Anomalies sur le marché des enchères de terres rurales à Nghe An.

Les investisseurs se précipitent-ils pour « créer une vague » ?

L'analyse des transactions immobilières et des ventes aux enchères de terrains de ces derniers mois révèle que, par rapport à il y a deux ans, le marché immobilier national en général et celui de Nghệ An en particulier ont connu une certaine reprise. Un représentant du Bureau d'enregistrement des droits d'utilisation des sols de la ville de Vinh l'a confirmé, précisant que le nombre de transactions foncières traitées par le guichet unique de la ville est passé de 180-190 à 220-240 demandes par jour.

En particulier, certaines ventes aux enchères récentes ont enregistré une forte hausse du nombre de candidatures. Dans la commune de Hung Thong, malgré la mise en vente de seulement 92 parcelles, 1 000 candidatures ont été déposées, pour un montant total de 150 milliards de VND, soit près de trois fois le prix de départ prévu de 60 milliards de VND. De même, la vente aux enchères de terrains à Xuan Lam (Nam Dan) début mai 2024 a connu un nombre record de candidatures, avec 1 100 offres pour 108 parcelles.

Dans le district de Do Luong, plusieurs ventes aux enchères ont également suscité un vif intérêt, avec des offres gagnantes dépassant largement le prix de départ. La vente la plus récente, qui s'est tenue le 12 août dans le quartier de Dong Mau, près du nouveau centre administratif du district de Do Luong, dans la commune de Yen Son, a vu le centre provincial des ventes aux enchères proposer 30 lots. L'un d'eux a atteint un prix de 5,969 milliards de VND (contre 4,161 milliards de VND pour le prix de départ), soit un écart de 1,8 milliard de VND.

En observant les ventes aux enchères de terrains, nous avons constaté que, de manière générale, les ventes aux enchères en zone rurale sont assez dynamiques. Cependant, le nombre élevé de demandes est dû à des manipulations de la part d'agences immobilières et d'investisseurs. Par exemple, dans la zone de vente aux enchères prévue à Xuan Lam (district de Nam Dan), sur 108 parcelles de terrain proposées à la vente, seules 7 appartenaient à des résidents locaux, tandis que 101 ont été achetées par des agences immobilières.

Dans la commune de Hung Thong (district de Hung Nguyen), sur 92 lots mis aux enchères, 90 ont été remportés par des agences immobilières de la ville de Vinh et d'autres communes du district de Hung Nguyen. De même, dans la zone planifiée de Dong Mau, commune de Yen Son (district de Do Luong), 30 lots ont été principalement acquis par des agences immobilières extérieures au district.

L'objectif principal étant d'accumuler des parcelles à des fins d'investissement, dès la fin de la vente aux enchères, les agences immobilières se sont empressées d'installer des banderoles et de poster des personnes sur le site pour revendre les parcelles et profiter d'une différence de prix d'environ 100 millions de VND par parcelle.Cette situation se répète dans de nombreuses régions, entraînant une spéculation foncière dans les zones rurales, une hausse des prix des terrains, la création d'une bulle spéculative et, au final, des préjudices majeurs pour ceux qui en ont réellement besoin.

"

M. Tran Doan Phu, chef du département de la Justice du district de Do Luong, a déclaré : « Les demandes d’enchères foncières dans le district proviennent principalement d’agences immobilières des villes de Vinh et de Dien Chau. Pour acquérir un terrain, de nombreux habitants du district de Do Luong sont contraints de passer par ces agences et d’appliquer une surtaxe, allant de 70 millions de VND à 200 millions de VND de plus que le prix initial de l’enchère… »

Des solutions de surveillance et de gestion sont nécessaires.

D'après certains experts, la pratique des courtiers fonciers qui créent des hausses de prix artificielles lors des ventes aux enchères en zone rurale s'explique par le fait que les prix de départ proposés lors des ventes récentes étaient inférieurs à ceux pratiqués pendant la période de spéculation foncière intense. De plus, le décret n° 10/ND-CP accorde un délai maximal de quatre mois pour s'acquitter des obligations financières après une vente aux enchères, ce qui laisse aux investisseurs la possibilité de revendre. Or, si l'enchère gagnante est trop élevée et que le terrain ne trouve pas preneur dans ce délai, le risque de perdre son dépôt est important.

Des représentants du Centre de services de vente aux enchères d'actifs du ministère de la Justice ont reconnu que le marché des enchères est plus dynamique qu'auparavant, mais la situation reste incertaine. Comparées à la même période l'an dernier, les ventes aux enchères réussies ont donné de meilleurs résultats, les offres gagnantes étant en moyenne 30 à 50 % supérieures au prix de départ. Cependant, compte tenu du délai de paiement relativement long, pouvant atteindre 120 jours, il est difficile de prévoir si les investisseurs paieront l'intégralité du prix, attendront une éventuelle surenchère ou perdront leur acompte.

Alors que les ventes aux enchères de terrains connaissent un essor important en zone rurale, la progression reste lente en zone urbaine, notamment en centre-ville. Par exemple, sur 47 parcelles de terrain dans les hameaux de Trung Thanh et Trung My, commune de Hung Dong, seules 8 ont trouvé preneur après 8 ventes aux enchères. M. Tran Van Tan, président du Comité populaire de la commune de Hung Dong, a déclaré : « Les annonces répétées et les ventes aux enchères infructueuses de ces derniers temps ont entraîné une perte de temps considérable et ont nui au plan d’investissement local pour la modernisation des infrastructures. » À Cua Lo, avant l’ouverture du complexe de loisirs Win Wonders Cua Hoi, le marché des ventes aux enchères de terrains était dynamique, mais les résultats étaient modestes. De même, à Thai Hoa, en raison de la grande superficie des parcelles et des prix de départ élevés, de nombreuses ventes aux enchères n’ont pas réussi à attirer d’acquéreurs.

M. Tran Van Son, chef du département des finances et de la planification du comité populaire du district de Do Luong, a déclaré : « La vente aux enchères de terrains a suscité un vif intérêt et, suite à la vente, le prix de certains terrains a presque doublé par rapport à leur prix de départ. C’est un signe positif, car cela apporte au budget local des ressources supplémentaires pour les investissements de développement et, si la gestion est efficace, l’État pourra également percevoir diverses taxes et redevances. »

Cependant, lors de l'annonce des résultats, il s'est avéré que la majorité des adjudicataires n'étaient pas originaires de la région, contraignant ainsi les habitants locaux en quête de logement à accepter une surtaxe de 70 à 200 millions de VND par parcelle. Cette situation est particulièrement préoccupante car elle laisse présager une manipulation des prix par des spéculateurs.

Dans la province de Nghệ An, environ 25 établissements et entreprises proposent des services de vente aux enchères. Récemment, le service d'assistance juridique du ministère de la Justice de Nghệ An a reçu de nombreuses plaintes et pétitions concernant les conditions et les capacités de ces unités de vente. Après examen, cinq établissements ont été reconnus coupables d'infractions à la réglementation ou de dysfonctionnements, ce qui a entraîné leur dissolution et la cessation de leurs activités.

M. Nguyen Ngoc Minh, directeur du Centre de services de vente aux enchères d'actifs relevant du ministère de la Justice, a déclaré : Afin de garantir le bon déroulement des ventes aux enchères dans le respect de la loi et de l'équité, et d'empêcher que les plateformes de négociation n'accumulent des actions et ne créent de fausses transactions pour susciter l'engouement, les autorités compétentes doivent renforcer les inspections, traiter les infractions et les rendre publiques par le biais des médias à des fins de surveillance.

À long terme, le centre recommande de modifier la réglementation afin de porter le montant du dépôt à 50 % de la valeur du bien et de ramener à 30 jours le délai de règlement des obligations financières. Par ailleurs, il est nécessaire d'utiliser les canaux d'information et de contrôler les transactions de revente de terrains après la vente aux enchères, en veillant à ce que tout revenu supplémentaire généré soit soumis à l'impôt sur le revenu.