Il faut rectifier les travaux de vente aux enchères de terrains
Après une série d'enchères avec un nombre inhabituellement élevé de participants dans les zones rurales de Nghe An, c'est maintenant au tour des banlieues de Hanoi d'être témoins de signes étranges dans les enchères foncières.
Bruit d'information
Tout d'abord, il convient de souligner que les ventes aux enchères foncières susmentionnées ont été organisées par les localités conformément à la réglementation. Le nombre important d'acheteurs et la hausse des prix par rapport au prix de départ constituent donc un signal positif et une source importante de recettes budgétaires. Cependant, l'évolution récente des ventes aux enchères foncières en zones rurales montre des signes d'instabilité.
L'objectif de la planification, qui consiste à mettre aux enchères des parcelles de terrain en zone rurale pour obtenir des droits d'usage, est de créer les conditions permettant aux populations rurales d'améliorer leur logement. Cependant, après les enchères, la plupart des terrains mis en vente ont été acquis par des négociants et des investisseurs extérieurs à la zone, les rendant inaccessibles aux populations locales, notamment aux revenus moyens.
Cette réalité s'est produite lors de la vente aux enchères de terrains au début de 2023 dans la commune de Quynh Hung (Quynh Luu), lorsque le district a mis aux enchères 56 lots dans la zone de planification de Dong Quan, mais un seul ménage de la commune de Quynh Hung a fait une offre pour 43 lots.
De même, lors des ventes aux enchères à Dien Hai, Dien Phuc (Dien Chau), Yen Son, Van Son (Do Luong), Xuan Lam, Xuan Hoa, Nam Thai (Nam Dan) et récemment à Hung Thong (Hung Nguyen), la plupart des terrains, après l'annonce des résultats, appartenaient à des personnes extérieures au district. Un habitant souhaitant acheter un terrain dans la commune de Van Son (Do Luong) a déclaré : « Je sais que racheter un terrain coûte quelques centaines de millions de plus, mais comme je ne connais pas les enchères, une enchère basse ne sera pas gagnante, et une enchère élevée sera perdante. Je dois donc acheter un terrain par l'intermédiaire d'un courtier. »
M. Tran Doan Phu, chef du département de la Justice du district de Do Luong, a déclaré : « Si les ventes aux enchères foncières en zones rurales ont été plus ou moins affectées, c'est en raison de la récente participation des investisseurs institutionnels et professionnels. Actuellement, la réglementation relative aux faibles dépôts de garantie et aux conditions et normes de participation aux enchères n'a pas restreint les investisseurs qui ont renoncé à leurs dépôts. » De plus, à compter du 1er août 2024, de nombreuses lois relatives au foncier et au logement entreront en vigueur, que beaucoup ignorent encore, notamment les dispositions de la loi sur l'immobilier qui énumèrent 105 zones urbaines dont la division en parcelles est interdite à la vente, ce qui les rend plus ou moins manipulées psychologiquement.
De plus, la réglementation des enchères est assez ouverte : il suffit d'acheter les documents et d'apporter un dépôt de 10 à 20 % du prix de départ du terrain. N'importe qui peut devenir investisseur. La loi ne précise pas le nombre de lots que chaque individu peut enchérir. Après avoir remporté l'enchère, le délai de paiement est de quatre mois. Pendant ce temps, l'adjudicataire peut acheter le terrain ou en profiter pour réaliser un profit.
Outre les raisons susmentionnées, un responsable du Comité populaire du district participant à la supervision des ventes aux enchères de terrains à Do Luong a déclaré, après enquête, que, comme pour la vente aux enchères de terrains à Thu Thiem (ville de Thu Duc), la zone compte également un certain nombre de terrains que les négociants ont acquis par erreur il y a quelques années, lorsque les prix étaient à leur apogée. Mais avant même de pouvoir les vendre, les prix ont chuté. Par conséquent, maintenant que les zones d'urbanisme voisines sont mises aux enchères, ils participent aux enchères pour faire grimper les prix et créer un nouvel espace de vente.
Correction précoce
Face à la complexité des récentes ventes aux enchères foncières, le Premier ministre Pham Minh Chinh vient de signer et de publier le communiqué officiel n° 82/CD-TTg du 21 août 2024, ordonnant aux agences compétentes de rectifier rapidement le processus de vente aux enchères des droits d'usage des terres. Afin d'améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion foncière, d'améliorer le marché immobilier et de promouvoir le développement socio-économique, le Premier ministre a également demandé :
1. Les présidents des comités populaires des provinces et des villes sous tutelle centrale doivent ordonner aux organismes et unités compétents de réviser l'organisation des ventes aux enchères des droits d'utilisation des terres dans leurs localités afin d'assurer le respect de la loi, la publicité et la transparence ; de détecter rapidement et de traiter strictement les violations des réglementations légales dans les ventes aux enchères des droits d'utilisation des terres, et d'empêcher les actes visant à tirer profit des ventes aux enchères des droits d'utilisation des terres à des fins personnelles et à provoquer des perturbations du marché.
2. Le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement préside et coordonne avec les ministres de la Justice, des Finances, de la Construction et les présidents des comités populaires des provinces et des villes sous tutelle centrale l'examen et l'inspection urgents de l'organisation des enchères des droits d'utilisation des terres dans les cas montrant des signes d'anomalie, traite selon ses compétences les violations des dispositions légales sur les enchères des droits d'utilisation des terres, détecte rapidement les insuffisances des dispositions légales pour conseiller et proposer aux autorités compétentes des modifications, des ajustements et des compléments, prévenir les profits excessifs, et en même temps traiter et proposer des solutions pour traiter strictement les actes d'exploitation des enchères des droits d'utilisation des terres pour perturber le marché, et fait rapport au Premier ministre avant le 30 août 2024.
3. Le ministre de la Construction présidera et coordonnera avec le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et les comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central l'étude et l'évaluation spécifique des impacts des résultats récents des enchères des droits d'utilisation des terres, en particulier les cas avec des résultats d'enchères inhabituellement élevés, plusieurs fois supérieurs au prix de départ, sur le niveau des prix des terrains et des logements, sur le marché du logement et de l'immobilier (offre et demande), réglementera et résoudra de manière proactive selon l'autorité et aura des solutions efficaces ou proposera des solutions pour limiter les impacts négatifs (le cas échéant), et fera rapport au Premier ministre.
4. Les autorités compétentes ordonnent aux unités et aux localités de renforcer leur maîtrise de la situation, de détecter rapidement, de prévenir et de traiter strictement les violations des réglementations légales dans la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, en particulier les actes de collusion visant à manipuler le marché et à gonfler les prix pour créer un marché malsain qui n'est pas fidèle à la réalité à des fins de profit.
5. Les ministres des Ressources naturelles et de l'Environnement, de la Construction et des Finances doivent rapidement orienter et organiser la formation des localités sur les nouvelles politiques de la Loi foncière, de la Loi sur le logement, de la Loi sur les affaires immobilières et les tâches dirigées par le Premier ministre dans le Dépêche officielle n° 79/CD-TTg.
En analysant l'évolution des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi, sur de nombreux forums, les experts et les gestionnaires ont tous déclaré que, comme lors de la précédente vente aux enchères de terrains dans la zone urbaine de Thu Thiem, les ventes aux enchères dans les banlieues de Hanoi sont contrôlées par des spéculateurs et des parquets pour manipuler les prix.
Par conséquent, il est à espérer que le nouveau décret à venir régissant la loi sur les ventes aux enchères immobilières (qui a été publié et entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2025) devra stipuler que les acheteurs aux enchères doivent déposer 50 % de l'acompte et réduire le délai de paiement après la vente aux enchères à 1 mois au lieu de 4 mois comme actuellement.
La solution ci-dessus limitera la spéculation et redonnera aux ventes aux enchères de terres dans les zones rurales leur objectif principal : créer les conditions permettant aux populations locales de disposer de plus de terres pour la dispersion de la population et aux localités de disposer de ressources pour le développement socio-économique.
En outre, selon le représentant du Centre de service des ventes aux enchères immobilières (Département de la Justice de Nghe An) et les représentants de certaines localités, il est également recommandé que le prochain décret guidant la loi sur les ventes aux enchères immobilières contienne des réglementations claires, dans le sens où toute personne abandonnant son dépôt se verra interdire de participer aux ventes aux enchères foncières pendant une certaine période de 2 à 5 ans pour rendre le marché sain.
Un expert en gestion immobilière recommande l'instauration d'une réglementation contraignante stipulant que les terrains mis aux enchères ne peuvent être cédés qu'après deux ou trois ans. Si une personne cède le terrain immédiatement après la vente aux enchères et réalise un bénéfice, elle devra s'acquitter de tous les impôts sur le revenu et taxes prescrits.
