 1,4 milliard de dollars, soit près de 35 000 milliards de dongs. Si les taux d'intérêt de l'épargne restent bas et que seulement 30 % de ce montant est transféré sur le marché immobilier, les enchères foncières auront une chance de reprendre progressivement.

Prévisions

Quand le marché immobilier se redressera-t-il ? Compte tenu de la situation et des évolutions du marché immobilier ces dernières années, nous comprenons qu'il est difficile de répondre à cette question. Lors d'une récente conférence organisée par le journal Business Forum, les experts et investisseurs immobiliers expérimentés se sont montrés très prudents dans leurs commentaires. Par conséquent, on espère une baisse des taux d'intérêt et un retour de la confiance des investisseurs vers la fin de 2024.

M. Nguyen Van Ba, vice-président de l'Association immobilière de Nghe An, a déclaré : « Les récentes ventes aux enchères, qui ont réuni de nombreux participants et ont été couronnées de succès à Vinh et dans le district de Dien Chau, ont été plutôt positives. À Hanoï, les ventes aux enchères de terrains début décembre dans les banlieues, en voie de devenir des zones urbaines, ont également attiré davantage d'acheteurs. La situation est différente de celle de l'année dernière… Cependant, il est trop tôt pour affirmer que le marché immobilier s'est « réchauffé ». »

Un représentant de la salle des marchés Tecco à Nghe An a ajouté : « Cette année, le groupe n'a pas lancé de nouveaux produits à Nghe An, mais le marché est plus actif qu'il y a trois mois et seuls les clients ayant de réels besoins passent commande. » Actuellement, non seulement à Nghe An, mais dans tout le pays, les transactions d'appartements milieu de gamme sont calmes. C'est inévitable, car cette année, la conjoncture économique est difficile, les entreprises manquent de commandes et les travailleurs sont au chômage.

Lors d'un entretien avec nous, M. Bach Hung Hau, directeur adjoint du Centre de services aux enchères immobilières (ministère de la Justice), a déclaré que le nombre de personnes ayant réellement besoin d'acheter est plus élevé, mais que les courtiers en immobilier et les agents fonciers participent toujours aux enchères et cherchent ensuite à en tirer profit. Les ventes aux enchères de terrains dans les districts de Do Luong, Nghi Loc, Dien Chau et à Vinh City attirent de nombreux acheteurs grâce à la beauté de la zone d'aménagement, à la forte rentabilité et à un prix de départ attractif. Ces zones d'enchères sont souvent achetées par lots pour plus de la moitié des lots et, une fois l'enchère terminée, les lots sont cédés pour une différence de 50 à 100 millions de VND par lot. Cependant, certaines zones d'aménagement telles que les communes de Dien Loi, Dien Dong (Dien Chau) et Nghi An (Vinh City) n'ont trouvé aucun acheteur malgré de nombreuses annonces.

Un membre de l'équipe de supervision des enchères du district de Dien Chau a déclaré : Normalement, plus il y a de participants à l'enchère et plus le prix de l'offre est élevé, mieux c'est, mais si l'augmentation est trop élevée, y compris les étages participants dominants comme en 2021, il y a une crainte de perdre le dépôt.

Français Pendant ce temps, M. Nguyen The Anh, un agent immobilier de la commune de Nghi Phu (ville de Vinh) qui se rend régulièrement à Da Nang et Hô-Chi-Minh-Ville pour conclure des transactions, a déclaré : « Actuellement, le marché immobilier dans l'ensemble du pays est au plus bas, évoluant principalement latéralement, avec peu de transactions. En observant le marché, nous constatons que seul le segment des enchères à Nghe An et Hanoï est un peu plus actif, les transactions sont plus substantielles grâce au montant des transferts de fonds des gens et à la participation des salles de vente aux enchères. Comparé aux grandes villes, le marché de Nghe An est petit, tôt ou tard, « réchauffer » attend encore l'évolution des grands marchés. Maintenir la dynamique et créer les conditions pour l'année suivante dépend également de la situation en matière d'attraction des investissements, d'attirer des travailleurs et des experts à Nghe An pour travailler ; créant ainsi le besoin de louer, d'être propriétaire d'une maison... De plus, lorsque le taux de change de l'euro (Europe), du dollar américain ou du yen japonais est stable, le montant des transferts de fonds est important, les enchères de terres rurales auront plus d'élan pour prospérer.

Commentant les tendances du marché, un représentant du Centre de développement du Fonds foncier de la province de Nghe An a déclaré : « À l'horizon 2024, les localités doivent revoir et mettre aux enchères les zones prévues à un prix plus raisonnable pour attirer les investisseurs, créant ainsi une dynamique psychologique positive pour le marché. »

Une autre information importante concernant le marché immobilier l'année prochaine concerne la loi sur le logement, la loi sur les entreprises immobilières et, surtout, la nouvelle loi foncière qui sera adoptée. Si l'Assemblée nationale finalise le plan fiscal pour les propriétaires de deux biens immobiliers ou plus et que le gouvernement exige que les transactions foncières et immobilières soient réglées par virement bancaire, et renforce les contrôles et vérifications pour prévenir la fraude fiscale, le marché sera plus ou moins affecté.

Nguyen Hai