Attention aux escroqueries impliquant l'appropriation de biens immobiliers au moyen de faux certificats de propriété foncière.

De nombreuses astuces sophistiquées

D'après les autorités, de nombreuses formes de fraude sont actuellement constatées concernant les certificats de droits d'utilisation des terres. Un exemple typique est l'utilisation de faux titres de propriété (« livres rouges ») pour vendre ou hypothéquer frauduleusement ces titres afin d'obtenir des prêts et de s'emparer de biens.

Par conséquent, ces individus se connectent souvent à Internet pour acheter ou commander de faux certificats de propriété foncière, de faux documents personnels, etc., puis vendent frauduleusement les terrains à bas prix ou les utilisent comme garantie pour emprunter de l'argent, avant de le détourner.

Le 20 février 2025, le tribunal populaire de la province de Nghe An a tenu un procès en première instance pour entendre l'affaire contre l'accusée Phan Thi Thu Hoai (née en 1976), résidant dans la ville de Thanh Chuong, district de Thanh Chuong, pour les crimes de « détournement de biens » et « utilisation de faux documents d'une organisation ».

Selon l'acte d'accusation, Phan Thi Thu Hoai connaissait M. Tran Xuan V. (résidant à Thanh Chuong) et savait qu'il tenait un magasin de prêt sur gages et d'octroi de crédit. Vers la fin mars 2022, accablée par les dettes et ayant besoin d'argent pour ses dépenses personnelles, Hoai a eu l'idée de faire établir quatre faux documents afin de les utiliser comme garantie pour M. V. et ainsi détourner des fonds.

Pour mettre son plan à exécution, Hoai a commandé en ligne quatre faux titres de propriété foncière et de faux certificats d'immatriculation de véhicules pour un montant total de près de 40 millions de dongs. Après avoir commandé les quatre faux documents et attendu leur réception, Hoai a utilisé à deux reprises les vrais documents appartenant à d'autres personnes, abusant de la confiance de M. V. pour obtenir un prêt.

L'intention de Hoai était d'attendre de recevoir les faux documents, puis de les utiliser comme garantie pour récupérer les vrais documents et détourner de l'argent à M. V.

Après avoir reçu les faux documents, Hoai les a utilisés à deux reprises pour escroquer M. V. L'enquête a établi que le montant total des sommes détournées par Hoai à M. V. en quatre occasions distinctes s'élevait à plus de 3,6 milliards de dongs.

Lors du procès qui s'est tenu le 20 février 2025, le collège de juges a condamné l'accusée Phan Thi Thu Hoai à 14 ans de prison pour « détournement de biens » et à 3 ans pour « usage de faux documents d'une organisation ». La peine cumulée représente un total de 17 ans d'emprisonnement.

Outre les hypothèques et les nantissements, les escrocs utilisent également de faux titres de propriété foncière pour soutirer de l'argent à leurs victimes lors de transactions immobilières. Ce phénomène est particulièrement préoccupant actuellement, car le Bureau d'enregistrement foncier et ses antennes gèrent un grand nombre de procédures administratives.

Profitant de la réticence des gens à s'engager dans des procédures administratives, notamment celles liées aux certificats de droits d'utilisation des terres (titres fonciers), certains individus se vantent de leurs vastes relations ou usurpent l'identité d'employés et de fonctionnaires d'agences d'État, prétendant pouvoir résoudre les procédures foncières rapidement et efficacement afin de s'emparer de biens.

Par exemple, en octobre 2023, les autorités ont décidé d'engager des poursuites pénales et d'inculper Le Thanh Hung, résidant dans la commune de Dien Ky, district de Dien Chau, pour le crime de « détournement de biens ».

D'après les résultats de l'enquête, Le Thanh Hung prétendait pouvoir gérer des procédures foncières « complètes » telles que : la préparation de documents pour le changement de destination des terres, la modification des informations sur les certificats de droits d'utilisation des terres, la préparation de documents pour le lotissement des terres et la délivrance de certificats de droits d'utilisation des terres.

Pour gagner la confiance de ses victimes, après avoir reçu l'argent, Hung falsifiait des reçus d'enregistrement de droits d'utilisation des terres, utilisant de faux sceaux officiels pour les apposer et les remettre aux victimes. De plus, il commandait en ligne de faux certificats de droits d'utilisation des terres qu'il leur remettait ensuite.

En utilisant les méthodes décrites ci-dessus, de fin octobre 2022 à juin 2023, Hung a escroqué et détourné des actifs appartenant à 6 victimes pour un montant total de plus de 2,7 milliards de VND.

Lors du procès qui s'est tenu le 10 septembre 2024, le tribunal populaire de la province de Nghe An a condamné Le Thanh Hung à 16 ans de prison pour « appropriation frauduleuse de biens » et à 6 ans de prison pour « falsification de documents d'organisations ; utilisation de sceaux et de documents d'organisations falsifiés ».

De plus, certains individus tentent de dérober les informations figurant sur les titres de propriété (« livres rouges ») des propriétaires fonciers qu'ils souhaitent transférer, en utilisant des méthodes sophistiquées pour falsifier ces titres. Ils utilisent ensuite ces faux titres pour échanger des titres authentiques, falsifiant par la suite les documents personnels du propriétaire, remplaçant leurs propres photos par celles de leurs complices, afin de réaliser des transactions chez le notaire.

Certains individus falsifient des certificats de propriété foncière, puis effectuent des transactions de « dépôt » pour acheter et vendre des terrains, escroquant ainsi leurs victimes.

Augmentez votre vigilance.

Cette situation est due en partie à la négligence des personnes lors des transactions foncières et à un manque de vérification des informations relatives aux droits de propriété.

Certaines personnes qui investissent conjointement dans l'immobilier, reçoivent des transferts de propriété foncière, etc., ne se renseignent pas suffisamment sur les informations relatives au certificat de droit d'utilisation du sol. Cette lacune permet à des individus d'en profiter pour falsifier des certificats de droit d'utilisation du sol afin de commettre des fraudes et de détourner des biens..

Par ailleurs, bien que la loi prévoie déjà des sanctions sévères pour la falsification de documents, notamment les titres de propriété foncière (« livres rouges »), (plus précisément, selon le Code pénal de 2015 (modifié et complété en 2017), quiconque falsifie des sceaux, des documents ou autres papiers d'organismes ou d'organisations, ou utilise des sceaux, documents ou papiers falsifiés pour commettre des actes illégaux, est passible d'une amende de 30 à 100 millions de VND ; d'une peine de travaux d'intérêt général pouvant aller jusqu'à 3 ans ; ou d'une peine d'emprisonnement de 6 mois à 2 ans. De plus, cet acte peut être puni d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 7 ans).

Cependant, avec l'explosion des technologies de falsification de documents et le développement d'Internet, certains individus violent intentionnellement la loi et se rendent complices d'activités frauduleuses.

Par exemple, le 15 décembre 2024, les autorités de la province de Nghệ An se sont rendues directement à Dong Nai pour arrêter Nguyễn Duc Tữn et perquisitionner en urgence son domicile, situé au RD38/08, zone de relogement de Long Hung, hameau de Phuoc Hoi, commune de Long Hung, ville de Bận Hoa. Elles y ont saisi des centaines de faux documents ainsi que de nombreux outils et machines servant à leur falsification. L'enquête a ensuite permis l'arrestation de deux autres personnes impliquées dans ce réseau de falsification de documents.

Lors de son interrogatoire par l'agence d'enquête, Nguyen Duc Tinh a avoué que, depuis le début de 2024 jusqu'à son arrestation, lui et ses complices avaient falsifié avec succès des milliers de documents pour des clients dans tout le pays ; pour chaque document falsifié, il gagnait entre 3 et 5 millions de VND.

Afin de prévenir et de dissuader les activités frauduleuses et les détournements de biens, les autorités conseillent aux citoyens de faire preuve de vigilance lorsqu'ils utilisent les services liés aux procédures d'administration foncière.

En particulier, lorsque des démarches administratives sont nécessaires, notamment celles relatives aux documents de propriété foncière, il est conseillé de s'adresser directement au bureau ou à l'organisme gouvernemental compétent, plutôt que de passer par des intermédiaires, afin d'éviter les pertes financières et autres problèmes.

En cas de détection d'irrégularités dans les transactions foncières ou de suspicion de falsification de certificats de propriété foncière ou d'autres documents, les citoyens doivent immédiatement se rendre au poste de police communal ou de quartier le plus proche et rassembler les documents et informations pertinents à transmettre aux autorités pour traitement conformément à la réglementation.

En outre, les offices notariaux et les comités populaires des communes et des quartiers doivent vérifier rigoureusement la légalité des certificats de droits d'utilisation des terres et des certificats de propriété immobilière fournis par les citoyens, afin de détecter rapidement les cas de falsification et de se coordonner avec les forces compétentes pour les traiter promptement.

Gia Huy