Anomalies sur le marché des enchères de terres rurales à Nghe An
Dans certaines zones rurales, un phénomène inhabituel s'est produit lorsque dans certaines zones de planification, le taux de participation aux enchères a augmenté, le prix d'enchère de certains lots était presque le double du prix de départ...
La précipitation au sol « fait des vagues » ?
Les recherches sur les transactions immobilières et les ventes aux enchères de terrains menées ces derniers mois montrent que, par rapport à il y a deux ans, le marché immobilier du pays en général, et celui de Nghe An en particulier, s'est plus ou moins redressé. Un représentant du Bureau d'enregistrement foncier de la ville de Vinh a confirmé ce constat en indiquant que le nombre de transactions foncières effectuées via le guichet unique de la ville est passé de 220 à 240 enregistrements par jour, contre environ 180 à 190 enregistrements par jour au cours de la période précédente.
En particulier, lors de certaines enchères récentes, le nombre de demandes a considérablement augmenté. Dans la commune de Hung Thong, bien que seulement 92 lots de terrains aient été mis aux enchères, 1 000 demandes ont été déposées et le résultat de l'enchère a atteint 150 milliards, soit près de trois fois le prix de départ prévu de 60 milliards. De même, la vente aux enchères foncière de Xuan Lam (Nam Dan) début mai 2024 a enregistré un nombre record de demandes, avec 1 100 demandes pour 108 lots de terrains.
Dans le district de Do Luong, certaines ventes aux enchères ont également attiré un grand nombre de candidatures, avec des prix d'adjudication bien supérieurs au prix de départ. Lors de la dernière vente aux enchères, le 12 août, dans la zone de Dong Mau, près du nouveau centre administratif du district de Do Luong, dans la commune de Yen Son, le centre provincial des ventes aux enchères a mis aux enchères 30 lots, mais un lot affichait une différence de 1,8 milliard de VND par rapport au prix de départ (5,969 milliards de VND contre 4,161 milliards de VND).
En observant les ventes aux enchères foncières, on constate une activité générale dans les marchés ruraux. Cependant, le nombre important de demandes est dû à l'engouement des salles de marché et des investisseurs. Par exemple, dans la zone de planification des ventes aux enchères de la commune de Xuan Lam (Nam Dan), 108 parcelles ont été vendues, mais seulement 7 appartenaient à des résidents locaux et 101 parcelles ont été achetées par les salles de marché.
Dans la commune de Hung Thong (Hung Nguyen), 92 lots ont été vendus aux enchères, dont 90 ont été remportés par des salles de marché de la ville de Vinh et d'autres communes de Hung Nguyen. De même, 30 lots dans la zone d'aménagement de Dong Mau, commune de Yen Son, Do Luong, ont été principalement acquis par des salles de marché extérieures.
Étant donné que l'objectif principal de la vente aux enchères était d'acheter pour investir, juste après la fin de la vente aux enchères, les étages ont immédiatement installé des banderoles et désigné des personnes pour monter la garde dans la zone de vente aux enchères afin de faire de la publicité pour la vente et de profiter d'une différence de prix de plus de 100 millions de VND/lot.Cette situation se reproduit dans de nombreuses régions, provoquant la manipulation des fonds fonciers dans les zones rurales par des spéculateurs, faisant grimper les prix des terres, créant plus ou moins des vagues virtuelles, et les personnes qui en souffrent le plus sont celles qui ont de réels besoins.
M. Tran Doan Phu, chef du département de la Justice du district de Do Luong, a déclaré : « Les participants aux enchères du district sont principalement des propriétaires fonciers des villes de Vinh et de Dien Chau. Pour acquérir des terrains, de nombreux habitants du district de Do Luong dans le besoin doivent les racheter à la vente aux enchères, à un prix inférieur de 70 millions de VND à un prix supérieur de 200 millions de VND par rapport au prix initial. »
Besoin de solutions de surveillance et de gestion
Selon certains experts, si les courtiers créent des remous lors des enchères foncières en zones rurales, c'est parce que le prix de départ fixé pour les enchères était autrefois inférieur à celui de l'époque de la ruée foncière. De plus, conformément au décret n° 10/ND-CP, le délai maximal pour honorer les obligations financières après l'enchère est de quatre mois, ce qui permet aux investisseurs de vendre. Si l'enchère gagnante est trop élevée et qu'après un certain temps, la vente est impossible, le risque de perte du dépôt est également élevé.
Le représentant du Centre de services de ventes aux enchères immobilières du ministère de la Justice a admis que le marché des enchères s'était intensifié par rapport à la période précédente, mais que la situation n'avait pas été clairement évaluée. Par rapport à la même période l'an dernier, les résultats des enchères étaient meilleurs, le prix ayant augmenté en moyenne de 30 à 50 % par rapport au prix de départ. Cependant, compte tenu de la longueur du délai de paiement, pouvant atteindre 120 jours, on ne sait pas si l'investisseur a versé suffisamment, s'il a attendu une augmentation de prix pour effectuer le versement ou s'il a abandonné son acompte.
Alors que les ventes aux enchères sont très dynamiques en zone rurale, les villes, notamment celles du centre, n'ont pas encore progressé. Par exemple, 47 lots de terrains situés dans la zone de vente aux enchères des hameaux de Trung Thanh et Trung My, commune de Hung Dong, n'ont été vendus que 8 après 8 ventes. M. Tran Van Tan, président du Comité populaire de la commune de Hung Dong, a déclaré : « L'annonce et l'organisation répétées de ventes aux enchères infructueuses par le passé ont fait perdre beaucoup de temps et ont affecté le plan d'investissement local en infrastructures. Dans la ville de Cua Lo, avant la mise en service du complexe de loisirs Win Wonders Cua Hoi, le marché des ventes aux enchères foncières était dynamique, mais les résultats étaient médiocres. De même, dans la ville de Thai Hoa, en raison de la planification de grands lots et de prix de départ élevés, il y a eu de nombreuses ventes aux enchères, mais peu d'acheteurs… »
M. Tran Van Son - Chef des finances - Département de la planification, Comité populaire du district de Do Luong a partagé : La vente aux enchères d'exploitation du fonds foncier a eu de nombreux participants, après la vente aux enchères, il y avait des lots de terrain qui ont augmenté de près du double par rapport au prix de départ, ce qui est un signal positif, le budget local a plus de ressources pour l'investissement et le développement, et s'il est bien géré, l'État peut également collecter certaines taxes et redevances.
Cependant, lorsque les résultats ont été annoncés, il s'est avéré que la plupart des gagnants des enchères n'étaient pas dans la région, donc les habitants locaux qui avaient besoin de logements ont dû accepter de racheter les lots à une différence de prix de 70 à 200 millions de VND/lot, ce qui était vraiment inquiétant car les spéculateurs manipulaient et augmentaient les prix.
À Nghe An, on compte environ 25 établissements et entreprises proposant des services de vente aux enchères. Récemment, le Service d'appui judiciaire du Département de la Justice de Nghe An a reçu de nombreuses plaintes et requêtes concernant les conditions et la capacité des unités de vente aux enchères. Après examen et traitement, cinq établissements de vente aux enchères ont été sanctionnés, ont dû être dissous ou cesser leurs activités pour infraction.
M. Nguyen Ngoc Minh, directeur du Centre de service des ventes aux enchères immobilières du ministère de la Justice, a déclaré : « Pour garantir que les activités de vente aux enchères se déroulent conformément à la loi et se livrent à une concurrence loyale, et en même temps, pour empêcher les salles de marché d'acheter et de mettre en place des transactions virtuelles pour créer des vagues, les autorités doivent renforcer l'inspection, traiter les violations et faire de la publicité dans les médias de masse pour la surveillance. »
À long terme, le centre recommande de modifier et d'augmenter le montant de l'acompte à 50 % de la valeur du bien, et de réduire le délai de règlement des obligations financières à 30 jours. De plus, il est nécessaire d'exploiter les canaux d'information, de surveiller les transactions de transfert de terrain après les enchères et de payer l'impôt sur le revenu sur les revenus supplémentaires.