Il faut rectifier les travaux de vente aux enchères de terrains
Après plusieurs ventes aux enchères avec un nombre inhabituellement élevé de participants dans les zones rurales de Nghe An, c'est maintenant au tour des banlieues de Hanoi d'être témoins de signes étranges dans les ventes aux enchères de terrains.
Bruit d'information
Tout d'abord, il convient de souligner que les ventes aux enchères de terres susmentionnées ont été organisées par les localités conformément à la réglementation. Le fait qu'il y ait eu de nombreux acheteurs et que les prix d'adjudication aient été supérieurs aux prix de départ est donc un signe positif et constitue une source importante de recettes budgétaires. Cependant, l'évolution récente des ventes aux enchères de terres en zones rurales montre des signes d'instabilité.
L'objectif de la planification et de la vente aux enchères de terrains en zone rurale pour l'obtention de droits d'usage est de créer les conditions permettant aux populations rurales d'améliorer leur logement. Cependant, après les enchères, la plupart des terrains mis en vente ont été acquis par des salles de marché et des investisseurs extérieurs à la zone, les rendant inaccessibles aux populations locales, notamment aux revenus moyens.
Cela s'est produit lors de la vente aux enchères de terrains au début de 2023 dans la commune de Quynh Hung (Quynh Luu), lorsque le district a mis aux enchères 56 lots dans la zone de planification de Dong Quan, mais un seul ménage de la commune de Quynh Hung a mis aux enchères 43 lots.
De même, lors des ventes aux enchères organisées dans les communes de Dien Hai, Dien Phuc (Dien Chau), Yen Son, Van Son (Do Luong), Xuan Lam, Xuan Hoa, Nam Thai (Nam Dan) et, plus récemment, Hung Thong (Hung Nguyen), la plupart des terrains, après l'annonce des résultats, appartenaient à des personnes extérieures au district. Un habitant souhaitant acheter un terrain dans la commune de Van Son (Do Luong) a déclaré : « Je sais que le racheter coûte quelques centaines de millions de VND de plus, mais comme je ne suis pas familier avec les enchères, une offre basse ne me rapportera pas, mais une offre élevée me fera perdre. Je dois donc passer par un courtier pour acheter un terrain. »
M. Tran Doan Phu, chef du département de la Justice du district de Do Luong, a déclaré : « La raison pour laquelle les ventes aux enchères de terrains en zones rurales ont été plus ou moins affectées est la récente participation des professionnels et des investisseurs. Actuellement, la réglementation sur les faibles dépôts aux enchères et les conditions et normes de participation aux enchères n'a pas restreint les investisseurs qui ont abandonné leurs dépôts. De plus, à partir du 1er août 2024, de nombreuses lois relatives au foncier et au logement entreront en vigueur, que beaucoup de gens ne comprennent pas pleinement, en particulier les dispositions de la loi sur l'immobilier énumérant une liste de 105 zones urbaines dont la division en parcelles à vendre est interdite, ce qui les rend plus ou moins manipulées psychologiquement. »
De plus, la réglementation des enchères est assez ouverte : il suffit d'acheter les documents et de déposer 10 à 20 % du prix de départ du terrain pour que chacun puisse devenir investisseur. La loi ne précise pas le nombre de lots de terrains que chaque individu peut enchérir. Après avoir remporté l'enchère, le délai de paiement est de quatre mois. Pendant ce temps, le gagnant peut acheter le terrain ou « surfer » pour réaliser un bénéfice.
Outre les raisons susmentionnées, un responsable du Comité populaire du district participant à la supervision des ventes aux enchères de terrains à Do Luong a déclaré, après enquête, que, comme pour la vente aux enchères de terrains à Thu Thiem (ville de Thu Duc), la zone compte également un certain nombre de terrains que les négociants ont achetés par erreur il y a quelques années, lorsque les prix étaient à leur apogée. Avant de pouvoir les vendre, ils ont fait marche arrière et ont baissé le prix. Par conséquent, maintenant que des zones d'aménagement voisines sont mises aux enchères, ils participent à la vente aux enchères pour faire monter les prix et créer une nouvelle zone à vendre.
Correction précoce
Face à la complexité des récentes ventes aux enchères foncières, le Premier ministre Pham Minh Chinh vient de signer et de publier le décret officiel n° 82/CD-TTg du 21 août 2024, ordonnant aux agences compétentes de rectifier rapidement le processus de vente aux enchères des droits d'usage des terres. Afin d'améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion foncière, d'améliorer le marché immobilier et de promouvoir le développement socio-économique, le Premier ministre a également demandé :
1. Le président du Comité populaire des provinces et des villes sous administration centrale doit ordonner aux organismes et unités compétents de réviser l'organisation des ventes aux enchères des droits d'utilisation des terres dans la région afin d'assurer le respect de la loi, la publicité et la transparence ; de détecter rapidement et de traiter strictement les violations des dispositions légales dans les ventes aux enchères des droits d'utilisation des terres, et d'empêcher les actes visant à profiter des ventes aux enchères des droits d'utilisation des terres à des fins personnelles et à perturber le marché.
2. Le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement préside et coordonne avec les ministres de la Justice, des Finances, de la Construction et les présidents des comités populaires des provinces et des villes sous tutelle centrale pour examiner et inspecter d'urgence l'organisation des enchères de droits d'utilisation des terres dans les cas montrant des signes d'anomalie, traiter selon leur autorité les violations des dispositions légales sur les enchères de droits d'utilisation des terres, détecter rapidement les insuffisances dans les dispositions légales pour conseiller et proposer aux autorités compétentes de modifier, d'ajuster et de compléter, prévenir les profits excessifs, et en même temps traiter et proposer des solutions pour traiter strictement les actes de profit des enchères de droits d'utilisation des terres pour perturber le marché et faire rapport au Premier ministre avant le 30 août 2024.
3. Le ministre de la Construction présidera et coordonnera avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et les comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central l'étude et l'évaluation spécifique des impacts des résultats récents des enchères des droits d'utilisation des terres, en particulier les cas avec des résultats d'enchères inhabituellement élevés, plusieurs fois supérieurs au prix de départ, sur le niveau des prix des terrains et des logements, sur le marché du logement et de l'immobilier (offre et demande), réglementera et résoudra de manière proactive selon l'autorité et aura des solutions efficaces ou proposera des solutions pour limiter les impacts négatifs (le cas échéant), et fera rapport au Premier ministre.
4. Les autorités compétentes ordonnent aux unités et aux localités de renforcer leur maîtrise de la situation, de détecter rapidement, de prévenir et de traiter strictement les violations des réglementations légales dans la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, en particulier les actes de collusion visant à manipuler le marché, à gonfler les prix pour créer un marché malsain, non fidèle à la réalité à des fins lucratives.
5. Les ministres des Ressources naturelles et de l'Environnement, de la Construction et des Finances doivent rapidement orienter et organiser la formation des localités sur les nouvelles politiques de la Loi foncière, de la Loi sur le logement, de la Loi sur les affaires immobilières et les tâches dirigées par le Premier ministre dans le Dépêche officielle n° 79/CD-TTg.
En analysant l'évolution des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi, sur de nombreux forums, les experts et les gestionnaires ont tous déclaré que, comme lors de la précédente vente aux enchères de terrains dans la zone urbaine de Thu Thiem, les ventes aux enchères dans les banlieues de Hanoi sont contrôlées par des spéculateurs et des parquets pour manipuler les prix.
Il est donc à espérer que le nouveau décret régissant la loi sur les ventes aux enchères immobilières (qui a été publié et entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2025) devra bientôt stipuler que les acheteurs aux enchères doivent déposer 50 % de l'acompte et réduire le délai de paiement après la vente aux enchères à 1 mois au lieu de 4 mois comme actuellement.
La solution ci-dessus limitera la spéculation et redonnera aux ventes aux enchères de terres dans les zones rurales leur objectif principal : créer les conditions permettant aux populations locales de disposer de plus de terres pour disperser la population et aux localités de disposer de ressources pour le développement socio-économique.
En outre, selon le représentant du Centre de service des ventes aux enchères immobilières (Département de la Justice de Nghe An) et les représentants de certaines localités, il est également recommandé que le prochain décret guidant la loi sur les ventes aux enchères immobilières contienne des réglementations claires, dans le sens où toute personne abandonnant un dépôt sera interdite de participer aux ventes aux enchères foncières pendant une certaine période de 2 à 5 ans pour rendre le marché sain.
Un expert en gestion immobilière et immobilière recommande l'instauration d'une réglementation contraignante stipulant que les terrains mis aux enchères ne peuvent être cédés qu'après deux ou trois ans. Si une personne cède le terrain immédiatement après la vente aux enchères et réalise un bénéfice, elle devra s'acquitter de tous les impôts sur le revenu et taxes conformément à la réglementation.
