Quand le marché immobilier de Nghe An s'améliorera-t-il ?

Signal positif

Depuis septembre 2023, suite à la réduction à quatre reprises du taux directeur de la Banque d'État et à la baisse de 2 à 4 % des taux d'intérêt sur les prêts et sur les opérations de mobilisation, d'autres canaux d'investissement ont pu accéder aux financements des banques et des établissements de crédit. Récemment, certaines banques commerciales privées ont également annoncé des prêts à court terme, à taux d'intérêt annuel d'environ 4,5 à 5 %, afin de soutenir la liquidité, les prêts à la consommation et la construction de logements.

Un représentant de la succursale de la Banque d'État de Nghệ An a déclaré : Concernant le programme de soutien de 120 billions de VND destiné à l'investissement dans les projets de logements sociaux, bien que le taux d'intérêt des prêts ait été fixé à 8,2 % et 8,7 % par an respectivement pour les acheteurs de logements et les investisseurs dans les projets de logements sociaux, il est prévu que tous les 6 mois, la Banque d'État envisage de réduire ce taux.

En novembre 2023, les banques commerciales continueront d'octroyer des prêts pour l'investissement dans la construction et la rénovation de logements, comme l'an dernier. Selon l'évaluation de la solvabilité de l'emprunteur, les banques appliqueront des taux d'intérêt annuels compris entre 7,0 % et 8,5 %. Plus la durée du prêt est courte, plus le taux d'intérêt est bas, et inversement.

Concernant les prêts à l'investissement immobilier, jusqu'à présent, les banques commerciales ne financent que les projets immobiliers conformes à la loi. Le programme de prêts de 120 000 milliards de VND vient d'être étudié par les entreprises et les demandes ne sont pas encore finalisées ; par conséquent, aucun prêt n'est en cours.

Banque d'État - Succursale de Nghe AnOn estime qu'au 30 octobre 2023, les prêts en cours pour le secteur immobilier dans la région s'élevaient à 23 865 milliards de VND, représentant 8,2 % du total des prêts en cours, soit une augmentation de 8,7 % par rapport à la fin de 2022.

Auparavant, un représentant de la succursale de Nghe An de la Banque d'État du Vietnam avait également indiqué aux journalistes que, malgré une forte baisse du taux d'intérêt de mobilisation, la quantité d'argent inactif déposée dans les banques avait continué d'augmenter régulièrement en raison de la situation difficile de la production et des affaires et de l'augmentation des envois de fonds.

Selon un analyste économique, malgré la baisse des taux d'intérêt et la dépréciation du dong vietnamien (VND), l'épargne demeure une valeur refuge, compte tenu du risque élevé associé à d'autres placements comme l'or et les actions. Si, dans un avenir proche, le marché immobilier, notamment les zones de vente aux enchères, propose des prix raisonnables, inférieurs à ceux pratiqués précédemment, les investisseurs pourraient reconsidérer leurs priorités et orienter leurs flux financiers vers l'investissement immobilier.

En fin d'année, grâce aux envois de fonds effectués par les enfants travaillant à l'étranger, de nombreuses familles envisagent d'investir dans l'immobilier. Lors d'une vente aux enchères de terrains dans la commune de Dien Hai (Dien Chau), nous avons vu deux familles du hameau 1 discuter de leur participation à l'enchère d'une parcelle. M. NKK, habitant du hameau 1, a expliqué que son fils, marié, travaille à l'étranger depuis plus d'un an et qu'il souhaitait, avec sa belle-famille, acquérir deux dossiers d'enchères pour un terrain constructible de 180 m².²Le prix de départ est de 614 millions de VND et ils espèrent surenchérir jusqu'à environ 700 millions de VND. Cependant, de nombreux profils extérieurs à la commune participent à la vente aux enchères, ce qui inquiète les deux hommes, qui craignent que le prix final ne dépasse les 700 millions de VND, voire les 800 millions de VND.

M. Le Tuan Thinh, représentant d'une salle de marché qui vient de participer à la vente aux enchères d'une zone de planification de 33 lots dans le hameau de Xuan Hoa, commune de Nghi Duc (ville de Vinh), a analysé : Après 2 ans de stagnation des prix des terrains et une baisse de 20 à 30 % par rapport à avant, seules les bonnes zones de planification avec des prix de départ appropriés ont des demandes pour participer à la vente aux enchères.

Selon le ministère du Travail, des Invalides de guerre et des Affaires sociales, avec plus de 88 000 travailleurs expatriés sous contrat, Nghệ An reçoit chaque année 650 millions de dollars de transferts de fonds de l'étranger, soit 15 000 milliards de dongs. Si l'on inclut les quelque 20 000 travailleurs expatriés par d'autres voies, ces transferts annuels s'élèvent à environ 1,4 milliard de dollars, soit près de 35 000 milliards de dongs. Si les taux d'intérêt sur l'épargne restent bas et que seulement 30 % de cette somme est investie dans l'immobilier, les ventes aux enchères de terrains pourraient progressivement se dynamiser.

Prévisions

Quand le marché immobilier se redressera-t-il ? Au vu de la situation et de l’évolution du marché ces dernières années, il est clair que cette question est complexe. Lors d’une récente conférence organisée par le journal Business Forum, les experts et les investisseurs immobiliers expérimentés ont fait preuve d’une grande prudence dans leurs propos. De ce fait, on espère une baisse des taux d’intérêt et un retour de la confiance des investisseurs vers la fin de 2024.

M. Nguyen Van Ba, vice-président de l'Association immobilière de Nghe An, a déclaré : « Les récentes ventes aux enchères, qui ont attiré de nombreux participants et se sont bien déroulées dans la ville de Vinh et le district de Dien Chau, ont été très encourageantes. À Hanoï, les ventes de terrains début décembre dans les zones périurbaines en cours d'urbanisation ont également suscité un vif intérêt. La situation est différente de celle de l'année dernière… Toutefois, il est encore trop tôt pour affirmer que le marché immobilier a véritablement repris. »

Un représentant de la salle des marchés Tecco à Nghệ An a ajouté : « Cette année, le Groupe ne propose aucun nouveau produit à Nghệ An, mais le marché est plus dynamique qu’il y a trois mois et seuls les clients ayant un réel besoin passent commande. Actuellement, non seulement à Nghệ An, mais aussi dans tout le pays, le marché des appartements de gamme moyenne est au ralenti. C’est inévitable, car la conjoncture économique est difficile cette année : les entreprises manquent de commandes et les travailleurs sont au chômage. »

Lors d'un entretien avec nous, M. Bach Hung Hau, directeur adjoint du Centre de services des ventes aux enchères immobilières (ministère de la Justice), a indiqué que le nombre d'acheteurs potentiels est en hausse, mais que la pratique consistant pour des promoteurs et des agents immobiliers à participer aux enchères puis à réaliser des profits à la revente persiste. Les ventes aux enchères de terrains dans les districts de Do Luong, Nghi Loc et Dien Chau, ainsi que dans la ville de Vinh, attirent de nombreux acquéreurs grâce à la beauté des zones d'aménagement, leur forte rentabilité et leurs prix de départ attractifs. Ces zones sont souvent acquises par des promoteurs immobiliers qui achètent plus de la moitié des lots, lesquels sont ensuite revendus avec une plus-value de 50 à 100 millions de VND par lot. En revanche, certaines zones d'aménagement, comme les communes de Dien Loi et Dien Dong (district de Dien Chau) et la commune de Nghi An (ville de Vinh), restent invendues malgré de nombreuses annonces.

Un membre de l'équipe de supervision des enchères du district de Dien Chau a déclaré : « Normalement, plus il y a de participants à l'enchère et plus le prix de l'offre est élevé, mieux c'est, mais si l'augmentation est trop importante, notamment en raison du nombre élevé d'étages participants comme en 2021, il y a un risque de perdre la caution. »

Parallèlement, M. Nguyen The Anh, agent immobilier de la commune de Nghi Phu (ville de Vinh), qui se rend régulièrement à Da Nang et à Hô Chi Minh-Ville pour conclure des transactions, a déclaré : « Actuellement, le marché immobilier national est au plus bas, stagnant et peu actif. En observant le marché, on constate que seuls les marchés aux enchères de Nghe An et de Hanoï sont légèrement plus dynamiques, avec des transactions plus substantielles grâce aux importants transferts de fonds effectués par les rapatriés et à la participation des salles de vente. Comparé aux grandes villes, le marché de Nghe An est plus petit et attend, tôt ou tard, la dynamique des grands marchés. Maintenir cette dynamique et préparer l’année suivante dépend également de la capacité à attirer les investissements, les travailleurs et les experts à Nghe An, créant ainsi la demande de logements locatifs et d’acquisition. De plus, lorsque le taux de change de l’euro, du dollar américain ou du yen japonais est stable et que les transferts de fonds sont importants, les ventes aux enchères de terrains ruraux bénéficient d’un nouvel élan. »

Commentant les tendances du marché, un représentant du Centre de développement du fonds foncier de la province de Nghe An a déclaré : « À l'aube de 2024, les localités doivent revoir et mettre aux enchères les zones prévues à un prix plus raisonnable afin d'attirer les investisseurs, créant ainsi une dynamique psychologique positive pour le marché. »

Une autre information importante concernant le marché immobilier l'année prochaine est la loi sur le logement, la loi sur les transactions immobilières et surtout la nouvelle loi foncière qui sera adoptée. Si l'Assemblée nationale finalise le plan fiscal applicable aux propriétaires de deux biens immobiliers ou plus, si le gouvernement exige que les transactions foncières et immobilières soient réglées par virement bancaire et renforce les contrôles pour lutter contre la fraude fiscale, le marché sera plus ou moins affecté.