Le processus de vente aux enchères de terrains doit être réformé.
Suite à plusieurs ventes aux enchères ayant connu une participation exceptionnellement élevée dans la province rurale de Nghệ An, la périphérie de Hanoï est désormais le théâtre d'événements étranges lors des ventes de terrains.
Distorsion de l'information
Il convient tout d'abord de préciser que les ventes aux enchères de terrains mentionnées ci-dessus ont été organisées par les autorités locales conformément à la réglementation. Le nombre important d'acheteurs et les enchères gagnantes supérieures au prix de départ constituent donc un signe positif et génèrent des recettes importantes pour le budget. Toutefois, l'évolution récente des ventes aux enchères de terrains en zone rurale laisse entrevoir des signes d'instabilité.
L'objectif de la vente aux enchères des droits d'utilisation des parcelles de terrain rurales était d'améliorer le logement des habitants des zones rurales. Cependant, après les enchères, la plupart des parcelles mises en vente ont été acquises par des agences immobilières et des investisseurs extérieurs à la région, les rendant inaccessibles aux résidents locaux, notamment ceux aux revenus moyens.
Cette situation s'est produite lors de la vente aux enchères de terrains début 2023 dans la commune de Quynh Hung (district de Quynh Luu), où le district a mis aux enchères 56 parcelles dans la zone planifiée de Dong Quan, mais un seul ménage de la commune de Quynh Hung a enchéri sur 43 parcelles.
De même, lors des ventes aux enchères organisées dans les communes de Dien Hai, Dien Phuc (Dien Chau), Yen Son, Van Son (Do Luong), Xuan Lam, Xuan Hoa, Nam Thai (Nam Dan) et, plus récemment, Hung Thong (Hung Nguyen), la majorité des parcelles, après l'annonce des résultats, appartenaient à des personnes extérieures au district. Un habitant souhaitant acquérir un terrain dans la commune de Van Son (Do Luong) a déclaré : « Je sais que le rachat coûte plusieurs centaines de millions de dongs de plus, mais comme je ne suis pas familier avec les enchères, une offre trop basse me fait perdre, et une offre trop élevée me fait me faire arnaquer. Je suis donc obligé de passer par des intermédiaires. »
M. Tran Doan Phu, chef du département de la Justice du district de Do Luong, a déclaré : « Les ventes aux enchères de terrains en zone rurale sont quelque peu perturbées par la participation récente d’agences immobilières et d’investisseurs professionnels. Actuellement, la réglementation relative aux faibles montants des dépôts de garantie et aux conditions de participation aux enchères ne dissuade pas les investisseurs ayant déjà perdu leurs dépôts. De plus, à compter du 1er août 2024, de nombreuses lois foncières et immobilières entreront en vigueur, dont beaucoup ne sont pas pleinement conscients, notamment les dispositions de la loi sur l’immobilier qui recensent 105 zones urbaines où le lotissement et la vente de terrains sont interdits, ce qui peut engendrer une certaine forme de manipulation psychologique. »
De plus, le règlement des enchères est très souple ; toute personne peut devenir investisseur en achetant simplement le formulaire de candidature et en versant un acompte de 10 à 20 % du prix de départ du terrain. La loi ne fixe pas de limite au nombre de terrains sur lesquels chaque personne peut enchérir. Après avoir remporté l’enchère, le paiement est dû dans un délai de quatre mois. Pendant cette période, l’adjudicataire peut soit payer le terrain, soit spéculer pour réaliser un profit.
Outre les raisons évoquées précédemment, un responsable du Comité populaire de district chargé de superviser les ventes aux enchères de terrains dans le district de Do Luong a déclaré : « À l’instar des ventes aux enchères de terrains à Thu Thiem (ville de Thu Duc), certains terrains de la région ont été acquis par erreur par des agences immobilières il y a quelques années, au plus fort de la flambée des prix. Avant même qu’elles ne puissent les revendre, les prix se sont effondrés. Par conséquent, lors de la mise aux enchères des zones d’aménagement voisines, ces agences participent aux enchères afin de faire grimper les prix et de créer un nouveau marché de la revente. »
Redressez la situation au plus vite.
Compte tenu de la complexité des récentes ventes aux enchères foncières, le Premier ministre Pham Minh Chinh a signé et publié la circulaire officielle n° 82/CD-TTg du 21 août 2024, enjoignant les organismes compétents à rectifier sans délai le processus d'adjudication des droits d'utilisation des terres. Afin d'améliorer l'efficacité de la gestion foncière, de créer un marché immobilier sain et de promouvoir le développement socio-économique, le Premier ministre a également demandé :
1. Les présidents des comités populaires des provinces et des villes administrées par le gouvernement central doivent ordonner aux agences et unités compétentes d'examiner l'organisation des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres dans leurs localités afin d'assurer le respect de la loi, la transparence et l'ouverture ; de détecter rapidement et de traiter strictement les cas de violations des réglementations légales en matière de ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres, et de prévenir les actes d'exploitation des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres à des fins personnelles et de perturbation du marché.
2. Le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement préside et coordonne avec les ministres de la Justice, des Finances et de la Construction, ainsi qu'avec les présidents des comités populaires des provinces et des villes relevant de l'administration centrale, l'examen et l'inspection urgents de l'organisation des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres en cas d'activité inhabituelle, le traitement des violations des réglementations légales relatives aux ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres relevant de sa compétence, l'identification rapide des lacunes des réglementations légales afin de conseiller et de proposer des amendements, des ajustements et des compléments aux autorités compétentes pour prévenir la spéculation, et, dans le même temps, le traitement et la proposition de mesures strictes pour lutter contre les actes d'exploitation des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres visant à perturber le marché, et fait rapport au Premier ministre avant le 30 août 2024.
3. Le ministre de la Construction préside et coordonne avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et les comités populaires des provinces et des villes administrées par le gouvernement central l'étude et l'évaluation précise des impacts des résultats récents des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres, en particulier les cas de résultats d'enchères exceptionnellement élevés, plusieurs fois supérieurs au prix de départ, sur les prix des terrains et des logements, sur le marché du logement et de l'immobilier (offre et demande), réglemente et résout de manière proactive les problèmes relevant de sa compétence, propose des solutions efficaces ou des solutions pour atténuer les impacts négatifs (le cas échéant) et fait rapport au Premier ministre.
4. Les autorités doivent ordonner aux unités et aux localités de renforcer la surveillance, de détecter rapidement, de prévenir et de traiter strictement les violations des réglementations légales dans les ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres, en particulier les actes de collusion visant à manipuler le marché et à gonfler les prix pour créer un marché malsain et irréaliste à des fins de gain personnel.
5. Les ministres des Ressources naturelles et de l'Environnement, de la Construction et des Finances doivent d'urgence orienter et organiser des formations pour les collectivités locales sur les nouvelles politiques de la loi foncière, de la loi sur le logement, de la loi sur les transactions immobilières et sur les tâches assignées par le Premier ministre dans le dépêche officielle n° 79/CĐ-TTg.
L'analyse des évolutions des ventes aux enchères de terrains dans les zones périurbaines de Hanoï amène un consensus parmi les experts et les gestionnaires de nombreux forums : à l'instar de la précédente vente aux enchères de terrains dans la zone urbaine de Thu Thiem, les ventes aux enchères en périphérie de Hanoï sont manipulées par des spéculateurs et des maisons de vente aux enchères afin de contrôler les prix.
Il est donc à espérer que le prochain décret régissant la loi sur la vente aux enchères de biens (qui a été publié et entrera en vigueur le 1er janvier 2025) stipulera que les acheteurs aux enchères devront déposer 50 % du produit de la vente et réduira le délai de paiement après la vente à un mois au lieu de quatre mois comme actuellement.
Cette solution permettra de freiner la spéculation et de rétablir l'objectif des ventes aux enchères de terres dans les zones rurales, qui est de fournir aux populations locales davantage de terres pour la redistribution de la population et de donner aux localités les ressources nécessaires au développement socio-économique.
En outre, selon des représentants du Centre de services des ventes aux enchères d'actifs (Département de la Justice de Nghệ An) et des représentants de plusieurs localités, il a été suggéré que le prochain décret régissant la loi sur les ventes aux enchères d'actifs devrait comporter des réglementations claires, stipulant que toute personne qui perd son dépôt devrait être interdite de participer à des ventes aux enchères de terrains pendant une certaine période de 2 à 5 ans afin de créer un marché plus sain.
Un expert en immobilier et en gestion de logements a suggéré d'établir une réglementation contraignante stipulant que les terrains vendus aux enchères ne peuvent être transférés qu'après 2 à 3 ans, et que si une personne transfère le terrain immédiatement après la vente et réalise un profit, elle doit payer tous les impôts et frais applicables, conformément à la réglementation.